WONINGCORPORATIE NIEUW WONEN FRIESLAND WIL 7-HOOG FLAT AAN DE BIRD VERKOPEN
FLATWONINGEN IN BILGAARD EN VRIJHEIDSWIJK TE KOOP


'Woningcorporatie NWF wil 7-hoog flats aan De Bird verkopen'.
EIGEN BERICHT d.d. 22/12/2004.
'Flatwoningen in Bilgaard en Vrijheidswijk te koop'.
Uit de Leeuwarder Courant van donderdag 23/12/2004.


WONINGCORPORATIE NWF WIL 7-HOOG FLATS
AAN DE BIRD VERKOPEN

EIGEN BERICHT 22/12/2004

Onlangs ontvingen de huurders van de 7-hoog flat aan De Bird in de wijk Bilgaard de volgende brief van hun verhuurder, woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland:


NIEUW WONEN FRIESLAND

Marshallweg 9
Postbus 574
8901 BJ Leeuwarden
T (058) 233 41 11
F (058) 233 41 99
E info@nwf.nl

Leeuwarden, 15 december 2004

Onderwerp : verkoop huurwoning
Kenmerk: V&O.2004.2386/LvZ

Geachte heer, mevrouw,

Nieuw Wonen Friesland verkoopt regelmatig huurwoningen in diverse wijken in Leeuwarden. Wij hebben het voornemen om ook uw huurwoning te verkopen. Wij zullen de woning als eerste aan u te koop aanbieden, maar u bent niet verplicht tot aankoop. Wanneer u wilt blijven huren, dan kan dat natuurlijk ook! Er verandert voor u dan verder niets. U kunt gewoon in uw woning blijven wonen en ook onze dienstverlening aan u wijzigt niet.

Op dit moment werken wij hard aan de voorbereiding van de verkoop. Zo zijn wij in gesprek met notariskantoor Boonstra Rademakers en een hypotheekverstrekkende instelling, om u straks een aantrekkelijk verkoopaanbod te kunnen doen. Wij verwachten dat de eerste woningen in maart 2005 verkocht kunnen worden.

Daar uw woning deel uit maakt van een gebouwencomplex, zijn wij verplicht bij de gemeente een zogenaamde splitsingsvergunning aan te vragen. Wij verwachten dat deze vergunning in februari 2005 zal worden afgegeven. In afwachting van deze vergunning zullen vrijkomende woningen in uw complex niet meer opnieuw worden verhuurd. Verder treffen wij maatregelen voor de oprichting van een Vereniging van Eigenaren, die de belangen van de kopers gaat behartigen.

De koopprijzen zullen marktconform zijn. Dat houdt in dat ze gebaseerd zijn op de koopprijzen zoals die op dit moment gelden voor vergelijkbare woningen. U ontvangt van ons binnenkort meer informatie over de verkoop procedure en de verkoopprijs. Als er in uw complex een huurdersvereniging actief is, dan zullen wij in overleg met hen bepalen of het wenselijk is om een informatiebijeenkomst te beleggen over dit onderwerp.

Heeft u verder vragen over deze brief, dan kunt u tijdens werkdagen cortact opnemen met Leen van Zandvoort, telefoonnummer (058) 2331 41 52

Met vriendelijke groet,
S. Holwerda,

directeur Vastgoed & Ontwikkeling


Commentaar:

En dat was het dan... Alweer dreigt een fors complex flatwoningen aan de toch al zo schaarse huurmarkt te worden onttrokken... Het gaat hier om 98 flatwoningen, waarvan 14 met 2 slaapkamers, 70 met 3 slaapkamers en 14 met 4 slaapkamers. Echt goedkoop zijn ze momenteel niet meer, maar er is gezien de huurprijzen, nog steeds huursubsidie mogelijk. NWF schrijft dat men niet verplicht is om als huurder zijn flat te kopen. Verrassing: Dat is men NOOIT, al zou NWF beweren van wel. Gelukkig schrijft NWF dat men ook gewoon kan blijven huren en verrassing 2 is, dat dat OOK altijd kan als de eigenaar van een woning deze wil verkopen.

Uiteraard probeert NWF de sukkels die daar willen kopen, een 'leuk' verkoopaanbod te doen, inclusief het aansmeren van een uiteraard fantastisch aanbod qua hypotheek, kortom 'an offer you can't refuse'...

Wat klopt, is dat NWF verplicht is om bij de gemeente een z.g. splitsingsvergunning aan te vragen, op grond van de Huisvestingsverordening. Pas nadat NWF deze vergunning heeft, kan zij het complex splitsen in appartementsrechten en de flats stuk voor stuk verkopen. Uitponden heet dat ook wel; een woord met een negatieve bijklank. Dat splitsen in appartementsrechten is bij verkoop verplicht volgens het Burgerlijk Wetboek.
NWF denkt al in februari 2005 over de benodigde splitsingsvergunning van de gemeente te beschikken. Wat NWF er echter niet bij vertelt, is, dat de gemeente op grond van de Huisvestingswet verplicht is belanghebbenden, ofwel de huurders, het volgende mee te delen per brief: Wij als gemeente hebben een aanvraag ontvangen van NWF om hen vergunning te geven tot het splitsen van het flatblok in appartementsrechten. U als huurders heeft vier weken de tijd om de stukken in te zien op het Stadskantoor en om B. en W. te vertellen wat u vindt van hun mooie plan. In het jargon heet dat: 'Je zienswijze kenbaar maken aan B. en W.'
Vervolgens gooien wij als gemeente uw brieven in de prullebak en geven NWF haar gevraagde splitsingsvergunning. Echter: Tegen de AFGEGEVEN vergunning kunt u als huurder vervolgens weer een bezwaarschrift indienen.

Het is nu even afwachten of de gemeente de huurders inderdaad een brief gaat sturen. Zo nee, dan zit de gemeente fout, omdat ze de huurders dan geen gelegenheid hebben gegeven hun 'zienswijze' kenbaar te maken.

Kortom: Het indienen van je 'zienswijze' is eigenlijk het voortraject voordat de bezwaarschriftenprocedure start. Uiteraard zijn er altijd sukkels die hun huurflat willen kopen en ik wil graag uitleggen waarom dat sukkels zijn:

Allereerst: Gunt het PEL dan niet iemand een koopappartement? Zeker wel, als iemand dat wil en meent dat hij/zij dit kan betalen, een hypotheek kan afsluiten enz. Probleem is echter, dat vanuit volkshuisvestingsbelang de flats als huurflats niet gemist kunnen worden, gezien de woningnood in Leeuwarden en de gemiddelde wachttijd voor een woningzoekende: Deze was in 2002 voor een flat al gemiddeld vier jaar...
Uiteraard kan men zeggen: Niks volkshuisvestingsbelang, ik ga voor mijn eigen belang. Daarover het volgende:

Wil men beslist een appartement kopen, kijk dan gewoon eens rond bij de makelaars. Er zijn genoeg appartementen die van meet af aan koopflats waren. Daar hebbebn we geen enkel probleem mee: Ze hoorden nooit bij de voorraad huurwoningen. Maar wat is er dan mis met een flat overkopen van de corporatie? Een aantal dingen:

1. NWF zal nooit alle flats verkopen, maar hoogop de helft min 1. Waarom: Dan houden ze in de ook volgens het BW verplicht op te richten Vereniging van Eigenaars (VvE) de meerderheid. Vaak werkt het zo: 1 flat bezitten geeft 1 stem in zo'n VvE. Zo'n VvE kent ook een z.g. Bestuurder, vroeger Administrateur geheten, een soort dubbelfubctie van secretaris plus penningmeester. Wedden dat NWF dat wel verzorgt en dus die sleutelpositie in handen houdt? Uiteraard past NWF ook goed op de kas van de VvE; formeel dus die Bestuurder. Niet mee eens: Gewoon tegen stemmen in de ledenvergadering van die VvE. Helpt dat: Nee natuurlijk, NWF heeft de meerderheid qua stemmen. Die VvE gaat over het hele buitenonderhoud en brengt een bijdrage in rekening voor dat onderhoud, de opstalverzekering, het servicecontract voor de lift (of ga je Jantje zaterdagnacht zelf uit de vastgelopen lift bevrijden...) enz. Plus uiteraard voor de beloning voor de Bestuurder...

2. Zodra iemand een appartement koopt is hij/zij van rechtswege lid van die VvE. Van het PEL kun je lid worden en kun je bedanken als lid. Het PEL is namelijk een gewone vereniging, een VvE is een bijzonder soort vereniging: Je bent volgens BW van rechtswege lid en verplicht om een door de ledenvergadering (lees: NWF) vastgestelde bijdrage te betalen voor alle kosten onder punt 1 genoemd. Bedanken voor de VvE kan maar op 1 manier: Je flat weer verkopen.

3. NWF is als verhuurder verplicht het buitenonderhoud te doen en ook groot-onderhoud binnen. Koop je je flat, dan betaal je zelf mee aan het buitenonderhoud en moet vervolgens de VvE dat regelen. Voor het binnenonderhoud draai je helemaal zelf op. Kortom: Als koper zit je voortaan mee te betalen aan het buitenonderhoud wat daarvoor toen je nog huurder was, door NWF betaald moest worden.

4. Bijkomend nadeel: Heb je nu kwijtschelding van gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals OZB, afvalstoffenheffing enz.: Als koper niet meer! Bovendien betaal je dan naast het gebruikersdeel ook het eigenaarsdeel van die OZB. Je bent immers eigenaar-gebruiker van je flat?

Conclusie: Je hebt zelf niets te vertellen over het buitenonderhoud, de hoogte van de bijdrage aan de VvE enz. Daarom is het ook onzin dat NWF schrijft: "Verder treffen wij maatregelen voor de oprichting van een Vereniging van Eigenaren die de belangen van de kopers gaat behartigen."
Hun eigen belangen zullen ze bedoelen. Een voorbeeld: Er is Jaarvergadering van de VvE. Aan de orde is buitenonderhoud. Er moet bv. weer geschilderd worden. NWF die per slot voor Bestuurder speelt, komt met een voorstel. Laat dat dan bv. toevallig een offerte zijn van bv. hun eigen Aannemingsbedrijf... Zo snijdt voor een woningcorporatie het mes aan vele kanten, in plaats van dat je kunt beslissn op basis van meerdere vrij gekozen offertes van schilderbedrijven. Niet mee eens? NWF heeft de meerderheid en jou ene stem tegen doet er niet toe...

Tenslotte over dit punt: Heb je dat dan niet in flatblokken die van meet af aan koopflats waren? Nee, meestal niet, tenzij een flat qua meerderheid in handen is geraakt van een grote, slechte, particuliere verhuurder. Dan ben je ook in de aap gelogeerd. Bij de meeste 'fatsoenlijke' flatblokken heeft elke eigenaar 1 flat en meestal ook 1 stem, andere stemverdelingen uitgezonderd bij onderling sterk van elkaar afwijkende appartementen.

Een ander punt is, dat formeel gesproken ook de huurders straks niet meer bij NWF terecht kunnen als het gaat om onderhoud wat voor de verhuurder is, maar ook onder de VvE valt. Formeel moet het dan zo: Verhuurder inlichten. Deze moet bekijken: Mag ik het zelf herstellen, bv. een gebrek binnen in een flat of valt dit onder de VvE? NWF moet in het laatste geval dan de VvE inlichten en die moet vervolgens opdracht tot herstel geven. In de praktijk kan dit leiden tot kastje-muur situaties...

Wat ik echt schandalig vindt is, dat NWF schrijft: "In afwachting van deze vergunning zullen vrijkomende woningen in uw complex niet meer opnieuw worden verhuurd."
M.a.w.: Laat maar leeg staan...
De andere corporatie CHF, onderdeel WoonBedrijf Regio Noord gaat niet zo ver: Zolang ze nog geen splitsingsvergunninen hebben voor alle complexen die ze willen splitsen en verkopen, blijven ze leegstaande flats verhuren, dat konden wij tenminste uit hun woningaanbod in de Leeuwarder Courant opmaken.

Verder is het de vraag of NWF een z.g. 'zelfbewoningclausule' gaat zetten in hun koopakten of in het Reglement van zo'n VvE. Dat is wel te hopen, anders kunnen lege flats ook wel door huisjesmelkers opgekocht worden en verhuurd... Overigens staat m.i. een zelfbewoningsclausule in een Reglement van een VvE niet zo sterk, omdat het wel eens zo kon zijn dat dit in strijd is met artikel 120, Boek 5 Burgerlijk Wetboek, indien die bepaling geen regelend recht is, maar als dwingend recht opgevat moet worden. Simpel gezegd houdt dat in dat elke appartementseigenaar zijn flat mag verhuren. Mijn indruk is, dat dat recht beter via een bepaling in de koopakte beperkt kan worden, er op gokkend dat dan het privaatrecht boven het publieksrecht gaat.

Samengevat komt het er op neer dat vanuit oogpunt van de volkshuisvesting een slechte zaak is dat weer bijna 100 flats langzamerhand uit beeld verdwijnen op de huurmarkt en dat een koper beter eens rond kan kijken op bv. www.funda.nl , de makelaarswebsite, als hij/zij een appartement wil kopen.

secretariaat Ver. PEL


UPDATE 23/12/2004:

Al snel kwam de Leeuwarder Courant van donderdag 23/12/2004 met een eigen bericht over de verkoop:

FLATWONINGEN IN BILGAARD EN VRIJHEIDSWIJK TE KOOP

LEEUWARDEN - Corporatie Nieuw Wonen Friesland (NWF) heeft twee zevenhoogflats in de Vrijheidswijk en Bilgaard te koop gezet. Het gaat nu om de zevenhoogflat aan de Bird met 162 woningen en een zevenhoogflat aan het Dragoonsplein met 91 appartementen. Huurders hebben het recht van eerste koop maar mogen ook blijven huren. Bij vertrek wordt hun woning verkocht.

[M.i. telt de 4-hoog flat aan De Bird 64 woningen, de 7-hoog flat daar 98 woningen en de 12-hoogflat aan het Birdplein 60 woningen. De 7-hoog flat aan het Dragoonsplein telt inderdaad 91 woningen. Over het laatstecomplex is ons gemeld dat al een half jaar geleden daar de eerste brief van NWF in de bus viel en dat er later meer brieven kwamen, maar betrokkene had alles weggegooid... Met dergelijke sufkoppen moet je nu de oorlog winnen...
Kortom: STUUR HET PEL EEN KOPIE VAN EEN BRIEF VAN DE CORPORATIE EN VAN DE GEMEENTE ALS HET GAAT OVER VERKOOPPLANNEN VAN JE LAAGBOUWHUIS OF VAN JE FLAT!
Wij zijn er blij mee. Beter nog:
Bel ons ook meteen op op 058-2671636 en vertel dat je huis of flat door de corporatie te koop wordt gezet!]

De verkoop van flats is uitzonderlijk. Nieuw Wonen wil zo geld verdienen voor nieuwbouwprojecten.

[Onzin, niets uitzonderlijks aan: WoonBedrijf Regio Noord wilde zeer onlangs een groot aantal flatblokken met samen ongeveer 600 woningen, in de verkoop gooien en heeft daarom bij de gemeente een splitsingsvergunning aangevraagd. Het NWF-verhaal over geld verdienen voor nieuwbouw: Het is maar net hoeveel schuld nog op deze flats zit, wat de winst bepaalt. Bovendien als je met de winst helemaal de bouw wil betalen van een nieuwbouwwoning, moet je per nieuw te bouwen huis m.i. grof geschat steeds wel 4 tot 5 flats verkopen. Kortom: Dit is een krimpmarkt voor NWF. Ik vraag me af wat er over 10 jaar nog over is van de woningcorporaties...]

Ook denkt de corporatie het hiermee makkelijker te maken voor huurders om een woning te kopen. "Er is op dit moment veel vraag naar appartementen in het middensegment van de markt", zegt voorlichter Wikje de Roos. De flats worden ondergebracht in een vereniging van eigenaren, die het onderhoud regelt.

[Over die vereniging van eigenaren is al het nodige gezegd, over het NWF verhaal dat men het huurders makkelijker wil maken om te kopen: Wat een goedkope gelegenheidssmoes...
Corporaties zijn er om het makkelijker te maken voor mensen die willen huren en dat kunnen ze doen door voldoende voorraad aan te houden en een redelijke huurprijs te berekenen.
Mensen die willen kopen, kunnen terecht op de van oudsher bestaande koopmarkt voor laagbouw en voor appartementen. Al met al dreigen op termijn 189 huurflats van NWF van de markt te verdwijnen...
Deze verkooptrend eindigt over zoveel jaar met een volkshuisvestingsramp...
Er zal dan zowat geen huis meer te huur zijn als dit zo doorgaat.]


Einde LC-verhaal. Commentaar tussen [].