LEEUWARDEN BOUWT AMPER GOEDKOPE HUIZEN
DEN HAAG WIL UITLEG OVER BOUWPRODUCTIE


'Leeuwarden bouwt amper goedkope huizen'
Uit de Leeuwarder Courant van maandag 13/9/2004 plus:
'Den Haag wil uitleg over bouwproductie'
Uit de Leeuwarder Courant van donderdag 16/9/2004.


Een tijdje terug hebben we bericht over de gemeenteraadsvergadering op 21/6/2004 "Raad wil toch extra sociale huurwoningen"
Op die vergadering werd een motie aangenomen, nl. dat 10 procent van de NETTO woningbouwproductie als sociale huurwoning moet worden gerealiseerd.
Zoals in bovengenoemd verslag is te lezen, was er nogal wat verwarring geweest over de aangenomen motie, waarbij wethouder Sluiter een ingezonden brief naar de Leeuwarder Courant had gestuurd naar aanleiding van hun verslag en de krant vervolgens zijn brief weer bestreed qua feitenweergave...
Kortom: De stemming zat er lekker in en dat allemaal naar aanleiding van het Woonplan Leeuwarden.
We vermoedden toen al dat de aangenomen motie van de Raad waarschijnlijk 'gesaboteerd' zou worden en dat lijkt er nu al op, afgaande op het volgende bericht uit de Leeuwarder Courant van 13/9/2004:

LEEUWARDEN BOUWT AMPER GOEDKOPE HUIZEN

Van onze verslaggever

LEEUWARDEN - De door de Leeuwarder gemeenteraad verlangde bouw van extra sociale huurwoningen blijft de komende jaren uit. Volgend jaar worden er zelfs helemaal geen goedkope huizen gebouwd, zo blijkt uit de gemeentebegroting. Doordat de sloop van driehonderd sociale huurwoningen contractueel vastligt, zal de voorraad dalen.

De gemeenteraad besloot in juni op voorstel van de PvdA dat er voor elke gesloopte goedkope huurwoning een nieuwe moet worden teruggebouwd.

[Nu had de Leeuwarder Courant eerst zo keurig in haar commentaar op de brief van wethouder Sluiter aan de krant uitgelegd, hoe het zat, maar nu zijn ze dat zelf kennelijk al weer vergeten.
Zie "Ingezonden brief wethouder Sluiter in Leeuwarder Courant"
Het kwam er op neer dat er 130 sociale huurwoningen per jaar gebouwd moeten worden, bij een gemiddelde sloop van 90 woningen per jaar. Die 300 huurwoningen slopen waarover wordt gesproken, liggen helaas inderdaad vast, natuurlijk mede dank zij diezelfde gemeenteraad, die te laat wakker werd. De oplossing is m.i. nu simpel: Die 300 huurwoningen slopen smeer je uit over drie jaar, dus gemiddeld 100 per jaar. Dan moet je gemiddeld 140 sociale huurwoningen per jaar bijbouwen. Om die woningen net onder de grens te krijgen qua huur waarbij je zonder nadere VROM-toetsing huursubsidie kunt krijgen, moet je 2 tot 3 te verkopen koopwoningen bouwen om met de winst daarvan dit te realiseren. Dus 300 koopwoningen, samen 400 per jaar. De aangekondigde productie volgens dit bericht is 520 huizen per jaar (er moet ook nog wat in de duurdere huurprijsklassen gebouwd worden) dus in theorie moet dit lukken, mits: De corporaties die koopwoningen neerzetten en de gemeente via een overeenkomst afdwingt dat zij de verkoopwinst op bovengenoemde manier aanwenden. Echter: De meeste koopwoningen worden door de projectontwikkelaars neergezet en die steken de winst in eigen zak...]

In de begroting stelt het college dat de extra bouw van goedkope huurhuizen alleen mogelijk is door ook in andere prijsklassen meer te bouwen. De aangekondigde productie van 520 huizen per jaar zou dan moeten worden opgeschroefd tot 620 à 700.

[Dus 100 tot 180 woningen meer. Omdat, afgezien van het 3-Plus project, de gemeente geen deal heeft met de corporaties over het bouwen van koophuizen door de corporaties en het inzetten van de winst voor min of meer sociale huurwoningen, moet er dus extra worden gebouwd, m.i. met een soort deal als hierboven genoemd. Die 180 woningen meer, wijst hier ook op: Het lijkt op 1 op 2 bouwen: 1 huurwoning bouwen en aanvangshuur omlaag drukken door 2 koophuizen te bouwen. Maar de productie opschroeven lukt natuurlijk niet...
Kortom: M.i. is men na de motie nog niks verder dan voor de motie. De echte remedie is: Geen verdere deals meer met de projectontwikkelaars, maar deals met de corporaties over het terugploegen van winst op door hen te bouwen koophuizen. Eigenlijk een tweede 3-Plus project, waarbij ook de winstmarges van de aannemer worden vastgelegd. Het gaat dan dus om een overeenkomst tussen drie partijen:
Woningcorporatie, gemeente en aannemer.
Daarnaast zou er een sloopstop afgekondigd moeten worden. Daarvoor heeft de Raad een stok achter de deur nodig, nl. een Verordening waarbij sloop wordt verbonden aan de voorwaarde dat er een z.g. 'onttrekkingsvergunning' verleend is.
Tijdens de raadsvergadering in juni jl. heeft de Lokale Leeuwarder Partij hierover een motie ingediend, die het niet haalde. Dan ben je m.i. als raadsmeerderheid ook niet echt geïnteresseerd in behoud van een kernvoorraad sociale huurwoningen...
Met zo'n Verordening als stok achter de deur had je elke keer als een corporatie een blok woningen wil slopen, kunnen bekijken of dat wel of niet kan vanuit volkshuisvestingsbelang. Dat heeft de meerderheid niet gewild.]

De stad staat de komende jaren opnieuw voor ingrijpende bezuinigingen. Vooral in de hoek van cultuur, sport, milieu en voorzieningen voor allochtonen vallen klappen. Leeuwarden krijgt veel minder geld van het rijk en heeft te maken met lagere inkomsten uit grondverkoop en woningbouw.

[Met het spelletje: Koopwoningen bouwen om huurwoningen betaalbaar te maken, heeft het bovenstaande overigens weinig van doen. Het spel lukt echter wel alleen als de economie weer wat aantrekt en de regering met haar doelbewuste depri-praatjes op dat gebied eens ophoudt.]


Einde 1e LC-bericht. Commentaar tussen [].

Op pagina 9 schreef de LC die avond o.a. nog:

De gemeente heeft veel grond gekocht voor woningbouw, waarvan de vruchten pas later kunnen worden geplukt dan verwacht. Het college wijt de achterblijvende woningbouw aan de tegenvallende economie en "knelpunten tengevolge van regelgeving".
De gemeente voelt de vertraging in een lagere opbrengst van de huizenbelasting en in het afblazen van de beoogde winstafdracht van EUR 0,9 miljoen door het grondbedrijf. Tal van kortingsmaatregelen van het rijk versterken de noodzaak om in de uitgaven te snoeien.

[Tot zover een deel van het vervolgbericht voorzover relevant. Ik vraag me af: Waar bleven en blijven nu eigenlijk die inkomsten uit grondverkoop?
Als je nu een stuk grond verkoopt aan een corporatie, die daar vervolgens koopwoningen opzet, winst maakt op de verkoop en op een tweede aan hen te verkopen stuk grond huurhuizen neerzet waarbij de winst wordt gebruikt om de aanvangshuur wat omlaag te brengen, dan zou de gemeente eigenlijk die winst ook weer moeten inzetten bij die huurwoningen of de grond zonder winst moeten verkopen.
Verder heb ik me altijd afgevraagd waarom op de grondwaarde elk jaar boekhoudkundig rente wordt bijgeboekt. Dus rente die je had gehad als je de grond niet had gekocht of anders gezegd: Rente die je t.z.t. als je de grond verkoopt, toch binnen wilt halen. Ik heb dat nooit begrepen, maar dat zal wel aan ondergetekende liggen: Grond slijt niet en de echte waarde van de grond is gewoon de marktwaarde. Of reken bij verkoop van grond bij zo'n constructie het aankoopbedrag plus de geldontwaarding, maar meer niet.
Verder vraag ik me af waar al die jaren de afgeroomde winsten van het grondbedrijf voor werden ingezet. Daar had je ook weer iets mee kunnen doen op volkshuisvestingsgebied. Het College heeft verder gelijk voor wat de tegenvallende economie betreft: Stagnerende verkoop van nieuwbouw koophuizen ligt voor de hand, voorzichtige kopers, meer mensen die afwachten enz. Voor wat de z.g. knelpunten tengevolge van regelgeving betreft: Dat zal wel slaan op het gebruikelijke gezeur dat de stagnatie allemaal de schuld is van burgers die zomaar bezwaarschriften indienen.... Ja, snel ook dat recht maar aan de burgers ontnemen, dat willen bestuurders altijd wel...]


Einde van een stukje uit het vervolg-LC-bericht. Commentaar tussen [].

Intussen heeft de verlaging van de oorspronkelijke streefcijfers qua bouwproductie geleid tot gefronste wenkbrouwen in Den Haag...
Uit de Leeuwarder Courant van donderdag 16/9/2004:

Den Haag wil uitleg over bouwproductie

LEEUWARDEN - Wethouder Roel Sluiter (grotestedenbeleid) moet volgende week naar Den Haag om uit te leggen waarom Leeuwarden minder huizen wil bouwen dan voorheen. Woningbouw is onderdeel van een meerjarencontract met het rijk, dat de gemeente tot 2010 miljoenensteun verschaft.

Het Leeuwarder productiedoel is onlangs door de gemeenteraad verlaagd naar 520 nieuwbouwwoningen per jaar. In het vorige contract met het rijk werd uitgegaan van jaarlijks 765 opgeleverde huizen. Dat aantal werd lang niet gehaald.

"We zullen nog eens duidelijk maken, dat het nieuwe streefcijfer realistisch is", aldus wethouder Sluiter.

[Wat telt richting Den Haag, is de NETTO bouwproductie:
Nieuwbouwaantallen min sloopaantallen. Niks meer slopen helpt dus ook, om de aantallen te halen. Is 520 woningen per jaar bouwen realistisch? Dat hangt van zoveel factoren af, dat het antwoord moeilijk is te geven.
Het enige wat echt duidelijk is, is dat er voorlopig geen sociale huurwoningen bijgebouwd gaan worden. Nu ja, eigenlijk gaat het daarbij niet om sociale huurwoningen, maar om 'doorstromerswoningen' voor huurders die met huursubsidie erbij het kunnen betalen (en ook willen!) om duurder te gaan wonen, zoals al in eerdere berichten betoogd.
Als dat zou gebeuren en je tegelijk niks sloopt, zou je de druk op de echte sociale huurwoningen wat kunnen verminderen.]


Einde 2e LC-bericht. Commentaar tussen [].