"Woningnood dreigt voor lage inkomens.
Woningcorporaties willen jaarlijks meer dan 20000 huurhuizen slopen."
Uit dagblad Trouw van 27/8/2004 plus:
"De nieuwe achterstandswijken."
Uit dagblad Trouw van 1/9/2004 plus:
"Nieuwe woningnood. Forse toename sloop huurwoningen."
Persbericht TU-Delft van 27/8/2004.
Veel woningcorporaties in Nederland zijn van plan mensen met weinig geld
die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, te lozen: Ze hebben
namelijk voor de komende jaren grootscheepse sloopplannen aangekondigd.
Dit blijkt uit een onderzoek van professor Thomsen van de TU-Delft.
Het dagblad Trouw berichtte hierover op 27/8/2004 het volgende:
van onze verslaggever
2004-08-27
DELFT - Corporaties hebben vergaande plannen voor de sloop van sociale
huurwoningen. Per jaar willen ze meer dan 20000 van deze huizen
afbreken.
Dat is landelijk driemaal, en in de grote steden zelfs vijfmaal zoveel
als nu. Dat kan leiden tot woningnood onder mensen met een laag inkomen.
[Dat is dan zacht uitgedrukt: Al jaren heerst er in de grote steden van de Randstad een schrijnende woningnood. Ook in een stad als Leeuwarden neemt de woningnood toe onder de mensen met lagere inkomens. Vooral starters hebben het moeilijk: Voor elke corporatiewoning die leeg komt, zijn er gemiddeld 83 belangstellenden. Dat is veel voor de Leeuwarder situatie.]
Dat blijkt uit onderzoek van hoogleraar woningverbetering André
Thomsen van de Technische Universiteit Delft.
Thomsen vroeg 58
corporaties hoeveel huizen zij de afgelopen tien jaar hebben gesloopt,
en wat hun sloopplannen voor de komende tien jaar zijn. De ondervraagde
corporaties bezitten samen 500000 sociale huurwoningen -20 procent van
het totaal in Nederland.
[Verontrustend is ook dat het aandeel sociale huurwoningen in bezit van de corporaties nog maar 20 procent is. Particuliere sociale huurwoningen zijn er wellicht ook wel hier en daar, maar met een hoog krot-gehalte.]
Corporaties willen vooral naoorlogse portiek- en etageflats en eengezinswoningen slopen. Thomsen: "Zij noemen diverse redenen: de slechte bouwkundige staat, de huizen zijn niet in trek, er zijn er te veel van."
[De gebruikelijke sloopsmoezen: In Leeuwarden zijn er bij de corporaties
m.i. weinig huizen die echt zo slecht zijn, dat ze niet via een gewone
renovatie op te knappen zijn.
Nog een misverstand: Flats zijn slechter
dan laagbouwhuizen. Juist niet! Flats zijn bouwkundig qua casco juist
vaak beter: Bouwvoorschriften. We zijn hier niet in Egypte waar flats
soms spontaan in elkaar zakken. De huizen zouden niet in trek zijn?
Waar komen dan toch die wachtlijsten vandaan en het grote aantal
reacties, juist op de wat goedkopere woning of flat?!]
Thomsen betwijfelt of dit de werkelijke redenen zijn. Volgens hem gaat
het de corporaties niet om de huizen zelf maar om de bewoners: kansarm,
allochtoon.
"Met de sloop van de huizen denken ze de problemen van de
wijken ook te slopen. Maar dat is symptoombestrijding. De bewoners
worden doorgeschoven naar de volgende probleemwijk."
[Dit is exact hetzelfde als wat het PEL al jaren stelt. Het gaat niet om de huizen, het gaat om de mensen of beter gezegd: TEGEN de mensen. Het is een onderdeel van de 'oorlog' tegen de armen die bezig is op alle fronten.]
De massale sloopplannen leiden volgens Thomsen tot woningnood voor mensen met een laag inkomen: hun huizen maken plaats voor duurdere huur- en koopwoningen. Thomsen vindt dat corporaties veel meer moeten renoveren in plaats van slopen.
[Wat moet ik hier nog aan toevoegen. Dit is precies wat wij willen.]
De Utrechtse corporatie Mitros (31000 huizen) heeft al besloten dit te
gaan doen. "Een paar jaar geleden dachten we dat veel huurders een
duurder huurhuis of een koophuis wilden", zegt directeur Wim Duijster.
"Inmiddels neemt de vraag naar betaalbare huurhuizen juist sterk toe."
[Eindelijk lijkt hier en daar enig inzicht door te breken.]
Mitros heeft met de gemeente afspraken gemaakt over de sloop van 6000
huizen in naoorlogse wijken. Daaraan gaat Duijster niet tornen. Maar in
verdere plannen zal de keuze vaker vallen op renovatie. Om toch mensen
met een hoger inkomen naar oudere stadswijken te halen wil Mitros
huurhuizen verkopen:
"Mensen krijgen daar een redelijke woning voor 120000 euro."
[Ze zouden hun sloopplannen drasties moeten bijstellen. Die goedkopere woningvoorraad kun je nooit meer voor die huurprijzen terugbouwen. Ook zouden ze geen huurwoningen moeten verkopen: Utrecht is werkelijk een ramp qua woningnood voor mensen met weinig geld.]
Op 1/9/2004 kwam het dagblad Trouw opnieuw met een bericht over het onderzoek van professor Thomsen:
Woningcorporaties willen de naoorlogse wijken aanpakken met een
verontrustend enthousiasme. Ze hebben plannen voor de sloop van zo'n
20000 huizen per jaar, blijkt uit onderzoek van de TU Delft.
Landelijk
komen ze steevast op dezelfde ideeën uit.
Goedkope flats en
eengezinswoningen sneuvelen om plaats te maken voor veelal duurdere
huur- en koophuizen.
Een betere mix van huizen, is de redenatie, leidt
tot meer diversiteit in de wijk: jong en oud, arm en rijk. De sloophamer wordt zodoende ingezet als -uiterst rigoureus- wapen tegen de
verpaupering.
[Kortom: Stenen maatregelen tegen sociale problemen. We hebben uitentreure betoogd in het verleden dat tegen sociale problemen sociale maatregelen genomen moeten worden en dat sloop probleemverplaatsing betekent.]
Dit concept is nog nauwelijks in de praktijk beproefd. Of het werkt, is afwachten. Voor huizenkopers is het een gok: ze moeten veel geld neertellen voor een huis in een wijk die wellicht ooit gewild wordt, maar dat nu zeker nog niet is. Het is bovendien nog maar de vraag of de oude wijkbewoners veel opschieten met deze nieuwkomers, zeker als de wijkvernieuwing beperkt blijft tot eilandjes van dure koophuizen.
[Dit concept is al lang op diverse plaatsen beproefd en diverse onderzoeken toonden aan, dat het ook nog niet eens hielp tegen sociale problemen in een buurt, althans niet erg. Zoals het artikel stelt: Er kwamen dure eilandjes met koophuizen: De armeren lieten zich niet in met de rijkeren en omgekeerd. Zo zal het ook gaan in de Vegelinbuurt, waar nu nieuwe koop- en dure huurhuizen komen. Het wordt gewoon een apart wijkje in een wijk, verder niks.]
Veel sloopplannen zijn gemaakt in een tijd dat de vraag naar koophuizen welhaast geen grenzen kende. Dat is nog maar enkele jaren geleden, maar in de tussentijd is er veel veranderd. De verkoop van huizen verloopt trager, de nieuwbouw zit alweer een paar jaar in het slop. Het zit er dan ook dik in dat de sloop- en nieuwbouwplannen langer in beslag nemen dan verwacht.
[Het bovenstaande klopt m.i. precies.]Voor de bewoners van de naoorlogse wijken betekent dit nog jarenlang voortmodderen. Dat geldt zeker als de komende sloopplannen worden gebruikt als excuus om af te zien van onderhoud van de huizen en de woonomgeving.
[Woningcorporaties gedragen zich als beleggers: Ze schrijven de woningen af, hebben al lang besloten tot sloop zonder dat openlijk te zeggen en laten de woningen zelf rustig verpauperen. Daarna zeggen ze: Renovatie wordt echt te duur. Uiteraard, als je ook nog langenlang achterstallig onderhoud waarop je eerst hebt bespaard, mee gaat nemen...]
Of zij uiteindelijk veel beter worden van de plannen, is ook al onzeker.
Voor veel wijkbewoners zal in hun eigen buurt geen plaats meer zijn.
Waar ze wel terechtkunnen, is de vraag - in de volgende
achterstandswijk, vermoedt de Delftse hoogleraar André Thomsen.
[Het 'bouwen voor de buurt' is al jaren geschiedenis. Het zal corporatie
en gemeente een rotzorg zijn waar zittende wijkbewoners naar toe moeten.
Mensen met weinig geld moeten weg; weg uit beeld; onzichtbaar worden;
daar gaat het om. Sterker nog: Het liefst zien gemeenten hen de stad
verlaten of als ze niet in de stad wonen, daar niet binnenkomen, zoals
bijvoorbeeld Rotterdam.]
Ook al zijn de corporaties verzelfstandigd, hun sociale taak hoort
voorop te blijven staan: huisvesting van de mensen met een laag inkomen.
Goedkope huurhuizen blijven in deze schrale jaren voorlopig hard nodig.
Corporaties zouden op zijn minst hun sloopplannen nog eens tegen het
licht moeten houden, en waarschijnlijk omlaag bijstellen.
Liever een flinke opknapbeurt of renovatie, dan een paar luxe huizen te midden van portiekflats en, even verderop, een nieuwe achterstandswijk.
[Mee eens, maar zonder dat de rijksoverheid zich weer met de corporaties middels verdergaande regelgeving dan nu gaat bemoeien, zie ik dit niet gebeuren.]
Tenslotte gaf de TU-Delft zelf ook een persbericht uit over het onderzoek en wel op 27/8/2004:
http://www.tudelft.nl/index.cfm/ meldt:
27-08-2004 door M&C
Persbericht 51/2004. Verdriedubbeling sloop door woningcorporaties geen oplossing probleemwijken.
Uit een enquête van de afdeling Real Estate & Housing van de TU Delft
onder woningcorporaties, blijkt een forse toename van sloopplannen in
de sociale woningbouw.
"Dit heeft zeer nadelige gevolgen voor mensen
die gebruik maken van de sociale woningbouw en voor de wijken zelf",
zegt professor André Thomsen die het onderzoek uitvoerde.
"Wil je
problemen oplossen in een wijk dan moet je niet als eerste denken aan
sloop."
[Thomsen heeft gewoon gelijk, alleen is het merendeel van de politieke
partijen hierin eenvoudigweg niet meer in geïnteresseerd. Sterker nog:
Hoe nadeliger de gevolgen voor mensen met lage inkomens, hoe beter het
lijkt te zijn, is tegenwoordig 'in'. Er waait een idiote rechtse wind in
Nederland; hoe 'rechtser' hoe beter lijkt het wel. De slinger van de
klok die in de 60-er jaren aan de ene kant was, lijkt nu precies aan de
andere kant te zijn. Ooit gaat die slinger weer de andere kant uit, maar
het kwaad is dan al geschied: Er is geen volkshuisvesting meer; alleen
fatsoenlijke huisvesting voor mensen vanaf pakweg de 'middenklasse'.]
Samen met collega-onderzoeker Marie-Thèrêse Andeweg-Van Battum vroeg
Thomsen 58 woningcorporaties, die samen 20% van het woningbestand
beheren, naar hun sloopplannen. Deze zijn groots. Er zijn corporaties
die weinig of niets slopen maar ook corporaties met forse
sloopambities. De forse toename van de voorgenomen sloop komt vooral
voor rekening van de 'slopers'.
Deze spreiding blijkt niet te herleiden tot kenmerken als woningmarkt, gemeentegrootte, corporatiegrootte en slechts in beperkte mate met woningkenmerken.
De toename van slopen
varieert van een verdubbeling buiten de Randstad tot het drie à
viervoudige - en in enkele categorieën zelfs bijna het achtvoudige - in de Randstad en de vier grote steden.
[Dus de sloopgrage corporaties hebben de smaak te pakken en gaan nog meer slopen. De corporaties die terughoudender zijn met sloop blijven terughoudend. Zo begrijp ik dit tenminste. Er is dus ook geen relatie gevonden tussen sloop en kenmerken van de woningmarkt (ter plaatse), sloop en grootte van de gemeente, sloop en grootte woningcorporatie en een beperkte relatie met de kenmerken van de woning zelf. Dit betekent dat als ze deze sloopargumenten aanvoeren, dat allemaal bullshit is...]
Deze cijfers zijn volgens de Delftse onderzoekers om meerdere redenen
zorgwekkend. Eén van de problemen die ontstaan is bijvoorbeeld het
gevaar van marginalisering van de sociale huursector, temeer omdat een
beleidsmatige aansturing op de minimaal noodzakelijke sociale
kernvoorraad ontbreekt.
Thomsen: "Het WBO (Woning Behoefte Onderzoek)
2002 geeft namelijk geen rechtvaardiging voor een forse afname, de
oplopende woningtekorten van dit moment in de sociale huursector
wijzen juist in een andere richting."
Daar komt bij, volgens de
Delftse hoogleraar, dat door de verzelfstandiging van de sociale
huursector de publieke en democratische controle op de sloopplannen
beperkt is.
Verder blijkt uit de enquête dat veel van de geplande
sloop niet realiseerbaar zal zijn.
"Het gevolg is dan dat die wijken door de beheerders perspectiefloos zijn afgeschreven en dit werkt
natuurlijk enorme verpaupering met alle gevolgen van dien in de hand", aldus Thomsen.
[Sinds staatssecretaris Heerma is de sociale huurmarkt al
gemarginaliseerd, omdat het rijksbeleid qua volkshuisvesting zich sinds
die tijd ging beperken tot 'de aandachtsgroepen van beleid' ofwel ruwweg
de mensen met de lagere inkomens. Daarvoor was volkshuisvesting een heel
breed terrein, met aandacht voor alle bewoners of ze nu veel of weinig
geld hadden. Thomsen constateert dat het WBO 2002 er op wijst dat juist
het tegendeel van sloop nodig is als je praat over goedkopere woningen.
Hij constateert ook dat het nu nog slechter is geworden dan onder
Heerma, omdat nu ook beleid ontbreekt over de vraag hoe groot de
minimale kernvoorraad sociale huurwoningen moet zijn en hoe je die
minimaal kunt behouden. Ook dat klopt wel, evenals de constatering dat
vrij vertaald ook een gemeente weinig meer kan, ook al zou ze van goede
wil zijn, omdat de corporaties verzelfstandigd zijn.
Wethouder Sluiter
mag met de pet in de hand met zijn Woonplan bij de corporatiedirecteuren
aankloppen: Zij hebben de touwtjes in handen, niet de gemeente.
Tenslotte is het waar dat een corporatie kan besluiten de geplande sloop maar uit te stellen gezien de grote druk op de sociale huursector en
vervolgens gebeurt er niets meer qua onderhoud.]
Slopen is volgens de Delftse onderzoekers dus de laatste optie waar je
aan moet denken als je problemen in woonwijken wilt oplossen.
Thomsen:
"Slopen is alleen symptoombestrijding. Veel beter is het om wijken of
delen van wijken op te knappen. Bewoners moeten daar ook een rol in
krijgen. Empowerment van bewoners is een sleutelterm. Juist
verantwoordelijkheid en zorg van bewoners voor hun leefomgeving draagt
bij aan de verbetering van wijken. Alles slopen is een end of pipe
maatregel."
[Empowerment van bewoners is een nieuwe kreet, die we er m.i. maar in moeten houden. Draagvlak zoeken voor renovatie en opknappen is heel belangrijk. Ik geloof dat ik professor Thomsen maar een ere-lidmaatschap van het PEL moet aanbieden...]
Noot voor de redactie
Het onderzoeksrapport is te downloaden op de website van de afdeling Real Estate & Housing: www.re-h.nl
www.bk.tudelft.nl/re-h/site/downloads/Enquete_sloop_en_sloopmotieven.pdf (150 Kb)