Brief PEL 17/8/2004 aan LC plus update:
'Corporatie gedraagt zich als belegger'
Uit de Leeuwarder Courant van maandag 23/8/2004.
De volgende brief werd verzonden op 17/8/2004 naar de Te Gast rubriek van de Leeuwarder Courant met het verzoek om het verhaal in die rubriek te plaatsen:
TEKST VERHAAL VOOR 'TE GAST' RUBRIEK LEEUWARDER COURANT OVER VERKOOP HUURWONINGEN IN HET ALGEMEEN EN DE VERKOOP VAN DE HUURWONINGEN IN DE KOESTRATEN IN HET BIJZONDER DATUM: 17/8/2004
Medio juni jl. heeft woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland (NWF) haar
76 sociale huurwoningen te koop aangeboden aan de huurders voor prijzen
tussen de 82 en 87 duizend euro. Gezien de huidige krapte op de
huurwoningmarkt vinden wij dit vanuit stedelijk volkshuisvestingsbelang
geen goede zaak:
Op dit moment is het namelijk zo, dat bv. bij
WoonBedrijf regio Noord (van Corporatieholding Friesland) gemiddeld 83
reacties binnenkomen op 1 aangeboden huurwoning. Dit zal bij NWF niet
veel anders zijn.
Bij de motieven van NWF om juist nu deze woningen te koop aan te bieden,
zetten we ook een vraagteken:
Omstreeks 1982 werd voor het laatst
groot-onderhoud gepleegd aan het casco van deze huizen, maar i.t.t. tot
toentertijd in de Barent Fockesstraat e.o. gebeurde er qua
woontechnische verbeteringen niets.
Als we uitgaan van een
standaardtermijn voor groot-onderhoud van 25 jaar en een geleidelijke
verkoop, dan zijn de woningen opnieuw aan groot-onderhoud toe tegen de
tijd dat een flink deel verkocht is.
We kunnen zo weinig verschil meer
ontdekken tussen NWF en een institutionele belegger qua beleid:
Afstoten voordat de kosten komen en de nieuwbakken kopers opzadelen met groot-onderhoud.
Desondanks kunnen we ons voorstellen dat een huurder geen boodschap
heeft aan volkshuisvestingsoverwegingen, maar zijn eigen afweging maakt:
Door blijven huren of kopen? Tenminste als doorhuren, indien de huurders
besluiten om niet te kopen, tot de opties behoort: We horen namelijk ook
andere verhalen.
Ook vinden we, dat als er dan per se verkocht moet worden, daar een plan aan ten grondslag moet liggen, wat nu niet zo is, alsof er op twee plaatsen in de stad, nl. de Barent Fockesstraat e.o. en het Rode Dorp, niet de nodige ervaring is opgedaan over hoe het kan en moet en ook over hoe het niet moet. Dit zowel bij woningcorporatie, gemeente als bewoners. Ook de gemeente treft blaam, omdat zij weliswaar in juli 2000 in haar Evaluatieonderzoek Barent Fockesstraat e.o. stelde dat er gemeentelijk beleid moest worden ontwikkeld t.a.v. dit soort verkopen, maar dit voornemen nooit in daden omzette.
We noemen een paar aandachtspunten bij verkoop van huurwoningen:
Het opleveren van de woningen in goede staat zowel qua casco als qua woontechnische zaken. Zo schijnt de huurders in de Koestraten ooit een nieuwe keuken te zijn beloofd. Ze wachten nog steeds. Wij vinden dat eventuele kopers, veelal met een smalle beurs, moeten worden beschermd tegen het kopen van een 'kat in de zak'.
Het stimuleren (bv. door de gemeente) dat er een kopersvereniging wordt
gevormd op vrijwillige basis, die bij de start beschikt over enig
kapitaal zodat de leden gezamenlijk in de toekomst bepaalde gedeelten
van het onderhoud kunnen laten uitvoeren, gezamenlijke
onderhoudscontracten kan afsluiten ed.
Overigens zijn wij tegen een appartementsconstructie zoals in het Rode
Dorp omdat we dat voor laagbouw een onnodig te ver gaande beperking
vinden van het eigendomsrecht van een koper en menen dat er betere
oplossingen zijn om beheer en onderhoud te regelen, zonder dat zoals
daar, de v.m. verhuurder in feite nog steeds de baas is.
Positief en belangrijk is, dat NWF een zelfbewoningsclausule plus kettingbeding plus boetebeding in de koopacte heeft gezet. Helaas verdwijnen boetes geheel in de zak van NWF. Denkbaar is dat deze gelden (gedeeltelijk) ten goede komen aan een Kopersvereniging t.b.v. een onderhoudskas. Op die manier komt dat geld weer ten goede aan het geheel.
Tenslotte de koopprijzen: NWF maakt geen gebruik van de mogelijkheid die artikel 11c van het Besluit Beheer Sociale Huursector biedt, nl. om de woningen aan te bieden voor minimaal 90, 80 of 70 procent van de onderhandse verkoopwaarde, waarbij het percentage afhankelijk is van zowel de vraag of de koper er al huurt als van de vraag of de koper in aanmerking komt voor koopsubsidie.
Leeuwarden, 17/8/2004
secretaris Ver. P.E.L.UPDATE 23/8/2004:
Het bovenstaande stuk, bedoeld voor de 'Te Gast' rubriek van de Leeuwarder Courant, werd niet geplaatst, maar wel verscheen onderstaand bericht in de Leeuwarder Courant van maandag 23/8/2004:
LEEUWARDEN - Corporatie Nieuw Wonen Friesland (NWF) handelt als een commerciële belegger bij de voorgenomen verkoop van 76 sociale huurwoningen in de Koestraten te Leeuwarden. "Afstoten voordat de kosten komen en de nieuwbakken kopers opzadelen met groot onderhoud", kritiseert het Platform Een- en Tweepersoonhuishoudens Leeuwarden (PEL).
Ruim twintig jaar geleden is voor het laatst groot onderhoud gepleegd. Over een paar jaar zal een nieuwe opknapbeurt nodig zijn, stelt het PEL. De organisatie vindt de verkoop een slechte zaak, gelet op de krapte op de huurmarkt.
"Op dit moment is het zo dat bijvoorbeeld bij Woonbedrijf regio Noord (onderdeel van Corporatie Holding Friesland, red.) gemiddeld 83 reacties binnenkomen op 1 aangeboden huurwoning. Dit zal bij NWF niet veel anders zijn", veronderstelt het PEL.
Mocht de verkoop doorgaan, dan zou de corporatie ervoor moeten zorgen dat de woningen in goede staat worden opgeleverd. PEL: "Eventuele kopers, veelal met een smalle beurs, moeten worden beschermd tegen het kopen van een kat in de zak." De woningen worden aangeboden voor prijzen rond de EUR 85.000.