VERHAAL SECRETARIS VERENIGING PEL T.B.V. VIJFJARIG LUSTRUMFEEST VAN DE BARENT FOCKESSTRAAT E.O. OP ZATERDAG 3 JULI 2004

"Hierbij nodigen wij u uit voor het vijfjarig lustrumfeest van de buurt Barent Fockesstraat e.o.
Op zaterdag 3 juli 2004 heeft de initiatiefgroep een lustrumfeest gepland. Diverse prominenten en sponsors worden hiervoor uitgenodigd om het feest kracht bij te zetten. Het feest zal plaatsvinden op het parkeerterrein achter de Kuno van Dijkstichting aan de Barent Fockesstraat in een tent van 15 bij 20 meter. Wij verwachten u daar om 10.30 uur."

"Waar gaat het om!
Ongeveer 7 jaar terug zijn wij begonnen met de strijd tot behoud van 132 sociale huurwoningen. Het resultaat hiervan is dat deze woningen zijn gerenoveerd en grotendeels verkocht zijn aan de voormalige huurders. Inmiddels is ook de woonomgeving verbeterd en zijn er nieuwe speelvoorzieningen geplaatst. Dat eigen initiatief ook vruchten kan afwerpen is hiermee wel gebleken!"

"Wat gaan wij doen!
Het feest zal om 11.00 uur geopend worden door de bewoonster die het langst in deze buurt woont. Natuurlijk openen wij op een ludieke wijze. Diverse burgemeesters, wethouders, sponsors en media zullen aanwezig zijn. Inmiddels hebben wij al diverse prominenten bereidwillig gevonden om een toespraak te houden. Vanaf 13.00 uur beginnen de spelletjes voor de kinderen waarbij diverse attacties aanwezig zijn. Om 19.00 uur begint het avondprogramma met gezellige muziek die zal duren tot 24 uur. Over de gedetailleerde inhoud van het feest willen wij nog niets kwijt. U mag ervan uit gaan dat u zich niet zal vervelen."

Er waren die ochtend achtereenvolgens de volgende sprekers: VVD-raadslid Wyb Feddema, die zich erg sterk had gemaakt voor behoud van deze buurt, Henk Deinum, lid van de raad van bestuur van Corporatie Holding Friesland en indertijd directeur van woningcorporatie BWL, de toenmalige eigenaar van de woningen, de huidige wethouder van volkshuisvesting, Roel Sluiter, de secretaris van de Vereniging P.E.L., J. Bakker en de v.m. medewerker van het toenmalige Huurders Service Bureau, de jurist Dave Kuiper, die tegenwoordig in Den Haag woont. Wijkwethouder Hetty Hafkamp, die aanvankelijk ook zou spreken, had meegedeeld, dat zij die ochtend verhinderd was.

Hieronder de tekst van het toespraakje zoals dat t.b.v. het P.E.L. die ochtend is uitgesproken:

het is niet voor niets dat ik begin met "beste buurtbewoners", want het is niet alleen, maar wel in de eerste plaats, te danken aan jullie inzet, dat 132 in 1922 gebouwde woningen in de Jacob Binckesstraat, de Nieuw Amsterdamstraat, de Sontdwarsstraat en aan het Cambuursterpad er nog staan. Zeven jaar geleden zag het er slecht uit: De woningcorporatie leek vastbesloten de huizen te slopen en te vervangen door dure nieuwbouwhuizen.
Het gevolg daarvan zou zijn geweest dat bijna niemand van de toenmalige huurders in deze buurt had kunnen blijven wonen. Maar de toenmalige huurderswerkgroep plus het leeuwendeel van de huurders keerde zich fel tegen de sloop. Ervaring leert echter dat ergens tegen zijn vaak niet voldoende is, maar dat je ook met een alternatief moet komen.
Intussen waren tussen het PEL en de huurderswerkgroep informele contacten ontstaan, omdat ook wij als kleine stedelijke woonconsumenten organisatie tegenstander waren en zijn van grootschalige sloop. We besloten dat het het beste zou zijn dat het PEL wat op de achtergrond zou blijven, maar zou steunen met adviezen richting huurderswerkgroep. Per slot waren het de bewoners die direkt belanghebbenden waren en had het PEL een meer indirect belang in de zin van: Behoud van relatief goedkope woningen waar de huurders naar hun zin woonden.
Het was in die periode dat een raadslid die de nodige banden had met deze buurt, mij vroeg: "Hoe denkt het PEL over het kopen van de woningen?" Mijn reactie is geweest: "Kopen is altijd beter dan slopen."

Maar er moest nog heel wat gebeuren voor de woningcorporatie haar sloopbesluit van tafel haalde en m.i. behoren deze huizen tot de best onderzochte woningen van de stad: In 1996 een rapport van IHN (Ingenieursbureau Het Noorden) en van de NWR (Nationale Woningraad), beide negatief over de mogelijkheid tot renovatie.
Het valt te prijzen dat daarna toch BWL de moed heeft gehad om tegen de huurderswerkgroep te zeggen: "Als jullie als huurderswerkgroep tegen sloop zijn, toon dan maar aan dat het anders kan!" Een dergelijke opening wordt in zijn algemeenheid zelden geboden.
En het was ook BWL die het tegenonderzoek van de SVK betaalde en daarmee m.b.v. eigen geld het risico nam de poten onder de eigen stoel weg te laten zagen. Het was de oude, maar m.i. nog steeds bruikbare gedachte uit de zeventiger jaren, dat ook bewoners in staat moeten worden gesteld deskundigheid in te kopen. Ook werd afgesproken dat beide partijen de conclusies van het bouwkundig onderzoek zouden accepteren. (Brief BWL aan B. en W. 22/1/1998)

Inmiddels liep de papieren sloopprocedure nog steeds, maar toen was sloop nog een z.g. "Besluit van Aanmerkelijk Belang" waarover B. en W. moesten adviseren aan het ministerie. Uiteindelijk adviseerden B. en W. negatief over de sloop, maar de staatssecretaris besliste toch positief over BWL's sloopvoornemen. Toch speelde dat negatieve advies van B. en W. m.i. een belangrijke rol bij de uiteindelijke beslissing van BWL om het sloopbesluit in te trekken. Ook belangrijk was, dat B. en W. alle bouwkundige rapporten die er al waren, voorlegden aan buro DHV in Amersfoort. Na alle bouwkundige twijfel gaf dat rapport bij het PEL de doorslag:
"Als DHV zegt dat het casco van de huizen wel opgeknapt kan worden op de SVK-manier, dan gaan wij daar op af. Discussie gesloten."

Overigens is het zo, dat tegenwoordig B. en W. bij een sloopaanvraag niets meer kunnen adviseren, omdat de toenmalige regelgeving op dat punt niet meer bestaat. (Art. 34 BBSH)
Juist in dit soort situaties zou het goed zijn als de gemeenteraad B. en W. weer een soortgelijk middel zou geven. Dat middel is er wel, in de vorm van een op de Huisvestingswet gebaseerde Onttrekkingsverordening. Sloop is namelijk ook onttrekking van woonruimte.

Het is de grote verdienste van FNV-Ledenverzekeringen geweest, dat hun vertegenwoordiger op Mercurius TV iets zag over het gevecht van de huurderswerkgroep tegen de sloop en dat zij bereid waren hypotheken te verstrekken aan de huurders die hun woning wilden kopen. Ook waren zij bereid alle woningen in een keer aan te kopen en door te verkopen aan de huurders in opgeknapte staat. Dat laatste is overigens een hard standpunt van het PEL: Er mag nooit een 'kat in de zak' worden verkocht:
Woningen moeten eerst in goede staat worden gebracht alvorens de verhuurder mag verkopen.

Zonder de hele voorgeschiedenis te willen memoreren, een geschiedenis met heel veel up's en down's kwam het uiteindelijk neer op verkoop van de woningen door BWL aan de huurders voor slechts f 36500 en te betalen:
f 60.000 totaal, inclusief de opknapkosten. De boekwaarde van de huizen was toen f 48160 en BWL had in 1995 f 18000 per woning ontvangen bij de z.g. 'bruteringsoperatie' waarbij alle schulden en vorderingen tussen het Rijk en de woningcorporaties werden vereffend.
Een van de afspraken was, dat de maximale verkoopprijs zou moeten leiden tot min of meer gelijke woonkosten als bij de bruto-huren. Op die basis is de totaalprijs 'sluitend' gemaakt, wat vrij uniek is te noemen.

Zo kwam het uiteindelijk tot het OBAB-rapport, dat gelukkig ook nog constateerde dat de fundering stabiel was en was men hiermee gekomen tot het vijfde rapport over deze woningen...
Op basis van dat rapport zijn de cascogebreken hersteld. Gelukkig had in 1982 BWL voor ik meen pakweg f 82.000 per woning de huizen van binnen al opgeknapt, zodat dat gelukkig niet meer hoefde te gebeuren. Uiteindelijk zijn zo de woningen allemaal van sloop gered.

De belangrijkste vraag voor het PEL is nu: Wat kunnen we hiervan leren, nu in 2005 de tweede fase van de Stedelijke Vernieuwing van start gaat.
Ik herinner even aan het gemeentelijke belang bij het opknappen van deze buurt zoals zij dat toen formuleerden, nl.: behoud van een aantrekkelijke, sociaal homogene woonbuurt binnen de rondweg voor de niet zo hoge inkomensgroepen.
Het lijkt me belangrijk om met dit in gedachten nu te kijken naar het gebied Schil-Oost.

In voorkomende gevallen zou je wellicht weer moeten overwegen om woningen onder bepaalde voorwaarden (ik denk hierbij bv. aan de zelfbewoningsclausule in de koopakte van deze huizen) te verkopen aan de huurders.
Op dit moment is er nogal wat krapte op de huurwoningmarkt, maar als de economie aantrekt en de markt daar wat ruimer wordt, zou men dit zeker weer moeten overwegen.
De ervaring die hiermee is opgedaan in deze wijk, kan dan een nuttige rol spelen.

Men kan van mening verschillen over de vraag in hoeverre eigendomsrechten van kopers beperkt moeten worden om bv. Vegelinbuurt scenario's te voorkomen. Zo zijn wij van mening dat bv. het Rode Dorp verkopen onder het appartementsrecht toch wat tekort doet aan de positie van eigenaar zijn van een laagbouwhuisje, temeer, daar de woningcorporatie daar nog steeds een meerderheidsbelang in handen heeft. Overigens vinden we wel, dat het verstandig is als kopers zich zelf verenigen op basis van gemeenschappelijke belangen en te behalen voordelen bij onderhoudswerk.

Zo zou je in bv. het gebied Schil-Oost, waar heel veel wat oudere koophuizen staan, kunnen denken aan het stimuleren van de oprichting van kopersverenigingen per complex, blok of straat.
Dat, in combinatie met een scherp aanschrijvingsbeleid door de gemeente op basis van de Woningwet, plus een goed sociaal beheer van een wijk, kan een goede basis leggen voor verbeteringen in een buurt.
De initiatiefgroep Barent Fockesstraat e.o. legde voor dat laatste al de basis doordat zij ook de nodige verbeteringen van de woonomgeving wist binnen te halen.

Afrondend: Dit vijfjarig lustrumfeest is zeker de felicitaties waard van het PEL, die ik bij deze overbreng. Een buurt werd gered van sloop en bewoners zijn eigen baas geworden over hun woningen.
Er kan met name van worden geleerd dat bewoners die terecht vinden dat hun huizen niet plat moeten, niet kansloos zijn als zij opkomen voor hun woningen en hun sociale omgeving. Dat is in deze buurt toch maar gebleken!

Leeuwarden, 3/7/2004.