'Huizenbouw amper voor smalle beurs.'
Uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 12/6/2004.
Onlangs berichtten we over de behandeling in de commissie
Stadsontwikkeling d.d. 24/5/2004 van het Woonplan Leeuwarden, de eerste
gemeentelijke beleidsnota sinds eind 1999 die gaat over het hele terrein
van de volkshuisvesting. Een van de belangrijke punten bij die discussie
was het gebrek aan goedkopere, betaalbare huurwoningen en de verwarring
die de cijfers daarover in het Woonplan opriepen. Zie m.n. "Verwarring
over goedkope woningbouw in Leeuwarden."
Wethouder Sluiter beloofde toen duidelijkheid te geven en stuurde een
notitie na in de vorm van een Memo. Dat Memo plus het Woonplan zelf komt
aan de orde in de vergadering van de gemeenteraad van 21/6/2004. De
Leeuwarder Courant van zaterdag 12/6/2004 berichtte over dat Memo het
volgende:
LEEUWARDEN - De Leeuwarder voorraad van woningen met een lage huur en een lage koopprijs zal de komende vijf jaar met bijna 300 huizen (l,5 procent) afnemen. De bouw van 300 nieuwe huizen voor de smalle beurs weegt voorlopig niet op tegen de sloopplannen voor 600 onderkomens in deze sector. Dit valt op te maken uit een brief van PvdA-wethouder RoeI Sluiter (volkshuisvesting) aan de gemeenteraad.
[Ik laat dit even voor wat het is, omdat de verwarring al groot genoeg is. M.i. wordt deze verwarring doelbewust door B. en W. gezaaid, want ook de LC komt er m.i. niet goed uit qua rekenwerk.]
Sluiters uitleg wijkt sterk af van het woonplan en de raadsvoorstellen die later deze maand in de gemeenteraad worden besproken. Daarin staat nog te lezen dat 15 procent van de netto-woningbouwproductie in de goedkoopste huur- en koopsector zou vallen. Het blijkt echter om een bruto-doelstelling te gaan.
Vanwege spraakverwarring in de raadscommissie heeft de wethouder verduidelijkt dat hij de sloop niet wil compenseren. "Dat zou waarschijnlijk niet kunnen, maar het zou ook onverstandig zijn. De sociale voorraad is en blijft groot genoeg. Als we te veel goedkope huurhuizen bijbouwen, zou dat de doorstroming afremmen die we nu juist willen bevorderen."
[Het enige dat helder is, is dat Sluiter de sloop niet wil compenseren.
Dat kan hij ook niet, al zou hij dat willen: Terugbouwen voor dezelfde
huurprijs of koopprijs is onmogelijk zonder dat er extra geld op wat
voor manier dan ook wordt bijgelegd voor onrendabele toppen. De
sociale voorraad is groot genoeg, beweert hij.
Waarom moeten mensen dan
zo lang op een huurwoning wachten in de sociale sector, waarom zijn het
aantal reacties bv. voor een simpel flatje in de Valeriusstraat zou
hoog?
Dat aantal reacties is nog steeds te volgen, althans voorzover
het Nieuw Wonen Friesland betreft, via hun website. De mooiste
opmerking van Sluiter is wel, dat als we teveel goedkope huurwoningen
bijbouwen, de doorstroming afneemt, die hij nu juist wil bevorderen.
Hierover het volgende: De nieuwste smoes is, dat het allemaal de
schuld is van veel zittende huurders, die veel te goedkoop zouden wonen.
Dat zijn verfoeilijke 'scheefwoners'. Ook de provincie Friesland komt
in haar WOBOF-rapport, nader uitgewerkt door het RIGO in haar rapport
"De woningmarkt in Friesland in 2003" met enorme aantallen
'scheefwoners' aanzetten. Het heet dat 62 procent van de goedkope of
betaalbare huurwoningen wordt bewoond door huishoudens die 'scheef'
wonen. Maar tegelijkertijd wordt weer gezegd:
"Wel moet worden opgemerkt
dat een aanzienlijk deel van deze huishoudens (zo'n vier op de tien
scheefwoners) in de inkomenscategorie van EUR 1000 tot EUR 1.400 valt
en dus ook een relatief laag inkomen heeft."
Over 'te duur' scheef
wonen hoor je uiteraard niemand. Verder ontbreekt zowel in het
WOBOF-rapport van de provincie als in het RIGO-rapport een definitie
waar in staat wat zij verstaan onder 'scheef wonen'. Dat is
veelzeggend, want zonder eerst te zeggen wat scheef wonen is, kun je
alles wel roepen. In andere gevallen zagen we definities die er al van
uitgingen dat je scheef woonde als je net niet in aanmerking kwam voor
huursubsidie. Ofwel: EUR 50,00/maand lager en je had recht gehad op
eenbeetje huursubsidie. Dat is m.i. geen goede definitie van scheef
wonen: Als je zonder huursubsidie net je huur kunt betalen, woon je al
scheef?! Ik zou zeggen: Pas als je pakweg EUR 300,00 per maand qua
inkomen netto omlaag moet om net wel een beetje huursubsidie te krijgen,
dan begin je 'scheef' te wonen, hoewel ik ook dan niet zie waarom iemand
dat niet zou mogen.
Terug naar de opmerking van wethouder Sluiter:
Als
je dus 'teveel' goedkope huurwoningen zou bijbouwen, neemt de
doorstroming af. Totale onzin! Als mensen goedkoop wonen, te goedkoop in
de ogen van Sluiter, dan zal het hen worst wezen al worden er 1000
goedkope huurwoningen bijgebouwd. Zij gaan pas verhuizen naar iets
duurders als dat duurdere voor hen zo aantrekkelijk is, dat het opweegt
tegen de hogere prijs.
Als Sluiter de doorstroming wil bevorderen, moet
hij duurdere woningen laten bouwen. Op zich doet hij dat ook, maar hij
verbindt dat ten onrechte ook aan de vraag of er goedkopere huurwoningen
bijgebouwd moeten worden. Goedkopere huurwoningen bouwen betekent niet
doorstroming remmen, maar voor mensen met niet al te veel geld
rechtstreeks de druk wat van de ketel halen bij de sociale huurwoningen!]
Tegenover de afname van het aantal huizen met een 'betaalbare' huur (tot EUR 440 per maand) of een koopprijs beneden de EUR 120.000 staat een forse groei in de duurdere sectoren. Sluiter beoogt voor de periode 2003-2008 de bouw van 1300 woningen in de prijsklasse EUR 120.000 tot EUR 230.000 en van bijna 900 woningen die nog duurder zijn.
[Zoals eerder in ons commentaar opgemerkt: Bouw niets nieuw wat een lagere vrije marktwaarde heeft dan EUR 160.000, ook geen huurwoningen. Dat bedrag (heel precies komt het niet aan op EUR 160.000 maar in die buurt zit het wel) heeft te maken met de bouwtechnische en woontechnische kwaliteit van de nieuwbouwwoning. Je zit dan op het simpelste niveau. Goedkoper bouwen gaat altijd ten koste van iets: De besparing zal toch ergens in moeten zitten.]
Van zulke huizen heeft Leeuwarden volgens het gemeentebestuur al jaren te weinig. Wethouder Sluiter verwacht met dit bouwprogramma extra doorstroming op gang te brengen.
Huishoudens die nu een goedkope woning bezetten, maar wel een duurdere kunnen betalen, krijgen door het grotere aanbod een prikkel om die stap te maken. Zo zou de goedkope voorraad meer kunnen toevallen aan degenen, die er voor hun huisvesting op zijn aangewezen.
[Dat laatste zou kunnen, maar dan moet je ze tegelijk niet willen slopen... M.i. moet je nu meteen proberen de druk wat van de ketel te halen door een sloopstop af te kondigen voor een aantal jaren. Daarna zie je hoe de stand van zaken dan weer is. Wil je dat, dan is een Onttrekkings-Verordening maken noodzaak, omdat je het anders als Raad aflegt als een corporatie voor bepaalde complexen een sloopvergunning aanvraagt. Zie verder onze brief aan de Raad over dat onderwerp.]
Het Memo van wethouder Sluiter:
Het Memo stelt nu dat het gaat om de bruto productie van 400-640
woningen per jaar, zowel huurwoningen als koopwoningen, in diverse
prijsklassen. Over de periode 2005-2007 wil men gemiddeld 120 woningen
per jaar slopen, is 360 woningen over deze drie jaar.
Meer specifiek:
Men wil in de Vrijheidswijk nog 313 (!) woningen slopen (laagbouw
Mariniersespel ligt al plat en zit dus niet bij dit aantal) en 24
woningen in de Fruitstraat. (de flats daar) Samen dus 337 woningen.
Daar zal het wel niet bij blijven, dus die 360 woningen in drie jaar zal
ongeveer wel kloppen.
Maar: Wat is bruto bouwen?! Dat is onzin: Nieuwbouw is nieuwbouw en
sloop is sloop. In absolute aantallen staat o.a. in het Memo:
40-64/jaar 'sociale' huurwoningen bouwen tot EUR 440,00/huur. 20-32/jaar duurdere huurwoningen bouwen, duurder dan EUR 440,00/huur
20-32/jaar 'goedkope' koopwoningen bouwen tot EUR 120.000/koopprijs.
Die duurdere huurwoningen leveren geen vervanging op voor de gesloopte
woningen, alleen de 'sociale' huurwoningen en (we willen niet
kinderachtig doen) ook de koopwoningen tot EUR 120.000 hoewel we er bij
blijven, dat dat laatste een foute zet is en dat je dan beter kunt gaan
kopen in de bestaande voorraad koopwoningen.
Zo komen we dan aan 60-96 huurwoningen plus koopwoningen tot resp. EUR
440,00/huur en EUR 120.000/koop.
Gemiddeld: 78 woningen/jaar. Over drie jaar gemiddeld 234 woningen.
Gemiddelde sloop in dit marktsegment: 360 woningen.
CONCLUSIE: 126 GOEDKOPERE WONINGEN MINDER IN DRIE JAAR.
Maar het is eigenlijk nog erger: Als je ervan uitgaat dat veel mensen
helemaal geen huis kunnen kopen omdat ze een uitkering hebben, dan kun
je ook anders rekenen:
Gemiddeld bouw je 52 'sociale' huurwoningen bij per jaar is 156 woningen
in drie jaar. Je sloopt 360 woningen in de goedkopere sector.
CONCLUSIE: 204 GOEDKOPERE WONINGEN MINDER IN DRIE JAAR.
Het Memo gaat ook in op de vraag: Hoe groot is de doelgroep en hoeveel betaalbare woningvoorraad is er nog?
Het zou gaan om 15.300 huishoudens die maximaal 40 procent boven het WML (Wettelijk Minimum Loon) zitten. In deze groep zitten echter ook heel veel mensen met een uitkering, zodat het gemiddelde inkomen in deze groep echt niet 140 WML is...
Tijdens de commissievergadering wilde wethouder Sluiter beweren dat er
22.000 woningen in de goedkope huur- en koopsector waren en dat er 6000
goedkopere woningen 'teveel' waren. Er zouden volgens hem tussen de
15000 en 16000 huishoudens in de doelgroep zitten. Dat laatste klopt
wel, het eerste niet, volgens zijn eigen Memo, wat aantoont hoe er maar
naar hoe het uitkomt, met cijfers wordt gestrooid...
In het Memo heet het nu dat er 18.600 goedkope woningen zijn, nl. 14.290
sociale huurwoningen met een subsidiabele huurprijs, idem 2000
particuliere huurwoningen en 2350 'goedkope' koopwoningen, met een
geschatte verkoopprijs van maximaal EUR 100.000.
Laat ik de koopwoningen maar weg, omdat een prijs van EUR 100.000 toch
nog steeds f 220.371 is in 'oud' geld, wat ik iemand die even boven het
minimumloon zit, nog niet zie financieren als 'starter' op de
woningmarkt, dan kom ik aan 16.290 huurwoningen waarop je in principe
huursubsidie kunt krijgen. Met 15.300 huishoudens die tot de doelgroep
horen, vind ik het echt geen luxe om 16.290 huurwoningen te hebben.
Hoezo, 6000 goedkopere woningen 'teveel'?!
Het is terecht dat Katie Dolstra van de Lokale Leeuwarder Partij vandaag
stelt in een persbericht, dat de PvdA bij de gemeenteraadsverkiezingen
eerst stelde dat ze sociale huurwoningen wilden bouwen, maar dat de PvdA
nu kiezersbedrog pleegt. Mensen met weinig geld hebben van dit College
op volkshuisvestingsgebied niet veel te verwachten, maar het beleid
zal wel afgedekt worden door de coalitiepartijen op 21/6 a.s. in de
Raad. Dat betekent alleen maar dat de 'oorlog' tegen de armeren in de
stad gewoon door gaat en men nog langer moet wachten op een betaalbare
huurwoning. Een College dat echt daaraan iets zou willen veranderen,
zou op dit moment maar een keuze hebben:
Bij de corporaties aandringen
op het stoppen van de sloopvoornemens en zorgen dat er een stok achter
de deur staat in de vorm van een Onttrekkings-Verordening.