BRIEF PEL AAN GEMEENTERAAD MET VOORSTEL OM EEN ONTTREKKINGSVERORDENING TE MAKEN OP BASIS VAN DE HUISVESTINGSWET

Op 21/6/2004 komt het Woonplan Leeuwarden aan de orde in de vergadering van de gemeenteraad. In verband daarmee werd op 11/6/2004 onderstaand voorstel naar de Raad verzonden:

VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
POSTBUS 2602  8901 AC  LEEUWARDEN    TELEFOON: 058-2671636
E-mail: root@pel.xs4all.nl  URL website: http://clik.to/pel
-----------------------------------------------------------

                GEMEENTERAAD GEMEENTE

                LEEUWARDEN

                POSTBUS 21000

                8900 JA  LEEUWARDEN

Leeuwarden, 11/6/2004

Geachte Raadsleden,

in de vergadering van de commissie Stadsontwikkeling van 24/5/2004 is o.a. het Woonplan Leeuwarden uitgebreid aan de orde geweest.
Een van de zaken die daarbij is besproken, was de vraag hoeveel woningen de komende jaren nog gesloopt moeten worden. Het is daarbij goed om in het oog te houden dat het Woonplan sterk steunt op de bereidwilligheid van de woningcorporaties en anderen, om medewerking te verlenen. Uiteraard is het 'not done' en onverstandig daarover in het openbaar ook maar enigszins te twijfelen, maar wat zijn uw middelen als Raad als een corporatie op een gegeven moment iets besluit waar u uw twijfels bij heeft?

Zoals bekend menen wij dat het op dit moment niet verantwoord is om nog woningen te slopen of althans: Het zou beperkt moeten blijven tot een enkel zowel bouwtechnisch als woontechnisch erg slecht blokje hoogbouw of laagbouw.
Uiteraard kunnen er met de woningcorporaties afspraken worden gemaakt t.a.v. woningen die nog gesloopt worden, maar niet altijd lopen de dingen zoals ze zouden moeten lopen:

Zo maakte indertijd de toenmalige woningcorporatie Vereniging voor Volkshuisvesting de keuze om de twee zevenhoog flats aan de Hooidollen en de Jokse te slopen en nu nog begrijpt menigeen niet waarom dat toen zo nodig moest. Ook een deel van de Raad was het indertijd niet eens met hun besluit, maar stond machteloos. Formeel is het namelijk zo, dat als een eigenaar van een pand of gebouw een sloopvergunning aanvraagt en voldoet aan alle technische vereisten daarbij (bv. een asbestverwijderingsplan), het College van B. en W. gehouden is, de eigenaar sloopvergunning te verlenen. Ook al zouden B. en W. of de Raad om volkshuisvestelijke redenen van mening zijn dat sloop (op dat moment) ongewenst is, dan speelt dat geen enkele rol:
De eigenaar mag simpelweg slopen omdat hij een sloopvergunning heeft die B. en W. verplicht zijn hem te verstrekken, als hij zijn slooptechnische zaken voor elkaar heeft.

Wij vinden, dat het mogelijk zou moeten zijn voor de Raad om in elk geval ook volkshuisvestingsargumenten te betrekken bij de vraag of in een bepaald geval een complex woningen gesloopt mag worden of niet.
Wij stellen daarom voor dat er op basis van de Huisvestingswet een z.g. 'onttrekkingsverordening' wordt gemaakt.
Dit houdt in, dat een eigenaar die wil slopen, naast een sloopvergunning ook een onttrekkingsvergunning nodig heeft indien hij woonruimte wil slopen. Sloop is namelijk ook onttrekking van woonruimte aan de voorraad.
Het komt er op neer dat betrokken eigenaar de onttrekkingsvergunning krijgt als naar het oordeel van B. en W. het met de onttrekking gediende belang groter is dan het belang van het behoud of samenstelling van de woningvoorraad.
In een aantal gevallen zal dan de praktijk er m.n. bij een enkel pand op neer komen, dat de vergunning routine-matig verleend kan worden. Indien het gaat om complexmatige sloop van grotere aantallen, met name sociale huurwoningen, zouden wij ons kunnen voorstellen dat toch eerst zeer zorgvuldig de afweging wordt gemaakt of dat uit volkshuisvestingsoogpunt altijd wel zonder meer gewenst is.
Formeel zijn bij een verordening die regelt of woonruimte aan de voorraad onttrokken kan worden weliswaar B. en W. beslissingsbevoegd, maar wij zouden ons kunnen voorstellen dat de Raad bij grotere complexmatige sloop van woonruimte, hierbij betrokken wordt, bv. in die zin dat B. en W. dan ook de Raad om advies vragen.

Bijgaand hebben wij een VNG-voorbeeldmodel gevoegd van een verordening op het onttrekken van woonruimte. Het model biedt een aantal keuzemogelijkheden, waarbij we opmerken dat het omzetten van woonruimte reeds is geregeld bij de laatste herziening van de Huisvestingsverordening (de 'kamerverhuurregeling') door de Raad op 26/11/2003.
Het VNG-model regelt ook het samenvoegen van woonruimte, maar we vragen ons af of het wel nodig is ook dat bij verordening te regelen. Ook is het de vraag hoe zinvol het is, gebruik te maken van de compensatiemogelijkheid (art. 3.1.15) in het model: Men kan met wat compensatiegeld immers nooit meer een gelijkwaardige woning terugbouwen voor dezelfde huurprijs en juist bij die huurprijs wringt veelal de schoen.

In de hoop dat u als Raad zich over de vraag zou willen buigen, of het wellicht zinvol is, om een verordening achter de hand te hebben die het een woningeigenaar die zijn eigendommen wil slopen, verplicht om naast een sloopvergunning ook een onttrekkingsvergunning te hebben, teken ik, namens het Dagelijks Bestuur van de Vereniging P.E.L.,

met vriendelijke groet,

secretaris

Bijlage:
VNG-model Verordening
voor de onttrekkingsvergunning
incl. toelichting door VNG.

Paragraaf 3.1 Onttrekking, samenvoeging en omzetting*

Artikel 3.1.1 Werkingsgebied

Het bepaalde in dit hoofdstuk is van toepassing op:
a.* alle woonruimte
b.* in geval van onttrekking aan de bestemming tot bewoning:
woonruimten, gelegen in de navolgende (delen van) wijken / in de op bijgevoegde kaart gemarkeerde gebieden / andere definitie;
c.* in geval van samenvoeging of omzetting van woonruimte:
woonruimten met een huurprijs beneden EUR ..... per maand / de huurprijsgrens, of een koopprijs beneden EUR ..... / de koopprijsgrens.

Artikel 3.1.2 Vergunningvereiste

Het is verboden om zonder onttrekkingsvergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1:
a. geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken. Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt in deze verordening verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden;
b. met andere woonruimte samen te voegen;
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.

[N.B.: Punt c is in Leeuwarden al geregeld.]

Artikel 3.1.3 Aanvragen van een onttrekkingsvergunning

1. De aanvraag van een onttrekkingsvergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders en gaat vergezeld van de volgende informatie en bewijsstukken:

a. Naam en adres van de eigenaar;

b. Gegevens over de huidige situatie:
- huur- of koopprijs;
- aantal kamers;
- woonoppervlak;
- woonlaag*;
- staat van onderhoud*;

c. Gegevens over de beoogde situatie:
- bestemming;
- bouwtekening/bouwvergunning;
- compensatievoorstel;

d. Gegevens bij voorgenomen samenvoeging:
- verwachte huur- of koopprijs;
- naam van toekomstige bewoner;
- omvang van het huishouden van de toekomstige bewoners;
- schriftelijke verklaring van toestemming van de huurder;

2. Burgemeester en wethouders kunnen bij de beoordeling van aanvragen tot onttrekking ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf advies inwinnen bij de Kamer van Koophandel.

3. Bij de beoordeling van aanvragen tot onttrekking ten behoeve van de praktijkuitoefening door officeel erkende medici of para-medici winnen burgemeester en wethouders steeds het advies in van de Adviescommissie Huisvesting Beoefenaars van Medische en Paramedische Beroepen.

4. Op of bij de onttrekkingsvergunning vermelden burgemeester en wethouders de volgende informatie:

a. de mededeling dat binnen één jaar (*) van de onttrekkingsvergunning gebruik gemaakt kan worden;
b. de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;
c. de opgelegde compensatie;
d*. .............

5. Burgemeester en Wethouders kunnen een vergunning verlenen voor tijdelijke onttrekking, indien de onttrekking voorziet in een tijdelijke behoefte.

Artikel 3.1.4 Criteria voor vergunningverlening

1. Burgemeester en wethouders verlenen de onttrekkingsvergunning, indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.

2. Indien de aanvraag betrekking heeft op samenvoeging of omzetting van woonruimte en één of meer van de betrokken woonruimten een huurof koopprijs heeft beneden de huur-of koopprijsgrens en er, ongeacht de nieuwe huur- of koopprijs, naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende compensatie als bedoeld in artikel 3.1.5 wordt geboden, wordt de onttrekkingsvergunning in ieder geval verleend, indien:

a. de samenvoeging of omzetting een woonruimte oplevert met een huur- of koopprijs beneden de huurof koopprijsgrens, of
b. bij samenvoeging de vergunningaanvrager eigenaar-bewoner is, de bestemming tot bewoning gehandhaafd blijft en de samengevoegde woonruimte overeenkomstig het bepaalde in paragraaf 2.5 passend is voor het huishouden van de eigenaar-bewoner, of
c. de aanvraag geschiedt door een verhuurder/beheerder ten behoeve van een te krap wonend huishouden dat na samenvoeging passend woont overeenkomstig het bepaalde in paragraaf 2.5.

3. Indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld, dat zowel het belang van de aanvrager als het belang van de volkshuisvesting zwaar wegen, of dat het belang van de aanvrager niet opweegt tegen het belang van de volkshuisvesting, wordt de onttrekkingsvergunning verleend, indien voldoende compensatie als bedoeld in artikel 3.1.5. wordt geboden en overigens aan door burgemeester en wethouders gestelde voorwaarden en voorschriften is voldaan.

Artikel 3.1.5 Compensatie

1. Compensatie kan worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte, die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte.

2. Compensatie kan ook worden geboden door betaling van compensatiegeld.
Daarbij gelden de volgende prijzen:
- in geval van onttrekking aan de woonbestemming: EUR .. per m2
- in geval van samenvoeging of omzetting van woonruimte EUR .. per m2

3. Het fonds dat door deze compensatiegelden wordt gevormd kan uitsluitend binnen het kader van de Volkshuisvesting worden aangewend.

4.* Bij het als compensatie toevoegen van woonruimte, zoals bedoeld in het eerste lid, dient door de aanvrager binnen vier weken na de verzenddatum van het desbetreffende. besluit van burgemeester en wethouders, een waarborgsom te worden betaald, die gelijk is aan het bedrag dat had moeten worden betaald indien hij voor de in dat besluit gestelde financiële compensatievoorwaarde zou hebben gekozen.

5.* Burgemeester en wethouders kunnen beslissen tot gehele of gedeeltelijke vrijstelling van compensatie:
a. in de gevallen, genoemd in art. 3.1.4, lid 2, sub b, (samenvoeging of omzetting met redelijke huur);
b. bij samenvoeging, indien de eigenaar-bewoner een eigen investering doet ten behoeve van noodzakelijk bouwkundig herstel. Daarbij geldt dat de vrijstelling afhangt van de hoogte van de investering in relatie tot de economische marktwaarde van de (kleinste) woning.

Artikel 3.1.6 Intrekking

Burgemeester en wethouders kunnen een onttrekkingsvergunning intrekken, indien:

a. niet binnen één jaar (*), nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging of omzetting;

b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kan vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.

Indien sprake is van het gebruik van woonruimte zonder onttrekkingsvergunning anders dan voor permanente bewoning, kunnen burgemeester en wethouders de woonruimte verzegelen. Deze verzegeling wordt opgeheven op het moment dat de woonruimte in gebruik genomen wordt voor bewoning, of dat de woonruimte door verhuur of verkoop opnieuw voor bewoning wordt bestemd, of indien alsnog een onttrekkingsvergunning wordt verleend.

Toelichting VNG bij enige artikelen:

Het werkingsgebied voor het stelsel van onttrekkingsvergunningen kan geheel worden toegesneden op de lokale situatie. De wet biedt de mogelijkheid om voor alle woningen bij onttrekking, samenvoeging en/of omzetting een vergunningsplicht in te stellen. In tegenstelling tot de artikelen met betrekking tot de huisvestingsvergunnning is men in deze paragraaf niet gebonden aan huur- en koopprijsgrenzen.

In deze verordening is (facultatief) onderscheid gemaakt tussen onttrekking, waarbij de woonruimte verloren raakt voor de woonruimtevoorraad en samenvoeging/omzetting, waarbij dat niet gebeurt. In het laatste geval is een soepeler regiem denkbaar.

Met het vervallen van artikel 56 van de Woningwet 1962 vervalt van rechtswege de vergunningsplicht bij onttrekking in verband met sloop. In de Huisvestingswet wordt sloop niet meer expliciet als vorm van onttrekking genoemd, maar kan wel als zodanig worden beschouwd. In deze verordening is sloop als onttrekking aan de bestemming tot bewoning opnieuw vergunningsplichtig gemaakt.
NB: Er is dan sprake van een onttrekkingsvergunning bij sloop en dus niet van een sloopvergunning.

Door te spreken over permanente bewoning is, in geval van het niet houden van het hoofdverblijf in de onderhavige woonruimte, een onttrekkingsvergunning vereist. Hiermee is het mogelijk om het gebruik van woonruimte als tweede woning te reguleren.

Artikel 3.1.3 Aanvragen van een onttrekkingsvergunning

lid 2: Dit is een (facultatieve) mogelijkheid om aanvullende informatie te kunnen verkrijgen, waarmee de belangenafweging beter kan plaatsvinden. Jurisprudentie onder de Woonruimtewet heeft uitgewezen dat de Raad van State hieraan wezenlijk belang hecht.

lid 3: Bij de hier genoemde voorwaarden en voorschriften kan gedacht worden aan de voorwaarde van tijdelijkheid bij omzetting in onzelfstandige woonruimte of onttrekking ten behoeve van een tijdelijke praktijkruimte van een huisarts.

Artikel 3.1.5 Compensatie

lid 1: Bij voorbeeld vervangende nieuwbouw bij sloop.

lid 2: Voor het onttrekken, samenvoegen of omzetten van woonruimte kan compensatie worden gevraagd in de vorm van vervanging door gelijkwaardige woonruimte of door betaling van compensatiegeld. De hoogte van het bedrag kan afhankelijk worden gesteld van de plaatselijke omstandigheden en het feit of de woonruimte onttrokken wordt (dus verloren raakt voor de woonruimtevoorraad) dan wel van samenstelling verandert (samenvoeging, omzetting).

Artikel 3.1.6 Intrekking

De tekst van dit artikel is ontleend aan artikel 38 van de wet.

Artikel 3.1.7 Verzegeling

Permanente bewoning van daartoe aangewezen woonruimte houdt in dat de huurder of eigenaar er permanent hoofdverblijf houdt, hetgeen blijkt uit een inschrijving in het bevolkingsregister. Indien niet aan dit vereiste wordt voldaan, is een onttrekkingsvergunning noodzakelijk. Wanneer blijkt dat de huurder of eigenaar de woonruimte niet permanent of bijvoorbeeld minder dan 180 dagen in een aaneengesloten periode van 360 dagen bewoont, vervalt het recht op inschrijving in het bevolkingsregister. In deze situatie is een onttrekkingsvergunning vereist, tenzij aangetoond kan worden dat er wel van permanente bewoning sprake is. Wanneer dit niet afdoende kan worden aangetoond, kunnen burgemeester en wethouders, behalve het opleggen van een boete, de woonruimte (doen) verzegelen. Deze verzegeling wordt opgeheven als de woonruimte wordt verkocht of verhuurd aan iemand die de woonruimte wel als permanent hoofdverblijf gaat gebruiken, de eigenaar/gebruiker er alsnog permanent gaat wonen, of indien er alsnog een vergunning verleend wordt (bijv. na compensatie) .