TEKST INSPRAAKVERHAAL PEL VOOR COMMISSIE STADSONTWIKKELING D.D. 24/5/2004 OVER HET CONCEPT WOONPLAN LEEUWARDEN

'Kwaliteit huis beneden de EUR 160.000
onder de maat'

VERWARRING OVER GOEDKOPE WONINGBOUW IN LEEUWARDEN

Tekst inspraakverhaal PEL voor commissie Stadsontwikkeling d.d. 24/5/2004 over het concept Woonplan Leeuwarden plus:
'Kwaliteit huis beneden de EUR 160.000 onder de maat'
Uit de Leeuwarder Courant van maandag 24/5/2004 plus:
'Verwarring over goedkope woningbouw in Leeuwarden.'
Uit de Leeuwarder Courant van dinsdag 25/5/2004.

VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN  
**************************************************************  
          POSTBUS 2602  8901 AC  LEEUWARDEN                
          *********************************                
TELEFOON: 058-2671636       E-mail: root@pel.xs4all.nl  
            Website URL: http://clik.to/pel                  

Onderwerp:
- Woonplan Leeuwarden

Leeuwarden, 24/5/2004

Geachte commissieleden,

over het Woonplan Leeuwarden dat vanavond aan de orde is, is al in de vorm van een brief naar de Raad en de commissie Stadsontwikkeling, een schriftelijke reactie gegeven, zodat ik me nu kan beperken om nog even in te gaan op een aspect dat voor het PEL erg belangrijk is.

Zoals bekend, is Stedelijke Vernieuwing een breed begrip. Voor ons zijn er slechts een paar hoofduitgangspunten:

1. De stad is van en voor iedereen. Dit hoort geen loze kreet te zijn, maar moet leidraad zijn bij de hele Stedelijke Vernieuwing.

2. Renovatie hoort in de Stedelijke Vernieuwing als instrument een volwaardige plaats te krijgen en moet grotendeels de plaats innemen van sloop als instrument bij stadsvernieuwing. Hiervoor zijn een aantal redenen te geven:

a. Vermindering van sociale ontregeling door het verbreken van sociale netwerken en buurtgebondenheid van met name oudere bewoners.

b. Versterking van het maatschappelijk draagvlak voor herstructurering en vergroting van de betrokkenheid en investeringsbereidheid van de bewoners.

c. Renovatie is meestal goedkoper dan slopen plus vervangende nieuwbouw.

d. De feitelijke woonbehoefte van huishoudens is zeer divers en hangt af van omvang, leeftijd, inkomen, zorgafhankelijkheid en wooncultuur. Daarom is het veel te simpel om te stellen dat iedereen groter en duurder wil wonen en dat nieuwbouw voor iedereen de oplossing is. Een goed gerenoveerde woning hoeft kwalitatief niet slechter te zijn dan nieuwbouw: Volgens het Bouwbesluit gelden bij ingrijpende of hoogniveau renovatie voor beiden in principe dezelfde normen. Daarom is renovatie geen tweede keus of een inferieur lapmiddel, bedoeld als uitstel van executie voor wie niet kan of durft te slopen.

e. Als de gehele verwachte gemiddelde nieuwbouwproductie in Leeuwarden zou worden ingezet om de bestaande voorraad goedkope woningen te vervangen, dan betekent dat dat van de 9600 goedkope woningen er jaarlijks vierhonderd worden vervangen. Ofwel: Dat duurt 24 jaar, terwijl de netto bouwproductie per saldo nihil is.
Volgens professor Thomsen van de TU Delft is het zo, dat als de hele Nederlandse nieuwbouwproductie zou worden ingezet om de bestaande voorraad te vervangen, daar minstens 100 jaar voor nodig zou zijn. Dit alles wijst er op, dat in verhouding tot de voorraad de betekenis van nieuwbouwproductie marginaal wordt en dat we heel lang moeten doen met onze bestaande woningvoorraad.

f. Het is onjuist dat een woning maar 50 jaar mee kan: Bepalend voor de uiteindelijke technische levensduur is de kwaliteit van het casco en bepalend voor de functionele levensduur is de marktvraag, ofwel: Kan het casco al dan niet via verbouwing op de markt concurreren met de goedkopere nieuwbouwwoning?

g. Renovatie waarbij ook soms woningen worden met een mix van methoden zoals samenvoegen, uitbouwen, optoppen, opplussen enz. worden veranderd en verbeterd, leidt tot een gedifferentieerd prijsniveau en aanboddifferentiatie in de bestaande voorraad. Slopen en nieuwbouw leidt voor de zittende bewoners tot een vaak niet betaalbaar prijsniveau qua huur of koop en er is nauwelijks prijsdifferentiatie: Alles is standaard duur.

Wij denken dat renovatie in allerlei variaties, t.w. van groot-onderhoud tot hoog-renovatie altijd gepaard moet gaan met een verbeterd sociaal beheer van de buurten plus een strak gemeentelijk handhavingsbeleid qua regelgeving. Ook lagerbetaalden en mensen met een uitkering hebben recht op prettig wonen zonder allerlei sociale ellende. Daarom moet Stedelijke Vernieuwing zich ook meer dan eerst gaan richten op goed sociaal beheer van buurten en wijken.

Wij denken dat per complex of blok woningen steeds bekeken moet worden of wordt ingezet op groot-onderhoud, op renovatie of op een ingrijpende, upgrading renovatie, waarbij ook naar de directe ruimtelijke omgeving gekeken moet worden. Kortom: Renovatie moet worden ingebed binnen de totale context van de Stedelijke Vernieuwing in een wijk.
Hiervoor hoeven geen contingenten te worden ingezet: Wij menen dat via leningen door de corporaties op de kapitaalmarkt en onder gebruikmaking van het NCR-systeem (Netto Contante Waarde) renovatie gefinancierd zou kunnen worden.

Bij deze opmerkingen willen wij het verder laten.

Leeuwarden, 24/5/2004                secretariaat PEL

LEEUWARDEN - "Bouw geen koophuizen onder de EUR 160.000." Dit adviseert het Platform Een- en tweepersoonshuishoudens Leeuwarden (PEL) aan de gemeente. "Nieuwbouw onder die prijs levert geen kwalitatief goede koopwoning op", aldus het PEL De organisatie stelt bovendien dat met duurdere koopwoningen meer geld te verdienen valt, waarmee weer sociale woningbouw kan worden gefinancierd.

[Dat is iets te kort door de bocht: We kiezen er voor om de geplande goedkope en middenklasse koopwoning, in het Woonplan respectievelijk tot 120.000 en 160.000 euro niet te bouwen omdat voor die prijs o.i. geen goede eengezinsnieuwbouw woning neergezet kan worden. We denken dat een nieuwbouw koopwoning minimaal 160.000 euro moet kosten, voordat het iets voorstelt. Kortom: In ons verhaal kunnen we simpelweg geen winsten inzetten van nieuwe koopwoningen tot 160.000 euro, omdat we ze niet bouwen, als wij het voor het zeggen hadden.
Toch zijn deze winsten nodig om de onrendabele toppen weg te werken op nieuwe huurwoningen die we qua aanvangshuur graag net onder de 'passendheidsgrenzen' zagen van de huursubsidie. Daarom kiezen we voor m.n. de prijsklasse middelduur als het gaat om nieuw te bouwen koopwoningen. Volgens het Woonplan gaat het dan om woningen van 160.000 tot 230.000 euro. Dit is des te belangrijker m.b.t. de daar te maken winsten, omdat we er voor kiezen, de nieuwbouwhuurwoningen dezelfde kwaliteit te geven als minimaal een koopwoning van 160.000 euro. Dit, omdat we ook qua nieuwe huurwoningen iets behoorlijks zouden willen neerzetten. Nu is die 160.000 euro de koopprijs op de vrije markt en komt niet overeen met de stichtingskosten, maar als je de huur op de 'passendheidsgrenzen' wilt zetten, zul je o.i. toch een onrendabele top moeten opvangen.]

De oproep is opmerkelijk omdat het platform doorgaans opkomt voor mensen met een smalle beurs. Toch is de club niet enthousiast over het gemeentelijke plan om koophuizen vanaf EUR 130.000 te bouwen, bijvoorbeeld in de gesloopte Vegelinbuurt: "Wij vrezen dat alles dan aan elkaar wordt gekit. Dit is bouwkundig eigenlijk rotzooi, goed voor sloopverhalen over dertig jaar."
Wanneer corporaties mogelijkheden krijgen om duurdere koophuizen te bouwen, kan hun winst gestoken worden in nieuwbouw van huurhuizen, stelt het platform: "Daar kun je de onrendabele top van financieren."
Renoveren van de bestaande woningvoorraad wordt de grote opgave van de komende jaren.

[Het PEL komt nog steeds op voor de lagere inkomens. Gezien echter het feit dat nieuwbouw vaak grotendeels ongesubsidieerd moet plaats vinden, is het waanzin om platweg tegen kostprijsdekkende aanvangshuren nieuwbouw huurwoningen te bouwen. Dat kunnen nooit qua huur sociale huurwoningen worden, dat is het probleem. Daarom moet er via een omweg toch weer net als vroeger, toen het Rijk dat deed, een vorm van objectsubsidie worden bedacht en dat doe je door de winsten op de koopwoningen als objectsubsidie in te zetten bij nieuwbouw huurwoningen. Over de nieuwbouw in de Vegelinbuurt: Volgens de Leeuwarder Courant van 19/12/2003 gaat het na ettelijke planwijzingingen nu om koopwoningen die eventueel ook te huur zijn met een koopprijs van 130.000 tot 185.000 euro. De woningen tot pakweg 160.000 euro zouden wij niet willen bouwen. Corporatieholding Friesland die deze woningen laat bouwen, stelt dat als je daar wilt huren, de minimale huurtermijn minimaal 1 jaar moet zijn, want anders zouden huishoudens de nieuwe Vegelinbuurt wellicht gaan gebruiken als tijdelijk onderdak in afwachting van een koophuis in bv. Zuiderburen. Wie even doordenkt weet genoeg: CHF heeft de angst dat mensen deze woningen niet willen kopen als permanente woning. En waarom zou dat dan zijn? In een goede koopwoning gaan mensen wonen voor een hele lange tijd.]

PvdA-wethouder RoeI Sluiter voorspelde vorige week in zijn woonplan al dat er geen geld meer is voor grote sloopplannen, waardoor achterstandswijken in de toekomst alleen nog met opknapbeurten kunnen worden aangepakt. Het PEL ziet hier ook heil in. De gemeente moet de gehele Leeuwarder woningvoorraad tegen het licht houden, vindt PEL-secretaris Johan Bakker. Waar nodig wil hij slecht onderhoud aanpakken met gesubsidieerde renovaties.

[In tegenstelling tot hoe de wethouder reageerde op ons commentaar op het Woonplan, hebben we het bij renovaties zowel over particuliere koopwoningen in de bestaande voorraad als over corporatiewoningen in die voorraad. Voor wat betreft gesubsidieerde renovaties: Slechts in sommige gevallen zou ISV-geld of wat lokatiesubsidie naar de corporaties toe moeten gaan; voor particuliere woningverbetering lijkt enige verbetersubsidie onvermijdelijk. Wij hebben al eerder gesteld dat we daarbij denken aan het wegsubsidiëren van de BTW op de facturen van de aannemers, die zo'n huiseigenaar dan krijgt. We denken hierbij aan de eerste plaats aan de eigenaar-bewoners. Voor wat eigenaar-verhuurders betreft: In het nieuwe belastingstelsel kunnen zij de huur belastingvrij in de zak steken. Bij het opzetten van een subsidiesysteem voor woningverbetering, bv. voor de wijken die qua Stedelijke Vernieuwing vanaf 2005 aan beurt zijn, zou m.i. hier rekening mee gehouden moeten worden.]

Dat is in het verleden ook gebeurd in de Vegelinbuurt, maar die moest uiteindelijk toch gesloopt worden. "Inderdaad", geeft Bakker toe, "maar dat ging veel te vrijblijvend en de huisjesmelkers hebben daar hun kans gegrepen." Streng gemeentelijk toezicht en opbouwwerk zijn nodig om zo'n opgeknapte buurt ook netjes te houden, vindt Bakker.

Verder maakt hij de gemeente attent op het plan van een Amsterdamse ondernemer om leegstaande kantoren om te bouwen tot studentenwoningen. "Hij verkoopt daar complete bouwpakketten voor."

[Dit heeft de journalist niet helemaal goed opgepikt: Het gaat om Merwin Haak van DOG-architecten in Amsterdam, niet om een aannemer. Haak ontwierp een kant en klaar ombouwpakket en zegt:
"Hoofdzakelijk is het een sterkere vloer, een verlaagd plafond en spouwmuren tussen de kamers. Daar komt per twee kamers een badkamer en een keuken bij."
De pakketten kosten 20.000 euro per kamer, compleet geïnstalleerd. Bron: Blad VROM.NL nr. 7 van september 2003.]

Over de commissievergadering zelf op 24/5/2004 meldde de Leeuwarder Courant op 25/5/2004 het volgende:

LEEUWARDEN - Een lange vergadering over het plan 'Optimaal wonen voor iedereen' deed de Leeuwarder raadscommissie stadsontwikkeling gisteravond duizelen. De meeste fracties denken dat de woningproductie met het plan de komende jaren kan worden opgeschroefd. Maar onduidelijk bleef in hoeverre dat zou moeten en kunnen lukken in de goedkoopste sector (maandhuren onder de EUR 440, koophuizen onder de EUR 120.000).

[Zoals opgemerkt: Nieuwbouw koopwoningen beneden de 160.000 euro hoeft men van ons niet neer te zetten en zeker geen koophuizen van 120.000 euro. Wie dat kan betalen, kan veel beter eens rondkijken in het bestaande aanbod aan koopwoningen om te zien of daar een woning te vinden is met een betere prijs/kwaliteitsverhouding. Waar overigens de meeste fracties hun geloof op baseerden dat met dit plan de nieuwbouwproductie omhoog gaat? Ik zou het niet weten. De gemeente zelf bouwt niet, men is zwaar afhankelijk van beleggers, projectontwikkelaars en woningcorporaties.]

PAL/Groenlinks, LLP en FNP zijn bang dat er jaarlijks maar zo'n 60 huizen in die sector gebouwd zullen worden, terwijl de eerste vier jaar het dubbele aantal zal worden gesloopt. "Dan neemt de krapte voor zwakke groepen alleen maar toe", aldus Piet van der Wal (PAL).

[Dat lijkt mij ook: In het Woonplan staat, dat men door nieuwbouw per jaar tussen de 300 en 500 woningen wil toevoegen, dus gemiddeld 400 per jaar. Men wil gemiddeld 120 woningen per jaar slopen. Je kunt veilig aannemen dat dit gaat om de goedkopere huur- en koopwoningen. Men wil 10 procent sociale huurwoningen bouwen per jaar, dus 10 procent van gemiddeld 400 woningen, is 40 woningen. Zo gerekend, verlies je gemiddeld 40 min 120 is 80 goedkopere huizen per jaar. Maar volgens wethouder Sluiter gaat het in het Woonplan om netto aantallen, dus bruto minus sloop. Maar dat blijkt niet uit het Woonplan zelf. Je zou het wel kunnen opmaken uit het commissiestuk zelf. Daar staat weer wel dat het gaat om een netto productie van 400 woningen gemiddeld per jaar voor een periode van 2003 tot en met 2007. Als je dan gemiddeld 120 woningen per jaar wil slopen, is je bruto productie gemiddeld 520 woningen per jaar. Dat betekent dan weer bij 10 procent woningen in de sociale huursector 52 van die huizen per jaar. Maar omdat de te slopen 120 woningen ongetwijfeld allemaal goedkopere woningen zijn, verlies je per jaar toch nog 52 min 120 woningen is 68 goedkopere woningen per jaar... Reken ik de bruto-productie goedkope koopwoningen die men ook wil bouwen mee, dan wordt het 15 procent van 520 woningen is 78 woningen per jaar bouwen in dit segment van de markt. Verlies: 78 min 120 is 42 goedkopere woningen per jaar. Kortom: De voorraad goedkopere woningen slinkt ook als ik reken zoals de wethouder doet. De enige manier om te 'winnen' is, om veel meer dan 10 procent goedkopere woningen erbij te bouwen. Dat zou kunnen, als men de geplande koopwoningen tot 160.000 euro laat vallen en die productie verschuift naar de nieuwbouw van huurwoningen tot 440 euro huur. Overigens win je pas echt, als je niet meer sloopt, maar kiest voor renovatie. Dan wordt de netto bouwproductie gelijk aan de bruto bouwproductie. Kortom: De PEL-methode.]

VVD'er Wyb Feddema vreest juist dat Leeuwarden die groepen zal blijven aantrekken. "Je moet er niet zuur over doen nee te verkopen aan kandidaathuurders. We kunnen niet alle problemen van de provincie opvangen."

[Het leek Feddema nu nog hoog te zitten, dat Leeuwarden indertijd veel meer dan zijn taakstelling waar kon maken qua opvang/huisvesten van asielzoekers die een verblijfsvergunning hadden gekregen en dus permanent legaal hier mochten blijven. Wie die status had gekregen, moest weg uit het asielzoekerscentrum en had ook net als ieder ander, recht op een huis. Overigens maakte inspreker Klaas van der Veen van De Bewonersraad het m.i. na afloop van de vergadering bonter, toen hij onthulde waarom De Bewonersraad veel nieuwbouw sociale huurwoningen wil bouwen. De reden is, dan zij dan vervolgens de bestaande goedkopere huurwoningen willen slopen. Tot zover kenden we dat standpunt van hen wel en de krapte op de goedkopere huurmarkt blijft zo in stand; ofwel: Geen goed idee. Maar waarom willen zij dat dan? Omdat, zoals na afloop van de vergadering door hem werd opgemerkt, we anders over 10 tot 15 jaar een groot aantal Polen en Tsjechen hebben te wonen in de wijken waar nu de goedkopere huurhuizen staan. Dat zou wellicht kunnen, want deze landen zijn nu ook bij de EEG gekomen. Hij stelde, dat we dan arbeidsonlusten krijgen, omdat deze mensen als hele goedkope krachten op de Nederlandse arbeidsmarkt zullen verschijnen. Kortom: Hoe weren we arme buitenlandse arbeidskrachten uit het EEG-gebied? Door zo snel mogelijk te zorgen dat zij in elk geval deze huizen niet meer kunnen betalen...]

PvdA-wethouder RoeI Sluiter slaagde er niet in de critici gerust te stellen. Het woonplan gaat uit van netto aanwas van verschillende soorten woningen, maar de gemeenteraad moet volgende maand besluiten over bruto streefcijfers. De verwarring hield hierdoor stand. Sluiter beloofde een heldere presentatie na te sturen. Daaruit zal blijken dat burgemeester en wethouders meer dan een kwart van de bijna drieduizend nieuwbouwhuizen in Leeuwarden de komende zes jaar in de goedkoopste huur- en koopsector willen bouwen.

[Een snelle rekensom: 25 procent van 3000 is 750 over zes jaar is 125 goedkopere nieuwbouwhuizen per jaar. Geplande sloop gemiddeld 120 woningen per jaar: 5 goedkopere huur- en koophuizen per jaar erbij... Kortom: Ook dit komt m.i. totaal niet goed... Het commissiestuk spreekt overigens over de periode 2003 t.m. 2007, is 5 jaar. Opnieuw rekenen: 750 woningen in 5 jaar is 150 woningen per jaar. Gemiddeld aantal te slopen woningen is 120/jaar, dus 30 goedkopere huur- en koopwoningen per jaar erbij. Nu ja, woningen van pakweg 440 euro huur per maand, dus eerder een 'doorstromerswoning' voor huurders, zeker geen woning voor starters op de woningmarkt...]

Vanwege de al beklonken sloopafspraken met Nieuw Wonen Friesland kan alleen op die manier een hoofddoel uit het woonplan (netto 10 procent sociale huur en 5 procent goedkope koop bijbouwen) worden verwezenlijkt. Wethouder Sluiter bevestigde dat het lastig wordt die hoge productie in de onrendabele goedkope sector te halen. De Leeuwarder projecten "in de pijplijn" voorzien tot dusver slechts in tientallen van zulke huizen.

[Ik blijf er heel eigenwijs bij: Ons verhaal is beter: Drie middeldure koopwoningen laten bouwen door de corporaties en daarvan 1 huurwoning qua aanvangshuur op pakweg 440 euro zetten, door de verkoopwinst als objectsubsidie te gebruiken.]

Tegelijk dreigt een royaal overaanbod aan dure en exclusieve woningen. Tot 2010 zijn er volgens het woonplan niet meer dan 120 exclusieve huizen nodig om de vraag te dekken. Er staan er voor die periode echter zeker 400 op stapel in Zuiderburen, De Zuidlanden en de Bullepolder.

[Hopelijk worden ze zo slecht verkocht, dat er op een gegeven moment niets anders opzit dan de koopprijzen maar met een flink bedrag omlaag te gooien... Dan houd je er standaard dure woningen aan over, die je de jaren daarop niet meer hoeft te bouwen volgens het woningbouwprogramma 2003-2007 van het Woonplan. De capaciteit die dan vrij komt, zet je dan ook in voor nieuwbouw huurwoningen tot pakweg 440 euro huur per maand.]

Sluiter waarschuwde dat de gemeentelijke invloed op de bouw beperkt blijft tot regie, prestatieafspraken en planologische voorbereiding. "Stunten met grond is niet aan de orde." De wethouder verwacht dat de woningbouwcorporaties hun sociale rol zullen waarmaken.

[Waar hij dat laatste op baseert? Ze verbraken indertijd eenzijdig de convenanten. Wie zegt mij dat ze nu hun mooie beloften waar zullen maken in de zin van "we gaan heel veel investeren in onrendabele zaken"... Eerst zien, dan geloven.]

Tenslotte nog dit: Tot mijn grote spijt was de SP niet aanwezig bij dit heel belangrijke debat in de commissie Stadsontwikkeling. Men is nu plaatselijk wel een actie begonnen tegen de komende huurverhoging per 1 juli a.s., maar men had m.i. beslist niet mogen ontbreken op die 24e mei jl.