'Raad remt groei studentenkamers'
Uit de Leeuwarder Courant van dinsdag 18/11/2003 plus:
'Raad zet rem op groei losse kamerverhuur'
Uit de Leeuwarder Courant van dinsdag 18/11/2003 plus:
'Gemeente: Corporatie zet studenten op straat'
Uit de Leeuwarder Courant van donderdag 27/11/2003) plus:
'NWF: 'Huizen voor studenten staan leeg'
Uit de Leeuwarder Courant van donderdag 27/11/2003.
Op 17/11/03 en op 26/11/03 speelde zich in de gemeenteraad de laatste
slag af rond het voorstel van B. en W. om de kamerverordening te
wijzigen. Zie ook het laatste bericht hierover op de website: "Wijziging
Huisvestingsverordening in verband met kamerverhuurregeling opnieuw aan
de orde in Commissie Stadsontwikkeling"
Het belangrijkste
verschil met de oude verordening is, dat de 'stop' op meer kamerverhuur
panden er in de meeste wijken af gaat (behalve 5 met name genoemde
gebieden) en dat per postcodegebied een uitbreiding is toegestaan tot 10
procent van het aantal woningen dat daar onder valt. Overigens kan dat
tot hele vreemde situaties leiden:
Zo weet ik een flatgebouw waarvan de
appartementen deels vallen onder de ene postcodeaanduiding en deels
onder de daaropvolgende postcodeaanduiding...
Een raadsmeerderheid nam op 17/11/03 een motie aan waarbij een beperking
werd aangebracht qua aantallen op de toename van het aantal kamerpanden.
B. en W. legden zich daarbij neer.
Van de voorpagina van de Leeuwarder Courant van dinsdag 18/11/2003:
LEEUWARDEN - De Leeuwarder gemeenteraad remt de aanwas van studentenwoningen. Er zijn zeshonderd extra kamers nodig, maar de raad wil daarvan voorlopig maar tweehonderd in gewone huizen toestaan. Over twee jaar wordt dan gekeken of er nog meer kamers nodig zijn.
Meer hierover op pagina 13.
De LC van 18/11/03 vervolgde op blz. 13:
LEEUWARDEN - De gemeenteraad van Leeuwarden wil voorlopig maar 210 extra kamers voor studenten in huizen, die daarvoor speciaal worden ingericht. Over twee jaar wil de raad zelf kunnen nagaan of de kamernood nog verdere groei van het aantal losse studentenhuizen rechtvaardigt. Wethouder Roel Sluiter (volkshuisvesting) legde zich gisteravond bij deze wens van acht van de tien partijen neer.
[Dat komt dan bij een kamerpand met drie kamers neer op het omzetten in kamerpanden van 70 woningen maximaal in twee jaar.]
Het CDA wil per straat slechts 2 procent studentenhuizen toestaan uit vrees voor overlast. De PvdA neigt ook naar een lager studentenaandeel dan de 10 procent, die Sluiter voorstaat. Op korte termijn zijn er in Leeuwarden volgens de wethouder zo'n zeshonderd kamers extra nodig.
[Niet zozeer de overlast maar het feit dat omzetten slechts leidt tot
stuivertje wisselen tussen het marktsegment 'goedkopere koopwoning' en
het marktsegment 'kamers' is het probleem. Beide zijn schaars: Er is
een kamertekort en er is schaarste aan goedkope koopwoningen. Dat
laatste is af te meten aan de enorm gestegen koopprijzen van de
goedkopere koophuizen in Leeuwarden binnen de lokale 'markt'. Bovendien
speelt een rol dat het opengooien van de kamermarkt weer als een magneet
werkt op huisjesmelkers. Niet zozeer de student (uitzonderingen
daargelaten, maar die tref je in alle bevolkingsgroepen) maar de
verhuurders van losse kamerpanden vormen het probleem:
Verkrotting van
panden, te hoge huren, rare huurcontracten, all-in kamerhuren, geen
eindafrekening voor kosten energie en water, te hoge huurverhogingen ed.
Daarom is het PEL in de eerste plaats voor het door woningcorporaties
*toevoegen* van nieuwe kamers in bv. leegstaande oudere kantoorpanden
die dan door een woningcorporatie zouden moeten worden gekocht of
desnoods in zijn geheel zouden moeten worden gehuurd. Daarbij zou je
kunnen denken aan het gebruiken van speciale inbouwpakketten voor
kantoorpanden. Een Amsterdamse architekt beweerde laatst op tv dat
hij voor EUR 20.000 per wooneenheid deze inbouwpakketten kan leveren.
Uiteraard speelt bij de kosten ook de staat van het casco van het
pand zelf een rol.]
De meeste raadsfracties willen de extra studentenhuisvesting in grote complexen, waarbij de woningbouwcorporaties het voortouw zouden moeten nemen. Sluiter onthulde dat Corporatieholding Friesland drie van zulke projecten in portefeuille heeft voor ten minste tweehonderd kamers. Het gaat zowel om bestaande panden als om nieuwbouw.
[Let op, dat woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland het geheel laat
afweten. Als zij ook hun verantwoordelijkheid zouden nemen en ook 200
kamers op die wijze zouden willen toevoegen, zou dat 400 kamers extra
op termijn betekenen. Toevoegingen door de woningcorporaties leiden
ook tot concurrentie met de particuliere kamermarkt, zodat de
huisjesmelkerij minder voet aan de grond krijgt.
Dat is niet nieuw: Al
in de 80-er jaren was het PEL voorstander van die strategie en toen
waren het de z.g. HAT-eenheden die de huisjesmelker de voet dwars
zetten, zowel via nieuwbouw als via verbouw van oude scholen, pakhuizen
v.m. kerkgebouwen enz.
Nu na 20 jaar is eindelijk een raadsmeerderheid
ook van mening dat de woningbouwcorporaties het voortouw moeten nemen
en complexgewijs panden moeten verbouwen of nieuwbouw moeten plegen.
Bijkomend voordeel is ook, dat het beheer bij een complex of complexje
veel beter is te regelen en dat een woningcorporatie de know-how ook
daarvoor in huis heeft omdat het professionele verhuurders zijn van
duizenden woningen.]
Nadere bijzonderheden gaf de wethouder niet, maar hij waarschuwde wel dat plannen op zichzelf de nood niet lenigen. Als omwonenden dwarsliggen kan het zomaar enkele jaren duren voordat de vereiste papieren voorhanden zijn. Sluiter beloofde dat het onverhoeds verbouwen van bedrijfspanden voor kamerverhuur met de nieuwe verordening aan banden wordt gelegd.
[Dat laatste slaat op het 'lek' in de oude verordening waarover we al schreven in het vorige bericht. Dat lek kwam duidelijk naar voren bij de kwestie van de verbouw van een voormalig bedrijfspand in de Willem Loréstraat door Oordijk en Struiksma, een deurwaarderskantoor dat nu kennelijk ook een graantje wil meepikken, gebruikmakend van de kamernood.]
Bewoners van de Willem Loréstraat hebben bij de gemeente geprotesteerd tegen twee van zulke verbouwingen, omdat in de straat al veel studenten wonen. De FNP hield als enige partij een pleidooi voor liberalisatie van de kamerverhuur. "Konsintraasje fine wy hielendal net slim", aldus Sybren Posthumus. Het raadsdebat wordt op 26 november voortgezet.
[Een hele straat in handen van kamerverhuurders betekent echt nog niet een goed beheer. Het zou wat anders zijn als het een woningcorporatie betrof. Kijk naar de Vegelinbuurt: Het begon daar met steeds meer verhuur, ook van kamers, eerst aan studenten en later aan junkies ed.]
Op 26/11/03 vervolgde de Raad het debat in tweede termijn en er vielen van de kant van wethouder Roel Sluiter (volkshuisvesting) enige harde woorden richting woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland. Van de voorpagina van de Leeuwarder Courant van donderdag 27/11/2003:
Van onze verslaggever
LEEUWARDEN - Er dreigt een fikse ruzie tussen de gemeente Leeuwarden en
woningstichting Nieuw Wonen Friesland (NWF).
Wethouder Roel Sluiter
hekelde gisteravond in de gemeenteraad de opstelling van de corporatie.
Die zou weigeren om woningen aan te passen voor studentenhuisvesting.
Daardoor komen honderden studenten op straat te staan. Directeur Fred de
Groot van NWF noemt de uitspraken bizar.
Huizen waar nu nog vier of vijf studenten wonen, moeten voldoen aan strenge eisen. Verzuimt een corporatie om te verbouwen, dan moeten die aantallen worden teruggebracht. Een deel van de onderhuurders zal de woning moeten verlaten.
[Het gaat om het volgende: Woningen die kamersgewijs worden verhuurd
(en het gaat dan om de feitelijke situatie, en niet de formele
huurconstructie) en waar drie of meer personen in drie of meer kamers
wonen, moeten voldoen aan de scherpere bouwkundige eisen die aan
kamerpanden gesteld worden. Dat vertikt Nieuw Wonen Friesland. In plaats
daarvan wil zij het aantal studenten per woning terugbrengen tot twee,
omdat dan de verordening niet van toepassing is. Toch zijn er maar vijf
huuropzeggingsgronden in de wet. Als NWF de huur opzegt, op welke grond
is dat dan? Of krijgen we hetzelfde geintje als bij het kamerpand Irene
aan de Nieuweburen? De huiseigenaar daar had naar de mening van de
gemeente teveel kamers in zijn pand gemaakt, kamers die niet voldeden
aan de bouwkundige voorschriften. De gemeente stelde dat hij het aantal
kamers moest terugbrengen. Het kwam tot een proces en de gemeente won.
Vervolgens stelde de eigenaar tegen een aantal kamerbewoners dat zij weg
moesten. Ook zij namen een advocaat, maar de rechter vond hen geen
partij in het conflikt tussen gemeente en eigenaar.
M.a.w.: Rechteloos
verklaard, hoewel zij m.i. wel degelijk in de huurovereenkomst tussen
verhuurder en huurder (contracts)partij waren. Of zou de verhuurder
hebben gesteld dat hij de woning nodig had wegens 'dringend eigen
gebruik' om te verbouwen (omdat moest van de gemeente)? Dat zou nl.
WEL een geldige huuropzeggingsgrond geweest zijn. We hebben deze
processtukken echter niet, zodat het raden blijft.
Overigens wil NWF juist NIET verbouwen, zodat mij 'dringend eigen
gebruik' als huuropzeggingsgrond niet toepasbaar lijkt voor NWF.]
Meer hierover op pagina 19.
LEEUWARDEN - Wethouder Roel Sluiter van Leeuwarden verwijt Nieuw Wonen Friesland dat deze corporatie haar woningen niet geschikt maakt voor het huisvesten van studenten. De andere Corporatieholding Friesland (CHF) doet wel haar best.
[We zijn het niet vaak eens met B. en W., maar deze maal hebben zij
gelijk: Bedoeld wordt m.i. door wethouder Sluiter dat NWF weigert haar
woningen die al per kamer verhuurt worden, bouwkundig aan te passen.
M.i. wordt niet bedoeld dat NWF woningen moet aanpassen die in zijn
geheel worden verhuurd als zelfstandige woonruimte. Dat laatste zou ook
een absurde eis zijn, die niet afdwingbaar is.]
"Maar juist NWF, die de meeste studenten als huurder heeft, weigert dit", zegt PvdA-wethouder Sluiter. "Het ministerie van vrom wil dat corporaties juist extra hun best doen voor zulke doelgroepen. Vrom heeft nu een accounthouder op NWF afgestuurd. Dit kan nog interessant worden."
[Zie ook het stuk van het ministerie van VROM waarin minister Dekker
ingaat op de wens van de Tweede Kamer om meer te doen aan de kamernood
bij studenten.
Te vinden op de website bij: "Forum-discussieavond over
problemen studentenhuisvesting"
In bedoeld stuk van VROM
passeren allerlei mogelijkheden om het kameraanbod te vergroten, de
revu.]
Directeur Fred de Groot van NWF wijst Sluiters uitspraken volstrekt van
de hand. Hij heeft grote twijfels over de zogenaamde krapte op de
kamermarkt.
"Wij hebben twintig flatwoningen leegstaan op de
Mariniersespel. Er is simpelweg geen vraag naar. Hoe kan dat als er
zoveel krapte is?"
[Wat Fred de Groot er niet bij zegt is, dat deze woningen in de S5 Mariniersespel (splitlevel-flat) volgend jaar juni gesloopt worden, dat je daar dan een tijdelijk huurcontract krijgt en geen recht hebt op herhuisvesting of op enige verhuiskostenvergoeding.]
"Daar komt bij dat wij sinds kort al onze woningen openstellen voor studenten", zegt De Groot. "Ze hebben veel meer keus. Dat wij nu onze eengezinswoningen zouden moeten aanpassen voor studenten, vinden wij volstrekt overbodig. Wij hebben niet gevraagd om die nieuwe regels. Onze woningen zijn voor alle doelgroepen en we gaan ze niet speciaal verbouwen voor studenten."
[Dus: Alle woningen opengesteld voor studenten. Waarom zie ik bij het
NWF-aanbod van vrijkomende woningen in het blad 'WoonWijzer' dan
geregeld staan: 'Geen studenten'?! En sinds wanneer zijn de huren zo
laag dat al hun woningen ook voor een student met een studiebeurs te
betalen zijn?! Kom op Fred, praat ons eens bij of kom gezellig op
10/12/03 meepraten in het forum van de FLeS (Federatie Leeuwarder
Studenten) over studenten en kamernood. Verder gebruikt hij
'stropop-argumentatie' omdat hij suggereert dat de wethouder heeft
gesteld: "NWF moet haar eengezinswoningen aanpassen voor studenten".
Dat is flauwekul: Waar het om gaat is simpelweg dat de gemeente wil dat
NWF-huizen die kamersgewijs worden verhuurd aan drie of meer
kamerbewoners, moeten voldoen aan de bouwkundige voorschriften die de
verordening aangeeft. Niet meer en niet minder. Of staat NWF soms boven
de wet? De Groot meent kennelijk van wel.]
Dat de CHF het beter zou doen dan NWF, wijst De Groot volledig van de
hand:
"Hoe kan het dan dat wij veel meer studenten huisvesten dan zij?
Juist de CHF heeft een contract gesloten met de hogescholen om extra
ruimte te bieden aan studenten. Dat maakt de CHF blijkbaar niet waar."
[Goed zo, nog steeds de oude rancune tussen CHF en NWF. M.i. berust dit
nog steeds op 'oud zeer' tussen toen BWL (zit nu in CHF) plus
Patrimonium en Woonservice '94 (gefuseerd met de Vereniging voor
Volkshuisvesting tot NWF) in fusiebespreking zaten, maar de toenmalige
directeur Andries Zwart van Woonservice achter de rug van de andere twee
naar Volkshuisvesting sloop om daar vervolgens besprekingen mee te gaan
beginnen. Daarop ontstond toen NWF. Reden: Volkshuisvesting had meer
geld dan BWL of Patrimonium...
Waarop vervolgens de toenmalige directeur
van BWL stelde: "Ik krijg ze nog wel..."
Echter: Al met al is dit soort
gebrek aan samenwerking niet in het belang van de volkshuisvesting en
niet in het belang van een goed geregelde kamermarkt in Leeuwarden. Ik
denk dat Fred de Groot er nog wat aan moet wennen dat hij i.t.t. vroeger
bij Achmea Vastgoed waar hij weg komt, niet zit in een
commando-structuur en een hiërarchie waarbij je gewoon 'de baas'
bent... Er is nu een vreemde, onnodige ruzie ontstaan tussen NWF en de
gemeente, waarbij ik vind dat NWF niet goed bezig is.]