RAAD REMT GROEI STUDENTENKAMERS
RAAD ZET REM OP GROEI LOSSE KAMERVERHUUR
GEMEENTE: CORPORATIE ZET STUDENTEN OP STRAAT
NWF: 'HUIZEN VOOR STUDENTEN STAAN LEEG'


'Raad remt groei studentenkamers'
Uit de Leeuwarder Courant van dinsdag 18/11/2003 plus:
'Raad zet rem op groei losse kamerverhuur'
Uit de Leeuwarder Courant van dinsdag 18/11/2003 plus:
'Gemeente: Corporatie zet studenten op straat'
Uit de Leeuwarder Courant van donderdag 27/11/2003) plus:
'NWF: 'Huizen voor studenten staan leeg'
Uit de Leeuwarder Courant van donderdag 27/11/2003.


Op 17/11/03 en op 26/11/03 speelde zich in de gemeenteraad de laatste slag af rond het voorstel van B. en W. om de kamerverordening te wijzigen. Zie ook het laatste bericht hierover op de website: "Wijziging Huisvestingsverordening in verband met kamerverhuurregeling opnieuw aan de orde in Commissie Stadsontwikkeling"
Het belangrijkste verschil met de oude verordening is, dat de 'stop' op meer kamerverhuur panden er in de meeste wijken af gaat (behalve 5 met name genoemde gebieden) en dat per postcodegebied een uitbreiding is toegestaan tot 10 procent van het aantal woningen dat daar onder valt. Overigens kan dat tot hele vreemde situaties leiden:
Zo weet ik een flatgebouw waarvan de appartementen deels vallen onder de ene postcodeaanduiding en deels onder de daaropvolgende postcodeaanduiding...
Een raadsmeerderheid nam op 17/11/03 een motie aan waarbij een beperking werd aangebracht qua aantallen op de toename van het aantal kamerpanden. B. en W. legden zich daarbij neer.
Van de voorpagina van de Leeuwarder Courant van dinsdag 18/11/2003:

RAAD REMT GROEI STUDENTENKAMERS

LEEUWARDEN - De Leeuwarder gemeenteraad remt de aanwas van studentenwoningen. Er zijn zeshonderd extra kamers nodig, maar de raad wil daarvan voorlopig maar tweehonderd in gewone huizen toestaan. Over twee jaar wordt dan gekeken of er nog meer kamers nodig zijn.

Meer hierover op pagina 13.


Einde LC-bericht voorpagina.

De LC van 18/11/03 vervolgde op blz. 13:

RAAD ZET REM OP GROEI LOSSE KAMERVERHUUR

LEEUWARDEN - De gemeenteraad van Leeuwarden wil voorlopig maar 210 extra kamers voor studenten in huizen, die daarvoor speciaal worden ingericht. Over twee jaar wil de raad zelf kunnen nagaan of de kamernood nog verdere groei van het aantal losse studentenhuizen rechtvaardigt. Wethouder Roel Sluiter (volkshuisvesting) legde zich gisteravond bij deze wens van acht van de tien partijen neer.

[Dat komt dan bij een kamerpand met drie kamers neer op het omzetten in kamerpanden van 70 woningen maximaal in twee jaar.]

Het CDA wil per straat slechts 2 procent studentenhuizen toestaan uit vrees voor overlast. De PvdA neigt ook naar een lager studentenaandeel dan de 10 procent, die Sluiter voorstaat. Op korte termijn zijn er in Leeuwarden volgens de wethouder zo'n zeshonderd kamers extra nodig.

[Niet zozeer de overlast maar het feit dat omzetten slechts leidt tot stuivertje wisselen tussen het marktsegment 'goedkopere koopwoning' en het marktsegment 'kamers' is het probleem. Beide zijn schaars: Er is een kamertekort en er is schaarste aan goedkope koopwoningen. Dat laatste is af te meten aan de enorm gestegen koopprijzen van de goedkopere koophuizen in Leeuwarden binnen de lokale 'markt'. Bovendien speelt een rol dat het opengooien van de kamermarkt weer als een magneet werkt op huisjesmelkers. Niet zozeer de student (uitzonderingen daargelaten, maar die tref je in alle bevolkingsgroepen) maar de verhuurders van losse kamerpanden vormen het probleem:
Verkrotting van panden, te hoge huren, rare huurcontracten, all-in kamerhuren, geen eindafrekening voor kosten energie en water, te hoge huurverhogingen ed.
Daarom is het PEL in de eerste plaats voor het door woningcorporaties *toevoegen* van nieuwe kamers in bv. leegstaande oudere kantoorpanden die dan door een woningcorporatie zouden moeten worden gekocht of desnoods in zijn geheel zouden moeten worden gehuurd. Daarbij zou je kunnen denken aan het gebruiken van speciale inbouwpakketten voor kantoorpanden. Een Amsterdamse architekt beweerde laatst op tv dat hij voor EUR 20.000 per wooneenheid deze inbouwpakketten kan leveren.
Uiteraard speelt bij de kosten ook de staat van het casco van het pand zelf een rol.]

De meeste raadsfracties willen de extra studentenhuisvesting in grote complexen, waarbij de woningbouwcorporaties het voortouw zouden moeten nemen. Sluiter onthulde dat Corporatieholding Friesland drie van zulke projecten in portefeuille heeft voor ten minste tweehonderd kamers. Het gaat zowel om bestaande panden als om nieuwbouw.

[Let op, dat woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland het geheel laat afweten. Als zij ook hun verantwoordelijkheid zouden nemen en ook 200 kamers op die wijze zouden willen toevoegen, zou dat 400 kamers extra op termijn betekenen. Toevoegingen door de woningcorporaties leiden ook tot concurrentie met de particuliere kamermarkt, zodat de huisjesmelkerij minder voet aan de grond krijgt.
Dat is niet nieuw: Al in de 80-er jaren was het PEL voorstander van die strategie en toen waren het de z.g. HAT-eenheden die de huisjesmelker de voet dwars zetten, zowel via nieuwbouw als via verbouw van oude scholen, pakhuizen v.m. kerkgebouwen enz.
Nu na 20 jaar is eindelijk een raadsmeerderheid ook van mening dat de woningbouwcorporaties het voortouw moeten nemen en complexgewijs panden moeten verbouwen of nieuwbouw moeten plegen.
Bijkomend voordeel is ook, dat het beheer bij een complex of complexje veel beter is te regelen en dat een woningcorporatie de know-how ook daarvoor in huis heeft omdat het professionele verhuurders zijn van duizenden woningen.]

Nadere bijzonderheden gaf de wethouder niet, maar hij waarschuwde wel dat plannen op zichzelf de nood niet lenigen. Als omwonenden dwarsliggen kan het zomaar enkele jaren duren voordat de vereiste papieren voorhanden zijn. Sluiter beloofde dat het onverhoeds verbouwen van bedrijfspanden voor kamerverhuur met de nieuwe verordening aan banden wordt gelegd.

[Dat laatste slaat op het 'lek' in de oude verordening waarover we al schreven in het vorige bericht. Dat lek kwam duidelijk naar voren bij de kwestie van de verbouw van een voormalig bedrijfspand in de Willem Loréstraat door Oordijk en Struiksma, een deurwaarderskantoor dat nu kennelijk ook een graantje wil meepikken, gebruikmakend van de kamernood.]

Bewoners van de Willem Loréstraat hebben bij de gemeente geprotesteerd tegen twee van zulke verbouwingen, omdat in de straat al veel studenten wonen. De FNP hield als enige partij een pleidooi voor liberalisatie van de kamerverhuur. "Konsintraasje fine wy hielendal net slim", aldus Sybren Posthumus. Het raadsdebat wordt op 26 november voortgezet.

[Een hele straat in handen van kamerverhuurders betekent echt nog niet een goed beheer. Het zou wat anders zijn als het een woningcorporatie betrof. Kijk naar de Vegelinbuurt: Het begon daar met steeds meer verhuur, ook van kamers, eerst aan studenten en later aan junkies ed.]


Einde LC-bericht. Commentaar tussen [].

Op 26/11/03 vervolgde de Raad het debat in tweede termijn en er vielen van de kant van wethouder Roel Sluiter (volkshuisvesting) enige harde woorden richting woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland. Van de voorpagina van de Leeuwarder Courant van donderdag 27/11/2003:

GEMEENTE: CORPORATIE ZET STUDENTEN OP STRAAT

Van onze verslaggever
LEEUWARDEN - Er dreigt een fikse ruzie tussen de gemeente Leeuwarden en woningstichting Nieuw Wonen Friesland (NWF).
Wethouder Roel Sluiter hekelde gisteravond in de gemeenteraad de opstelling van de corporatie. Die zou weigeren om woningen aan te passen voor studentenhuisvesting. Daardoor komen honderden studenten op straat te staan. Directeur Fred de Groot van NWF noemt de uitspraken bizar.

Huizen waar nu nog vier of vijf studenten wonen, moeten voldoen aan strenge eisen. Verzuimt een corporatie om te verbouwen, dan moeten die aantallen worden teruggebracht. Een deel van de onderhuurders zal de woning moeten verlaten.

[Het gaat om het volgende: Woningen die kamersgewijs worden verhuurd (en het gaat dan om de feitelijke situatie, en niet de formele huurconstructie) en waar drie of meer personen in drie of meer kamers wonen, moeten voldoen aan de scherpere bouwkundige eisen die aan kamerpanden gesteld worden. Dat vertikt Nieuw Wonen Friesland. In plaats daarvan wil zij het aantal studenten per woning terugbrengen tot twee, omdat dan de verordening niet van toepassing is. Toch zijn er maar vijf huuropzeggingsgronden in de wet. Als NWF de huur opzegt, op welke grond is dat dan? Of krijgen we hetzelfde geintje als bij het kamerpand Irene aan de Nieuweburen? De huiseigenaar daar had naar de mening van de gemeente teveel kamers in zijn pand gemaakt, kamers die niet voldeden aan de bouwkundige voorschriften. De gemeente stelde dat hij het aantal kamers moest terugbrengen. Het kwam tot een proces en de gemeente won. Vervolgens stelde de eigenaar tegen een aantal kamerbewoners dat zij weg moesten. Ook zij namen een advocaat, maar de rechter vond hen geen partij in het conflikt tussen gemeente en eigenaar.
M.a.w.: Rechteloos verklaard, hoewel zij m.i. wel degelijk in de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder (contracts)partij waren. Of zou de verhuurder hebben gesteld dat hij de woning nodig had wegens 'dringend eigen gebruik' om te verbouwen (omdat moest van de gemeente)? Dat zou nl. WEL een geldige huuropzeggingsgrond geweest zijn. We hebben deze processtukken echter niet, zodat het raden blijft. Overigens wil NWF juist NIET verbouwen, zodat mij 'dringend eigen gebruik' als huuropzeggingsgrond niet toepasbaar lijkt voor NWF.]

Meer hierover op pagina 19.


Einde LC-bericht van voorpagina. Commentaar tussen [].
De LC van donderdag 27/11/2003 vervolgde op pagina 13:

NWF:'HUIZEN VOOR STUDENTEN STAAN LEEG'

LEEUWARDEN - Wethouder Roel Sluiter van Leeuwarden verwijt Nieuw Wonen Friesland dat deze corporatie haar woningen niet geschikt maakt voor het huisvesten van studenten. De andere Corporatieholding Friesland (CHF) doet wel haar best.

[We zijn het niet vaak eens met B. en W., maar deze maal hebben zij gelijk: Bedoeld wordt m.i. door wethouder Sluiter dat NWF weigert haar woningen die al per kamer verhuurt worden, bouwkundig aan te passen.
M.i. wordt niet bedoeld dat NWF woningen moet aanpassen die in zijn geheel worden verhuurd als zelfstandige woonruimte. Dat laatste zou ook een absurde eis zijn, die niet afdwingbaar is.]

"Maar juist NWF, die de meeste studenten als huurder heeft, weigert dit", zegt PvdA-wethouder Sluiter. "Het ministerie van vrom wil dat corporaties juist extra hun best doen voor zulke doelgroepen. Vrom heeft nu een accounthouder op NWF afgestuurd. Dit kan nog interessant worden."

[Zie ook het stuk van het ministerie van VROM waarin minister Dekker ingaat op de wens van de Tweede Kamer om meer te doen aan de kamernood bij studenten.
Te vinden op de website bij: "Forum-discussieavond over problemen studentenhuisvesting"
In bedoeld stuk van VROM passeren allerlei mogelijkheden om het kameraanbod te vergroten, de revu.]

Directeur Fred de Groot van NWF wijst Sluiters uitspraken volstrekt van de hand. Hij heeft grote twijfels over de zogenaamde krapte op de kamermarkt.
"Wij hebben twintig flatwoningen leegstaan op de Mariniersespel. Er is simpelweg geen vraag naar. Hoe kan dat als er zoveel krapte is?"

[Wat Fred de Groot er niet bij zegt is, dat deze woningen in de S5 Mariniersespel (splitlevel-flat) volgend jaar juni gesloopt worden, dat je daar dan een tijdelijk huurcontract krijgt en geen recht hebt op herhuisvesting of op enige verhuiskostenvergoeding.]

"Daar komt bij dat wij sinds kort al onze woningen openstellen voor studenten", zegt De Groot. "Ze hebben veel meer keus. Dat wij nu onze eengezinswoningen zouden moeten aanpassen voor studenten, vinden wij volstrekt overbodig. Wij hebben niet gevraagd om die nieuwe regels. Onze woningen zijn voor alle doelgroepen en we gaan ze niet speciaal verbouwen voor studenten."

[Dus: Alle woningen opengesteld voor studenten. Waarom zie ik bij het NWF-aanbod van vrijkomende woningen in het blad 'WoonWijzer' dan geregeld staan: 'Geen studenten'?! En sinds wanneer zijn de huren zo laag dat al hun woningen ook voor een student met een studiebeurs te betalen zijn?! Kom op Fred, praat ons eens bij of kom gezellig op 10/12/03 meepraten in het forum van de FLeS (Federatie Leeuwarder Studenten) over studenten en kamernood. Verder gebruikt hij 'stropop-argumentatie' omdat hij suggereert dat de wethouder heeft gesteld: "NWF moet haar eengezinswoningen aanpassen voor studenten".
Dat is flauwekul: Waar het om gaat is simpelweg dat de gemeente wil dat NWF-huizen die kamersgewijs worden verhuurd aan drie of meer kamerbewoners, moeten voldoen aan de bouwkundige voorschriften die de verordening aangeeft. Niet meer en niet minder. Of staat NWF soms boven de wet? De Groot meent kennelijk van wel.]

Dat de CHF het beter zou doen dan NWF, wijst De Groot volledig van de hand:
"Hoe kan het dan dat wij veel meer studenten huisvesten dan zij? Juist de CHF heeft een contract gesloten met de hogescholen om extra ruimte te bieden aan studenten. Dat maakt de CHF blijkbaar niet waar."

[Goed zo, nog steeds de oude rancune tussen CHF en NWF. M.i. berust dit nog steeds op 'oud zeer' tussen toen BWL (zit nu in CHF) plus Patrimonium en Woonservice '94 (gefuseerd met de Vereniging voor Volkshuisvesting tot NWF) in fusiebespreking zaten, maar de toenmalige directeur Andries Zwart van Woonservice achter de rug van de andere twee naar Volkshuisvesting sloop om daar vervolgens besprekingen mee te gaan beginnen. Daarop ontstond toen NWF. Reden: Volkshuisvesting had meer geld dan BWL of Patrimonium...
Waarop vervolgens de toenmalige directeur van BWL stelde: "Ik krijg ze nog wel..."
Echter: Al met al is dit soort gebrek aan samenwerking niet in het belang van de volkshuisvesting en niet in het belang van een goed geregelde kamermarkt in Leeuwarden. Ik denk dat Fred de Groot er nog wat aan moet wennen dat hij i.t.t. vroeger bij Achmea Vastgoed waar hij weg komt, niet zit in een commando-structuur en een hiërarchie waarbij je gewoon 'de baas' bent... Er is nu een vreemde, onnodige ruzie ontstaan tussen NWF en de gemeente, waarbij ik vind dat NWF niet goed bezig is.]


Einde LC-bericht. Commentaar tussen []