VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
*******************************************
POSTBUS 2602 8901 AC LEEUWARDEN
*********************************
TELEFOON: 058-2671636
E-mail: root@pel.xs4all.nl
Website URL: http://clik.to/pel
AAN HET COLLEGE VAN
BURGEMEESTER EN WETHOUDERS
VAN LEEUWARDEN
POSTBUS 21000
8900 JA LEEUWARDEN
Onderwerp:
- Zienswijze inzake
wijziging Huisvestings-
verordening.
Leeuwarden,10/6/2003
Geacht College,
op 29/11/2002 stuurden wij een brief aan de
Commissie Stadsontwikkeling in verband met hun vergadering op 4/12/2002.
Dit in verband met het agendapunt "Kamerverhuurregeling". U had daarbij
voorgesteld om de bestaande regeling te verruimen en vroeg of e.e.a.
nader uitgewerkt kon worden. Voor de zomer van 2003 kon e.e.a. dan
concreet uitgewerkt, de besluitvormingsprocedure ingaan.
Wij voegen onze brief als bijlage toe aan deze brief. Onze brief gaf
toen al aan welke lijn wij voorstaan qua beleid.
De besluitvormingsprocedure zoals door u gekozen, betekent echter, dat
de concept-verordening niet meer wordt voorgelegd aan de Commissie
Stadsontwikkeling, maar meteen het traject ingaat richting definitieve
verordening.
Omdat deze reactie echter meer politiek-inhoudelijk is dan
formeel-juridisch maar alleen via het indienen van "een zienswijze"
gegeven kan worden, is deze weg in dit geval voor ons een wat
'oneigenlijke weg'.
Het komt er op neer dat we in dit geval eigenlijk geen 'zienswijze'
hadden willen indienen omdat we het op hoofdlijnen wel eens zijn
met de wijziging, maar dat als we nog iets willen zeggen, we dat alleen
maar op deze manier kunnen doen omdat het concept niet meer terugkomt in de Commissie Stadsontwikkeling.
Qua inhoud merken wij het volgende op over het concept:
A. Over het gedeelte dat de splitsing in appartementsrechten regelt.
We hebben over dit gedeelte geen opmerkingen, maar wel een vraag: Wat zijn de sancties die wettelijk genomen mogen worden indien een eigenaar zijn onroerende zaak zonder vergunning toch splitst in appartementsrechten? Uiteraard heeft dan de notaris zich er niet van vergewist dat alle benodigde vergunningen verkregen zijn, maar het kwaad is toch geschied. Wat dan?
Artikel 3.2 van de verordening geeft wel een strafbepaling van ten hoogste vier maanden hechtenis of een geldboete van de derde categorie, maar daarmee is het voldongen feit van de splitsing zelf niet teruggedraaid. De eigenaar betaalt de boete maar gaat vrolijk verder de zaak uit te ponden?
B. Over het gedeelte dat de omzettingsvergunning regelt.
Het belangrijkste punt hier is dat er nog steeds een exploitatievergunning vereist is, volgens artikel 2.2.8 lid 1 sub e. Het is van het grootste belang voor de kamerbewoners zelf dat aan de bouwkundige vereisten voldaan is, vooral aan de brandvoorschriften. Het is ook van belang dat er voldoende menskracht en geld is om een goed handhavingsbeleid te kunnen voeren.
In de toelichting bij de artikelen die de omzettingsvergunning regelen worden drie argumenten genoemd die allen onder de noemer volkshuisvestingsbelang zijn gebracht. Het behoud van een redelijke voorraad goedkope koopwoningen en het belang van de kamerbewoner bij ordentelijke huisvesting zijn zonder meer argumenten die wij delen.
Wij hebben in onze brief aan de Commissie Stadsontwikkeling al gewezen op het dilemma: Kamernood versus behoud goedkope koopwoningen en geconcludeerd dat het stuivertje-wisselen tussen deze twee marktsegmenten het kamerprobleem niet echt oplost, maar dat alleen toevoegingen aan de kamermarkt via verbouw van bestaande, afgedankte oudere (kantoor)panden, liefst door de woningcorporaties, op termijn de druk van de ketel haalt.
Ook het tijdelijk kopen door woningcorporaties van op de koopmarkt aangeboden particuliere panden en het tijdelijk geschikt maken voor kamerverhuur, is wellicht een (nood)oplossing die voordelen biedt boven de gangbare situatie: Particulier koopt pand, vraagt omzettingsvergunning en exploitatievergunning aan en gaat over tot kamerverhuur. Dit vooral i.v.m. de betere aanspreekbaarheid van de woningcorporatie boven de particuliere verhuurder bij "leefbaarheidsproblemen".
In verband met de 'leefbaarheid' wordt gekozen voor niet meer dan 10
procent kamerpanden per postcodegebied.
In feite wordt bedoeld: Niet meer dan zoveel studenten in een straat.
Dit blijft toch wat etiketjeplakkerij en een generalisatie: Studenten
zijn lawaaimakers, rotzooitrappers ed. Zij bezorgen "de buurt" overlast.
Is dat juist? Een ieder is toch verantwoordelijk voor zijn of haar eigen
gedrag? We hebben het toch ook niet over niet meer dan 10 procent
gezinnen in een straat of over niet meer dan zoveel kinderen in een
straat?
Het is wel zo, dat enkelen het voor velen kunnen verpesten qua overlast,
maar geldt dat niet voor elke bevolkingsgroep? Voor wat studenten
betreft, is onze voorzichtige indruk dat 'overlast' vooral ontstaat
vanuit verkrotte pandjes van particuliere huisjesmelkers die zelf in
Verweggistan wonen en het verder allemaal wel best vinden zolang de huur
maar binnenkomt. Voor lieden uit de Randstad en midden-Nederland zijn de
koopprijzen hier nog steeds een lachertje en daarom kopen zij juist hier
pandjes op.
Wij horen eigenlijk nooit iets over 'overlast' vanuit panden die in het verleden door woningcorporaties zijn omgebouwd tot studentenhuisvesting, waarschijnlijk omdat zij het nodige doen aan beheer. Goed beheer in de vorm van toezicht, geregeld schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten, de huishoudelijke regels in een complex in de gaten houden ed. voorkomt of vermindert overlast, naast het feit dat de onderhoudsstaat zelf van een pand ook al dan niet kan 'uitnodigen' tot een bepaald gedrag. Wij denken daarom dat de woningcorporaties in feite de eerstaangewezenen zijn om ook in dit marktsegment actief te zijn.
Conclusie: De 10 procentsregel zou niet van toepassing moeten zijn op de
woningcorporaties omdat zij beter in staat zijn dan particulieren de
randvoorwaarden te scheppen voor een goede verhuursituatie en zij (in
elk geval voor de gemeente) beter aanspreekbaar zijn dan een particulier
verhuurder.
Dit voor wat betreft alle wijken, behoudens de vijf
uitzonderingsgebieden zoals op de kaarten bij de
Huisvestingsverordening aangegeven.
De vijf uitzonderingsgebieden:
We gaan akkoord met het voorstel om deze gebieden uit te zonderen in die
zin dat hier geen kamerpanden meer bij moeten. Wij hebben echter
daarvoor niet dezelfde argumentatie. In deze gebieden staan namelijk
vrij veel goedkopere koophuizen, geschikt voor starters op de koopmarkt.
Jonge tweeverdieners met banen die qua inkomen nog niet zo hoog zijn
zouden hier kunnen starten. Meteen kopen in plaats van huren was vroeger
niet gebruikelijk, maar kopen wordt steeds 'gewoner'. Kopen of huren is
in feite lood om oud ijzer:
Het gaat om de woonlasten en als de
huurmarkt qua goedkopere woningen krap is en het kopen van een huisje in
dit marktsegment mogelijk is, dan wijkt men uit naar de koopmarkt.
Daarom zou het wellicht zelfs zinvol zijn in deze gebieden de
kamerverhuur terug te dringen door bv. bij aanbod van een kamerpand op
de markt Stadsherstel of een woningcorporatie zo'n pand te laten kopen,
opknappen en weer te verkopen als zelfstandige woning met een
zelfbewoningsclausule plus kettingbeding en een anti-speculatiebeding in
de koopakte.
Dit kan uiteraard niet per verordening geregeld worden, dus
gaan we hier nu niet verder op in.
Samengevat: Akkoord met de uitzonderingsgebieden om verder verlies aan
goedkopere koophuizen voor zelfbewoning te voorkomen.
Artikel 2.2.5 Woningcomplex
In artikel 2.2.4 lid 2 staat o.a. dat de omzettingsvergunning geweigerd
wordt als het pand minder dan twee panden is verwijderd van een
geregistreerd kamerpand.
In artikel 2.2.5 wordt hierop voor flatblokken ("samengesteld geheel van
tenminste drie gestapelde woningen" art. 1.1 onder r) een uitzondering gemaakt.
Indien een particulier flatgebouw niet in een van de vijf
uitzonderingsgebieden staat en het gebouw verschillende
appartementseigenaren kent, wat gebeurt er dan als daar al een
geregistreerd kamerpand is? (1 appartementsrecht en kamergewijze
verhuur) De aanname hierbij is dat er geen verdere omzettingen
plaatsvonden in dit postcodegebied en het pand niet minder dan twee
panden verwijderd ligt van het geregistreerde kamerverhuurpand.
(Geldt dat ook verticaal gerekend?)
Artikel 2.2.5 lijkt hierbij niet aan de orde omdat de aanvraag niet het
hele complex omzet. De weigeringsgronden van artikel 2.2.4 lijken ook
niet van toepassing zodat wij aannemen dat de vergunning verleend moet
worden.
Ten eerste vragen we ons af wat in dit geval onder 'pand' verstaan moet
worden, ten tweede vragen we ons af of dit niet ongewenst is.
Hierbij moet aangetekend worden dat, hoe vreemd het ook lijkt, het kan
voorkomen dat een deel van een flatblok onder de ene postcode valt en
het andere deel een andere postcode heeft!
Wij stellen op dat punt voor, als het gaat om een woningcomplex, om qua
verordening en de 10 procentsregel maar te stellen dat uit wordt gegaan
van het postcodegebied waar de meeste flats (appartementsrechten) onder
vallen. M.a.w.: Het hele complex fictief te rekenen tot 1
postcodegebied.
Het probleem bij particuliere flatblokken zit vooral bij de
kwetsbaarheid van de eigenaar-bewoners. Indien particuliere
(kamer)verhuurders teveel de overhand krijgen, zijn zij de baas in de
wettelijke verplichte Vereniging van Eigenaren.
Dit kan leiden tot het
niet of nauwelijks meer functioneren van zo'n VvE die verantwoordelijk
is voor het gemeenschappelijk buitenonderhoud, beheer gemeenschappelijke
ruimten ed. De eigenaar-bewoners staan machteloos qua onderhoud indien
particuliere verhuurders de meerderheid krijgen.
Dit gaat dan om een mix
van verhuurders van complete flats, verhuurders van kamers aan twee
kamerhuurders (valt niet onder de verordening) en verhuurders aan drie
of meer kamerbewoners (valt onder de verordening)
De 10-procent regel zegt dus niet alles, omdat sommige verhuur niet
onder de verordening valt. Er kan aan de 10-procent regel in een
flatblok zijn voldaan terwijl de verhuurders toch in de meerderheid zijn
in de VvE.
Gezien de grote kwetsbaarheid van particuliere koopflats via hun VvE
voor huisjesmelkers, speculanten, z.g. 'beleggers' ed. pleiten wij
ervoor alle particuliere flatblokken in de stad toe te voegen aan de
vijf uitzonderingsgebieden volgens artikel 2.2.4. lid 2 sub c.
Artikel 2.2.5 kan daarbij gewoon gehandhaafd blijven.
Een tweede argument is het belang van deze appartementen voor het
goedkopere deel van de koopmarkt. Startende eenverdieners en
tweeverdieners kunnen hier kopen. De koopprijzen liggen vaak net iets
lager dan bij de goedkopere laagbouwwoning. Kan men niet starten in een
goedkoop laagbouwhuisje, hier lukt dit wellicht wel.
Doorstromen/verkopen kan altijd uiteraard. Ook hierom moeten o.i.
omzettingen in kamerverhuur bij appartementen tegengegaan worden.
De hoofdhuurder/onderhuurders constructie:
In het verleden is ons ook door gemeenteambtenaren verteld dat er voor kamerverhuurders een ontwijkingstrucje mogelijk is om onder de verordening uit te komen. Ook vanuit wijken hoorden we wel eens hetzelfde verhaal. Wij hadden en hebben er geen belang bij dat wereldkundig te maken, maar men wist dit zonder ons ook wel...
Situatie: Er is 1 hoofdhuurder voor het hele pand en deze verhuurt weer kamers door aan bv. 2 studenten. De hoofdhuurder woont zelf ook in het pand, speelt voor beheerder voor de eigenaar en zorgt dat de kamerhuren worden geind. Een soort zetbaas dus voor de eigenaar.
De eigenaar kan stellen: Ik verhuur zelfstandige woonruimte. Ik heb geen
vergunning nodig. De feitelijke woonsituatie is echter dat zijn z.g.
'hoofdhuurder'
ook slechts op een kamer woont, evenals de onderhuurders.
Deze z.g. hoofdhuurder is in feite 'exploitant' (Artikel 1.1 sub o) maar
geen eigenaar. Artikel 2.2.2. stelt dat het zonder vergunning verboden
is zelfstandige woonruimte om te zetten in kamers.
Heeft dit artikel ook rechtskracht tegenover deze 'hoofdhuurder' of kan
toch de eigenaar worden aangesproken?
Kortom: Is de verordening op dit punt "waterdicht"?
Dit waren onze opmerkingen. Samengevat: In hoofdlijnen zijn we het eens met het concept, over de details hebben we hier en daar wat vragen of opmerkingen.
Namens het Dagelijks Bestuur van de Vereniging P.E.L. teken ik,
met vriendelijke groet,
secretaris Ver. P.E.L.
Bijlage:
- Brief aan de
Commissie Stadsontwikkeling
van 29/11/2002 over de
kamerverhuurregeling.