'Leeuwarder woningbouw in diep dal.'
Uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 2/8/2003 plus:
'Stagnatie woningbouw is vertekend'
Uit de Leeuwarder Courant van maandag 4/8/2003 plus:
"Stagnatie woningbouw?" Ingezonden briefje d.d. 5/8/03 hierover van Jan Post te Leeuwarden.
Was vroeger de bouwproductie een door de overheid centraal geleide
productie, sinds na de 'bruteringsoperatie' waarbij schulden tegen
vorderingen werden weggestreept en de woningcorporaties op eigen benen
kwamen te staan, is de bouwproductie overgelaten aan het 'vrije spel der
maatschappelijke krachten' ofwel aan 'de markt'. De gevolgen zijn
rampzalig: De bouwproductie is volledig ineengezakt...
Zie voor eerdere berichten hierover bv. ook:
"Bilker: Leeuwarder huizenbouw is nu op stoom." uit de LC van 20/8/2001 of:
"De nieuwe woningnood" uit de NRC van 8-9/6/2002.
Uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 2/8/2003:
Van onze verslaggever
LEEUWARDEN - De bouw van nieuwe huizen in Leeuwarden is op een
dieptepunt beland. Van juni vorig jaar tot en met mei dit jaar zijn er
gemiddeld 17 woningen per maand opgeleverd, zo blijkt uit cijfers van
het Centraal Bureau voor de Statistiek. Sinds het eind van de jaren
zeventig is de Leeuwarder woningbouw niet meer zo bescheiden geweest.
Volgens het streekplan en op grond van afspraken van Leeuwarden met de buurgemeenten moet de hoofdstad er gemiddeld 46 huizen per maand bij krijgen. Dat niveau werd alleen twee jaar geleden korte tijd bereikt, maar dan zonder aftrek van het aantal gesloopte woningen.
[Maar zo rekent men de cijfers niet: Het gaat om het cijfer per saldo, dus zoveel nieuwe huizen erbij en zoveel gesloopte huizen eraf.]
Door de stagnatie in de woningproductie loopt Leeuwarden opnieuw de
kans bouwrechten te verspelen aan de rest van de provincie. Begin dit
jaar werd een graai van de buurgemeenten in de Leeuwarder pot
woningbouwcontingenten afgeslagen met de belofte dat er dit en volgend
jaar in totaal 1275 huizen in de stad bij zullen komen. De teller stond
na de eerste vijf maanden echter pas op 38 (45 gebouwde minus 7
gesloopte huizen).
Dit jaar worden ook nog 150 huizen in de Vegelinbuurt
neergehaald.
[Dat wil dus zeggen: Per saldo moet je 1425 huizen bouwen in 2 jaar, is zowat 60 huizen per maand gemiddeld. Maar 2003 is al over de helft en in de eerste vijf manden lag de productie lager: Je moet dus gemiddeld per maand meer huizen opleveren om dat in te halen.]
Een en ander betekent dat er in Leeuwarden van juni dit jaar tot januari 2005 maandelijks 73 woningen uit de grond gestampt moeten worden om de afspraken na te komen. Het is nu al zeker dat dit niet zal lukken. In Zuiderburen - het enige bestaande uitbreidingsgebied wordt op dit ogenblik slechts mondjesmaat gebouwd. In de bestaande stad liggen veel bouwterreinen aanzienlijk langer braak dan was voorzien.
[M.a.w.: Voorlopig een kale vlakte op de plaats van de Mariniersespel...
Kortom: Het oude rotspelletje: Als we de huizen eerst maar plat hebben,
dan zien we dan wel weer hoe het komt...]
In de buurgemeenten komt inmiddels ook de klad in de bouw. De forenzendorpen maken de laatste jaren vrijwillig pas op de plaats om de groei van Leeuwarden te bespoedigen. Maar nu deze groei uitblijft, ligt overheveling van woningbouwrechten van de regio Leeuwarden naar het zuiden van de provincie op de loer. Wegens vakantie waren volkshuisvestingswethouder Roel Sluiter en streekplangedeputeerde Anita Andriesen niet bereikbaar voor een reactie op de jongste ontwikkelingen.
[Is het ERG dat hele dure koopwoningen maar mondjesmaat bijgebouwd worden? M.i. niet, omdat je daar voor de doorstroming toch weinig aan hebt: De theoretische 'verhuisketen' van goedkoop naar duurder naar duurst is toch zo lang qua tijd dat de lagerbetaalden daar toch niks aan hebben.]
Als door een adder gebeten reageerde wethouder Krol prompt via de Leeuwarder Courant van maandag 4/8/2003:
LEEUWARDEN - De stagnerende woningbouw in Leeuwarden is minder ernstig
dan de cijfers van het Centraal Bureau Statistiek (CBS) doen vermoeden.
Dit zegt CDA-wethouder Gerrit Krol. Volgens het CBS bouwde Leeuwarden
tot en met mei slechts 45 woningen, wat tot bezorgde vragen heeft geleid
in de politiek. "Maar in juni zijn nog eens 137 huizen klaar gemeld",
zegt Krol. "Wij hebben nog steeds zorgen over de woningbouw, maar dit
geeft wel een ander beeld."
[Even rekenen: In 24 maanden moet je 1275 huizen bouwen en 150 huizen compenseren (Vegelinsloop) is 1425 huizen. Opgeleverd: 38 plus 137 huizen t.m. juni 2003. Resteert nog te bouwen in 18 maanden: 1250 huizen, dus gemiddeld 69 woningen per maand. Gemiddeld gebouwd over de laatste zes maanden was 38 plus 137 huizen, is 175 huizen, is gemiddeld per maand: 29 huizen... M.a.w.: Vergeet het maar gemeente Leeuwarden, dat jullie die 1275 huizen plus die 150 te vervangen huizen in 2 jaar tijd bouwen vanaf 1/1/2003...]
Veel Friese gemeenten beperken hun woningbouw om Leeuwarden de gelegenheid te bieden extra te bouwen. De Friese hoofdstad maakt haar beloften echter al jaren niet waar. Volgens cijfers van het CBS is de bouw in de eerste vijf maanden van dit jaar zelfs compleet ingestort.
[Ik denk gewoon dat het CBS gelijk heeft. Ik denk ook dat de projectontwikkelaars terughoudend zullen zijn met het opzetten van nieuwe bouwstromen, gezien de economische situatie. Voeg daarbij de stijgende hypotheekrente waarbij lenen duurder wordt en het beeld is compleet: Ik voorzie voorlopig een lage nieuwbouwproductie, tenminste tot pakweg 2005, 2006 o.i.d.]
"Door personele wisselingen bij de ambtenaren hebben we veel afgebouwde
woningen pas in juni doorgegeven", zegt Krol.
"De cijfers moeten dus worden bijgesteld."
[Die heb ik bijgesteld in bovenstaand rekenvoorbeeld op basis van wat de LC en Krol zelf zeggen en het sluit voor geen meter.]
Leeuwarden heeft beloofd maandelijks 46 huizen af te bouwen. Ook met de bijgestelde cijfers blijft de stad hier ruim onder zitten met een maandgemiddelde van 33.
Volgens Krol zijn dit jaar 178 huizen en kavels verkocht in
nieuwbouwwijk Zuiderburen. Het betreft hier woningen die nog gebouwd
moeten worden.
"Met dit getal zijn we niet bijster ontevreden."
"Als gemeente doen we er alles aan om ons aan de afspraken te houden.
Maar alles hangt er vanaf of mensen willen verkassen.
Met de economische teruggang zijn veel kopers wat kopschuw geworden",
zegt Krol.
[Als je baan op de tocht staat, het onzeker is of die baan blijft, kun je simpelweg geen risico nemen.]
De PvdA en de ChristenUnie hebben vragen gesteld over de stagnerende woningbouw in Leeuwarden. De Christenunie vraagt zich hierin ook af of er meer corporatiewoningbouw moet komen voor studenten, ouderen en mensen met weinig geld. De woningmarkt voor goedkopere huurhuizen is op dit moment erg krap in Leeuwarden.
[Goede vraag van de ChristenUnie: De grote vraag is echter: Hoe pomp je
voldoende extra geld in dat soort nieuwbouwhuizen, opdat je de
aanvangshuren tot net onder de huursubsidiegrens drukt waarbij je geen
fiattering nodig hebt. Op dit moment betekent dat:
Aanvangshuur kleine woning voor een een- of tweepersoonshuishouden
terugdrukken tot onder de EUR 453,77 en aanvangshuur grotere woning voor
een gezin met kinderen terugdrukken tot beneden de EUR 486,30
Een woning voor jongeren tot 23 jaar zou beneden de EUR 317,03 moeten
zitten.
Vraag is nu: Hebben de woningcorporaties voldoende winstgevende
projecten omhanden om vandaaruit geld te genereren om bij dit soort
nieuwbouw te stoppen? Gesteld dat dit zou lukken, dan heb je
nieuwbouwhuurwoningen in pakweg de middenprijsklasse, zodat de
'verhuisketen' van goedkoop naar duurder ontstaat, die korter duurt
qua tijd dan een verhuisketen waarbij eerst een beweging moet ontstaan
van duurder naar heel duur. (koopsfeer). Let wel: Je praat dan bij een
eengezinswoning over huizen die in oud geld zowat tegen de duizend
gulden kale huur doen...
Kunnen de corporaties dan geen geld halen uit
de winst die ze maken bij de verkoop van een deel van hun huurwoningen?
Dat zou natuurlijk kunnen, alleen denk ik niet dat dat op dit moment
kan, gezien de schaarste op de huurmarkt. Huren is bovendien altijd nog
makkelijker dan een hypotheek losweken van bank of
verzekeringsmaatschappij.
Als je specifiek praat over bouwen voor
studenten, denk ik dat het moet worden gezocht in het verbouwen van
oudere leegstaande kantoorruimte, voor wat betreft ouderen zou je aan
nieuwbouw kunnen denken (moet men wel een goed pensioen voor hebben!)
en aan het aanpassen van sommige bestaande flatblokken. Voor mensen
met weinig geld kun je m.i. niet rechtstreeks gaan nieuwbouwen: De huren
worden simpelweg te hoog.
Daarom vind ik dat een sloopstop moet worden
afgekondigd en dat huizenblok na huizenblok bekeken moet worden wat er
moet en kan gebeuren qua renovatie, groot-onderhoud en een beter sociaal
beheer.]
Op het laatste LC-bericht kwam een reactie bij ons binnen, nl. een kopie
van een ingezonden briefje van Jan Post aan de redactie van de
Leeuwarder Courant.
Jan Post telt al tijden lang ZELF de nieuwe woningen
in o.a. Zuiderburen en gaat persoonlijk langs de makelaars om te kijken
en te informeren naar de nieuwbouw. Hieronder zijn ingezonden briefje:
----- Original Message -----
From: Jan Post
To: redactie@leeuwardercourant.nl
Sent: Tuesday, August 05, 2003 7:38 AM
Subject: stagnatie woningbouw?
Wethouder Krol stelt zich teweer tegen de cijfers van het Centraal Bureau voor Statistiek. Hij wil natuurlijk niet de wethouder zijn van de gemeente die zich niet aan zijn beloften houdt.
Het is daarom maar een geluk dat er ook nog andere tellers zijn.
Sinds maart zijn er in Zuiderburen tussen de 110 en 120 huizen
opgeleverd.
Dat is per maand een 24 huizen die gereedgekomen zijn. dat is heel wat
minder dan de afgesproken 45 per maand. Het kan zijn dat de wethouder er
alvast de 50 a 60 huizen die in staat van oplevering zijn erbij heeft
geteld.
Dat zou zijn verhaal dan iets rooskleuriger maken. Maar de daaropvolgende maanden zal er weinig worden opgeleverd omdat er weinig in aanbouw is. In december zullen we wel weer zien wat de wethouder zegt.