Uit de Leeuwarder Courant van maandag 28/7/2003.
Een van de vervelende dingen van huren is, dat je voor het meeste
onderhoud en herstel van gebreken afhankelijk bent van je verhuurder.
Vooral particuliere huurders laten het vaak op dat punt afweten.
De huur op het laatst maar in arren moede gaan inhouden, is riskant,
omdat de verhuurder dan via de kantonrechter ontbinding kan vragen van
de huurovereenkomst.
Wat wel kan, is een huurverlagingsprocedure
beginnen via de Huurcommissie: Dat gaat dan om tijdelijke huurverlaging
totdat de klachten zijn verholpen. De gedachte erachter is, de
verhuurder in de portemonnee te treffen, totdat hij het gebrek verhelpt.
In zoverre is dit dus een indirecte methode, omdat daarmee niet
rechtstreeks de gebreken hersteld worden. Bovendien duurt het lang
voordat je een uitspraak hebt.
Een tweede methode was altijd, de gemeente benaderen in de hoop dat zij
op grond van de Woningwet de verhuurder aanschrijven om over te gaan tot
herstel. In deze methode heb ik altijd weinig vertrouwen gehad, omdat
Bouw- en Woningtoezicht soms met geen stok is te bewegen om tot actie
over te gaan, zeker niet tegen een woningcorporatie...
Derde methode is naar de kantonrechter gaan en hem vragen om een
uitspraak dat je als huurder zelf het gebrek mag laten herstellen en de
kosten mag compenseren of verrekenen met de huur.
Nadeel is vooral bij
grotere herstelkosten, dat je dat geld eerst zelf moet voorschieten en
dat je lang moet huren om die kosten stukje bij brokje terug te krijgen.
Een vierde methode bij ernstige en acute gebreken waarbij het herstel
snel moet gebeuren, is een kort geding laten aanspannen door een
advocaat. Denk bv. aan ernstige daklekkage waarbij je overal pannetjes
neer hebt moeten zetten om het water op te vangen...
DEN HAAG (GPD) - Een verrot kozijn dat de huisbaas weigert te
repareren? Vanaf vrijdag kan de huurder het herstellen en de
rekening bij de verhuurder leggen.
Dan gaat namelijk de nieuwe Wet
Huurrecht in die huurders meer rechten geeft in de strijd
tegen achterstallig onderhoud of gebreken aan de woning.
Tot nu toe had een verhuurder wel de plicht om zijn huizen goed te onderhouden, maar kon de huurder niet veel afdwingen als de eigenaar de boel toch liet verslonzen. Hij kon alleen om huurverlaging vragen bij de huurcommissie. Nu kan hij de kosten van een reparatie door de verhuurder laten betalen of laten verrekenen in de huursom.
[Tot nu toe kon dat ook, maar moest de huurder daarvoor eerst toestemming vragen aan de kantonrechter. Kennelijk hoeft die stap niet meer gezet te worden. Ik zie wel de nodige problemen bij het doorsturen van bv. een nota van een aannemer richting verhuurder: Ten eerste heeft de aannemer alleen met de opdrachtgever te maken; de huurder dus. Deze zal in eerste instantie de aannemer moeten betalen. Vervolgens moet de huurder maar zien hoe hij zijn geld terugkrijgt van de verhuurder. Als de wettekst daar niet goed in voorziet qua invordering, moet de huurder vervolgens via de deurwaarder maar weer zien zijn geld terug te krijgen. Wat dat betreft lijkt mij de methode: Verrekenen via de huur, simpeler.]
De huurder moet de verhuurder eerst wel de kans bieden om de gebreken zelf te verhelpen. Het mag bovendien alleen gaan om gebreken die het woongenot vergallen, stelt de wet. Wissewasjes mogen niet gebruikt worden om de huur in te houden. Dat een dak aan vernieuwing toe is, is onvoldoende. Om minder huur te betalen moet het wel lek zijn.
[Voorspelbaar is, dat het strijdtoneel zich verplaatst naar de vraag: Ging het om een wissewasje of was het gebrek zo ernstig, dat acute reparatie geboden was? Aan het voorbeeld te zien, is achterstallig onderhoud niet voldoende voor de wet: Het moet om echte gebreken gaan.]
De rechten van de huurder gelden vooral binnenshuis. Buitenshuis blijft de verhuurder het voor het zeggen houden. Hij kan weigeren om aan de buitenkant veranderingen, toe te staan. Binnenshuis kan een huurder zijn gang gaan, zolang de veranderingen zonder al te veel kosten ongedaan te maken zijn als de bewoner verhuist.
[Dit gaat om wat eerst de beruchte HIOT's waren van de woningcorporaties, wat staat voor "Herstel In Oude Toestand". Daar verdienden zij in het verleden soms tot in het absurde veel geld mee. Later ontwikkelden veel woningcorporaties daarvoor vaak eigen spelregels, waarbij dit wat werd versoepeld.]
Tenslotte: Het is te hopen, dat de nieuwe wet wel rekening heeft
gehouden met het appartementsrecht:
Stel dat in een reglement van een
Vereniging van Eigenaars bepaalde wijzigingen gebonden zijn aan
toestemming van de vergadering van Eigenaars.
Boek 5 BW artikel 126 lid
3 zegt:
" De vereniging (= Vereniging van Eigenaars) ziet toe op de
nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaars uit het
bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde jegens elkander
voortvloeien en kan te dien einde in rechte tegen hen optreden. Onder
appartementseigenaars wordt hier mede begrepen hij die een gebruiksrecht
aan een appartementseigenaar ontleent."
Laten we zeggen dat de huurder de woonkamer wil vergroten door er een
slaapkamer bij te trekken: Hij hakt er een muur tussenuit, maar al
doende blijkt dat het een dragende muur is...
Reglementen van VvE's
bevatten vaak de bepaling, dat een eigenaar wel mag hakken en breken in
zijn gedeelte, maar dat hij de hechtheid van het gebouwde niet in gevaar
mag brengen. Na enige tijd ontstaat scheurvorming in de muur tussen
woonkamer en slaapkamer van de bovenburen...
Natuurlijk kun je stellen dat dit geen kleine verandering betreft, maar
laten we stellen dat zowel huurder als eigenaar daar wat licht over
denken:
"Ach, dat herstel je toch zo: We klappen er t.z.t. wel wat
duroxblokken tussen..."
Intussen is Leiden wel in last en stellen de
bovenburen het bestuur van die VvE aansprakelijk voor de schade, omdat
zij hun toezichthoudende taak in hun ogen niet zijn nagekomen...
Ook bij bv. een daklekkage zoals als voorbeeld in het LC-bericht
genoemd, zit het wat anders dan bij een verhuurde laagbouwwoning:
De
huurder kan uiteraard de eigenaar aanschrijven, maar de eigenaar is niet
zelf gerechtigd het dak te laten repareren:
Hij zal zich tot de VvE
moeten wenden, aangezien het dak tot de gemeenschappelijke delen hoort
van het gebouw en de herstelkosten door de VvE gedragen moeten worden.
In elk behoorlijk Reglement van een VvE staat over de daken een
afzonderlijke bepaling, die duidelijk maakt dat het dak voor
gemeenschappelijke rekening is.