Door de aandacht die de komende Wet Werk en Bijstand opeist, hebben we de laatste tijd wat te weinig aandacht besteed aan volkshuisvestingszaken. Tijd om dat te veranderen. Uit het Friesch Dagblad van zaterdag 31/5/2003:
Leeuwarden - Huurhuizen in Fryslân zijn schaars. De leegstand van
huurwoningen is tot een recorddiepte gedaald. Slechts 0,64 procent van
het bezit van de Friese woningcorporaties wacht op een nieuwe bewoner.
Drie jaar geleden was er nog sprake van een leegstandspercentage van
boven de 2 procent.
[Al vaker heb ik er op gewezen dat bij de kale huren zit ingebouwd: Een
bedrag voor huurderving gebaseerd op twee procent leegstand. Ook bij
twee procent leegstand hebben de corporaties dus nog niks te jammeren.
Een leegstandspercentage van 0,64 procent is erg laag. Een bepaald
percentage leegstand is noodzakelijk, anders kan er zowat niet meer
worden verhuisd. Dit is de z.g. 'frictieleegstand'.]
Dat blijkt uit de nieuwste cijfers van de koepel van woningcorporaties,
Aedes Fryslân.
Volgens de peiling van 1 april jongstleden is de
leegstand het geringst in het zuiden van de provincie; de gemiddelde
leegstand ligt daar op 0,41 procent met als uitschieters de
Woningbouwvereniging Zuidwest Friesland (0,23 procent) en
Woningstichting Haskerland (0,24 procent).
Wie in deze regio's een
betaalbare woning wil huren, moet rekenen op een wachttijd van maanden.
In de noordelijke helft van de provincie is de leegstand gemiddeld 0,74
procent. Dit komt ongeveer overeen met het leegstandspercentage dat
wordt beschouwd als 'gezond'; ongeveer driekwart procent leegstand is
noodzakelijk om soepele doorstroming binnen de voorraad mogelijk te
maken.
Uitschieters met relatief veel leegstaande woningen zijn de
Woningstichting Franeker (1,12 procent), Kollumerland (1,33 procent) en
Woonwille (Boarnsterhim, Littenseradiel en Opsterland, 1,40 procent
leegstand). Op de vier Friese waddeneilanden stond per 1 april niet één huurhuis leeg.
[Nogmaals: Zolang de leegstand niet boven de twee procent komt schieten
de woningcorporaties er geen cent bij in.]
Recessie
De geringe leegstand in de Friese huursector wordt volgens analisten enerzijds veroorzaakt door de economische recessie en anderzijds door de prijzen van koopwoningen, die ook in Fryslân de afgelopen jaren sterk gestegen zijn. Daardoor is met name voor starters en mensen met een gering inkomen niet meer doenlijk in Fryslân een eigen huis te betalen.
[M.a.w.: Dat verschijnsel doet zich dus nu niet alleen in de Randstad voor, maar nu ook hier.]
Inmiddels rijzen er zorgen over het beheer van de huizenvoorraad in
Fryslân.
De afgelopen jaren hebben de Friese woningcorporaties
duizenden huurwoningen verkocht.
Ook door grootschalige sloop (met name
in de steden) is de voorraad betaalbare huizen sterk geslonken.
Het
ministerie van Volkshuisvesting blijft de corporaties aansporen tot
uitverkoop van hun bezit, maar volgens het Friese Platform voor
Volkshuisvesting en Monitoring kan dat beleid in Fryslân niet
klakkeloos worden doorgezet.
Over dat Friese Platform voor Volkshuisvesting en Monitoring berichtte het Friesch Dagblad op zaterdag 31/5/2003 verder nog het volgende:
Leeuwarden - Het ministerie van VROM houdt te weinig rekening met de
specifieke situatie van de Friese woningmarkt. Voor Fryslân kleven er
aan grootschalige verkoop van huurwoningen, die landelijk wordt
gestimuleerd, nadelen.
Een relatief groot deel van de woningvoorraad in
Fryslân bestaat uit koopwoningen, terwijl veel Friezen willen huren.
[Het is inderdaad belangrijk om eerst ook goed te kijken hoe de lokale woningmarkt er qua samenstelling uit ziet, voordat hierop 'beleid' wordt losgelaten.]
Dat stelt het Friese Platform voor Volkshuisvesting en Monitoring. In
een brief aan de Provinsjale Kommisje Wenjen en Stêdlike Fernijing
schrijft het platform "zich grote zorgen te maken over het
woningvoorraadbeleid in de provincie Fryslân."
"Het platform vindt het geen goede zaak, dat landelijke doelstellingen één op één worden vertaald naar de Friese woningmarkt."
[Ik denk dat deze stellingname juist is. Als je landelijke gemiddelde streefcijfers loslaat - bv. over hoeveel huurwoningen verkocht moeten worden - gaat het fout, omdat de verhouding tussen huur- en koopwoningen per regio verschillend is. Traditioneel hebben de grote steden in de Randstad veel huurwoningen in verhouding tot koopwoningen, maar in de regio ligt dat anders, vooral op het platteland.]
Onder VVD-minister Kamp (die deze week heeft plaatsgemaakt voor zijn
partijgenote mevrouw Dekker) is het beleid van het ministerie van
Volkshuisvesting (VROM) gericht op "het centraal stellen van de
woonconsument".
Omdat de meeste Nederlanders het liefst een eigen huis
hebben, wordt het eigen woningbezit krachtig bevorderd onder meer door
verkoop van corporatiewoningen aan huurders. Het Friese Platform voor
Volkshuisvesting en Monitoring vindt die ontwikkeling "prima", maar
wijst op risico's.
"Het maakt veel verschil of wordt gestart vanuit een
randstedelijke situatie met soms 80 procent huurwoningen of zoals in
sommige delen van Fryslân met 20 procent huurwoningen".
[Dit is een enorm verschil en deze woningmarkten zijn dan ook totaal onvergelijkbaar.]
Concrete aanleiding voor de zorgen van het platform lijkt het besluit te
zijn van Corporatie Holding Friesland (CHF), om driekwart van haar
totale bezit (20.233 woningen in heel Fryslân) ter verkoop aan te bieden
aan de bewoners. Minister Kamp heeft positief gereageerd op dat
voornemen. De plannen van CHF sluiten aan bij zijn wens om de
'woonconsument' meer keuzevrijheid te bieden, en bij de concrete
doelstelling 500.000 corporatiewoningen te verkopen.
Dat heeft Kamp
geschreven in een brief aan de Corporatie Holding Friesland.
[Het is een rampzalig plan, vooral als ik kijk naar Leeuwarden. Dat er eens hier en daar een huurwoning te koop wordt aangeboden is één ding, maar deze massale verkoop betekent op termijn de nekslag voor een flink deel van het Leeuwarder huurwoningenbestand, terwijl op het platteland een huurwoning zo een zeldzaam verschijnsel gaat worden.]
Het Friese platform vindt dat de minister met zijn goedkeuring voor de uitverkoop van CHF voorbijgaat aan de zorgen van diverse Friese gemeenten over de voorraad huurwoningen binnen hun grenzen. De gemeentebestuurders proberen de afgelopen jaren, in overleg met onder meer de woningcorporaties, om een goed woningvoorraadbeleid te voeren. In hun woonplannen wordt de nieuwbouw van koopwoningen bijvoorbeeld afgewogen tegen de noodzakelijke herstructurering van de bestaande huizenvoorraad. Binnen de Friese overlegcultuur past het volgens het platform niet, dat een corporatie eenzijdig besluit duizenden woningen te verkopen en dat de minister daar zomaar zijn fiat aan geeft zonder acht te slaan op bezwaren van de gemeenten. Fryslân telt ruim tachtigduizend huurwoningen. Daarvan is bijna een kwart in bezit van de Corporatie Holding Friesland.
[Dus pakweg 20.000 stuks, waarvan dan op termijn 15.000 stuks verkocht
worden aan bv. zittende huurders of nieuwe kopers. Restant dus 5.000
huurwoningen van CHF in Friesland.
Dan blijven er nog maar 65.000
huurwoningen in Friesland over, een vermindering met bijna 20 procent!
Dit maakt jonge, startende huishoudens met weinig geld nog moeilijker om
tenminste op de huurmarkt nog iets betaalbaars te vinden. En wat betreft
de woningen die CHF te koop aanbiedt:
Ik verdenk ze ervan dat ze DIE
woningen te koop aanbieden die 25 jaar oud of ouder zijn. Vijfentwintig
tot 30 jaar oud wil zeggen, dat dat de standaardtermijn is voor
groot-onderhoud. Kortom: CHF volgt de gebruikelijke taktiek van de
institutionele belegger die dan zijn ooit nieuwe huurwoningen afstoot...
Ik denk dat CHF op termijn zal verdwijnen als woningcorporatie, maar als
belegger zal voortbestaan. Beetje Veronica-achtig dus: Die verlieten het
omroepbestel omdat ze dachten op andere wijze meer kans te hebben. We
weten inmiddels hoe het hen uiteindelijk verging... Goodbye, CHF...]