"Bewoners Bumastraat voelen zich benadeeld"
Uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 24/5/2003.
Er was al een hele tijd niets meer vernomen uit en rond de Vegelinbuurt.
Een van de laatste berichten hierover was: "Vegelinbuurt wil vrije keuze
renovatiebedrijf" uit de LC van 1/11/2002.
Zoals bekend, wordt de Vegelinbuurt zelf gesloopt. Zoals de
samenwerkingsovereenkomst tussen woningcorporatie CHF en de gemeente er
nu uit ziet, gaat CHF daar eengezinswoningen bouwen voor de verkoop:
Maximaal 120 stuks in een prijsklasse vanaf EUR 115.000 Dat is in oud
geld f 253.426,65 en dat gaat dan om het allergoedkoopste type.
M.i. kan
dat niet veel bijzonders zijn, omdat enige jaren terug bureau Skets al
stelde dat de eenvoudigste eengezinswoning in nieuwbouw qua prijs op f
275.000 moest worden geschat. Maak daar nu maar rustig f 300.000 van
ofwel pakweg EUR 136.000 Nieuwbouw is gewoon verschrikkelijk duur
geworden en daarom moet je terughoudend zijn met sloop en veel meer dan
nu inzetten op renovatie en goed sociaal beheer; ik kan dat niet vaak
genoeg herhalen. Zoals gezegd: Er is weer nieuws en zoals gebruikelijk,
schijnen er dingen weer niet goed te gaan. Deze maal gaat het om een
aantal panden rond de Vegelinbuurt waarvoor de gemeenteraad EUR 2,1
miljoen had uitgetrokken om te dienen als renovatiesubsidie. Als
woningeigenaar hier kan men zelf een beroep doen op deze regeling of men
kan zijn huis verkopen aan Corporatieholding Friesland, die het dan
vervolgens weer opknapt en daarna weer verkoopt of eventueel verhuurt
als "de markt" ongunstig is. Als hoofdprincipe klinkt dit allemaal redelijk, maar in de praktijk lijkt het nu toch al weer mis te gaan. Uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 24/5/2003:
LEEUWARDEN - Tien bewoners van de Bernhardus Bumastraat voelen zich
financieel zwaar benadeeld door de gemeente Leeuwarden en Corporatie
Holding Friesland (CHF). De huiseigenaren wachten a1 drie jaar op een
redelijk bod op hun woningen. De corporatie wil de panden in de wijk
Achter de Hoven/Vegelin aankopen voor renovatie.
[M.i. mag een eigenaar ook zelf laten opknappen, is vrij in zijn
aannemerskeuze en heeft dan zelf recht op de subsidie. In de Bumastraat
gaat het om huizen met funderingsproblemen en herstel is behoorlijk
kostbaar. Het zou kunnen dat men om die reden het liefst het huis maar
verkoopt aan CHF.]
Pieter Bootsma is een van de gedupeerden:
"Wij hebben een belachelijk
laag bod gekregen. Voor dat geld kunen we nergens een vergelijkbare
woning kopen. Bij de start van de onderhandelingen zat de gemeente EUR
25.000 hoger. Maar de CHF heeft de renovatiekosten en de koperskosten
alvast afgetrokken, zo lijkt het."
[Hij heeft dus twee problemen: Het eerste probleem is de huizenmarkt:
De prijzen zijn zo gestegen dat je ook bij een marktconform bod op je
huis gewoon geen vergelijkbaar huis terug kunt kopen, ook niet via
inzet van spaargeld plus bijlenen...
Wat dat betreft kan hij het beter
maar op onteigening laten aankomen en wat jurisprudentie van de Hoge
Raad door een onteigeningsadvocaat in stelling laten brengen. Volgens
een van hun uitspraken kreeg iemand in zo'n situatie zoveel geld dat hij
een vergelijkbare woning terug kon kopen, hoewel ook in dat verhaal
inmiddels de koopprijzen fors waaren gestegen. De kwestie speelde
indertijd in Den Haag en de gemeente daar kon fors dokken...
Overigens
denk ik niet dat de gemeente hier wil onteigenen, want waarom zouden ze?
Besloten is dat deze huizen blijven staan. Dit probleem lijkt dus
onoplosbaar, tenzij hij er dan maar voor kiest om zelf geld bij te
lenen, de subsidie erbij te nemen en m.n. het funderingsprobleem te
laten verhelpen. Je vraagt je af of er geen opstalverzekeraar is te
vinden die funderingsproblemen die buiten eigen schuld ontstaan, ook
afdekt in de polis? Uiteraard heeft hij hier nu niks meer aan: Je
verzekert geen 'brandend huis'. Zijn tweede probleem is iets wat ik ook
al meende in eerdere stukken over de Vegelin wat tussen de regels door
te lezen, nl. dat CHF haar bod ruwweg als volgt opzet:
Marktwaarde minus
herstelkosten minus kosten koper is hoogte bod op woning...
Kortom: Dit
LIJKT niet alleen zo, ik denk dat het gewoon zo IS...
Volgens een
Raadsbesluit van 7/11/2002 (bijlage nr. 193) zit het na aankoop door CHF
van de woning als volgt m.b.t. de subsidieregeling:
"woningcorporatie(s) komen in aanmerking voor de regeling indien zij bezit zouden verkrijgen of opkopen in het betreffende gebied. Voor hen geldt een anti-speculatiebeding; "
M.a.w.: Bij zo'n bod is dat geld voor CHF pure winst: Koopprijs plus renovatiekosten plus kosten koper is marktwaarde (neem ik dan maar aan) en eerste winst is de subsidieregeling. Daarna verhuren tot het anti-speculatiebeding (vaak 5 jaar) verloopt en dan met winst verkopen.. Zo kan ik ook huizen opknappen....]
Bootsma: "Drie jaar geleden werd ons huis total-loss verklaard. Later
deed de gemeente toch een redelijk bod. Maar toen bleek dat de ambtenaar
die dat had gedaan, daartoe niet gerechtigd was. Na het financiële
debacle met het miljoenentekort heeft de gemeente de zaak in handen
gegeven van Woonaccent, de makelaardij van CHF."
[Dat is weer die krakkemikkigheid van de gemeente. Als ik de eigenaar
was, had ik heel goed nagegaan of de gemeente toch niet gebonden was aan dat bod. Maar wellicht heeft de eigenaar dat wel gedaan, dat is mij niet bekend.]
Volgens projectleider Jacqueline de Booij van CHF wil de corporatie best
een verlies accepteren bij de aankoop van de woningen:
"We willen de
huizen rond het sloopgebied een facelift geven. We kijken heel goed naar
wat een woning waard is en doen dan een redelijk bod. De een vindt dat
genoeg. De ander niet."
[Een redelijk bod is een bod conform de huidige marktwaarde, verder
niks. De eigenaar heeft geen boodschap aan verdere opknapkosten van CHF
als ze eenmaal eigenaar zijn. Als ik de eigenaar was zou ik voor mezelf
een taxatierapport laten maken om te weten wat mijn huis echt waard was
in de huidige staat.]
Volgens De Booij wil haar corporatie de kopers kosten wel betalen.
"Maar dan verwachten wij dat de verkopers soepel zijn over de
overdrachtsdatum. Het staat meneer Bootsma trouwens vrij om zijn huis op
de particuliere markt te koop aan te bieden. Hij is ons niets
verplicht."
[Vermoedelijk worden de 'kosten koper' bedoeld. En die zal CHF simpelweg
als koper moeten betalen, om welke koopprijs het ook gaat. Of een
eigenaar soepel KAN zijn over de overdrachtsdatum hangt helemaal af van
zijn herhuisvestingsmogelijkheden. Ook dat is vandaag de dag niet zo
simpel meer, gezien de woningschaarste. En dat te koop aanbieden aan een
ander is vrij flauw: De halve stad weet van de funderingsproblemen of
kan dat uit de krant weten. Bovendien heeft de verkoper een
mededelingenplicht richting koper en als de verkoper dit verzwijgt, kan
hem dat later letterlijk duur te staan komen...]
Bootsma: "Wij vinden dit geen manier van behandelen. Het bod wat er nu
ligt, is een slikken of stikken-bod. Twee bewoners hebben ze nog een
fooi van EUR 2000 geboden. Deze behandeling logenstraft alle mooie
woorden van de wethouders die destijds beloofd hebben dat niemand er
financieel op achteruit zou gaan."
[Die fooi van EUR 2000,00 slaat vermoedelijk op huurders en de verhuis-
en herinrichtingskosten. Of dat huurders van Bootsma zijn is onduidelijk
maar als dat zo is, heeft Bootsma geen herhuisvestingsprobleem. Het kan
ook zijn dat hij dat in zijn straat van anderen heeft gehoord.
Die EUR 2000,00 kan ik overigens niet thuisbrengen met het "Sociaal
Plan Achter de Hoven/Vegelin" erbij. (Raadsbesluit nr. 10794 van
11/6/2001)
De V&H-vergoeding zou zijn: f 8500,00 (EUR 3858,00) voor
huurders van een heel pand en f 2000,00 (EUR 908,00) voor kamerhuurders.
Het is en blijft raar dat het criterium is, dat er wordt gekeken UIT
welke woning of kamer je komt in plaats van te kijken waar je naar toe
verhuist. Want de kosten worden gemaakt op het nieuwe adres, niet op
het oude adres.]