NIEUWE KAMERS VOOR LEEUWARDER STUDENTEN
"Liwwadders, let op"
Huizum tegen komst van huisjesmelkers
Bekendmaking gemeente Leeuwarden:
Wijziging Huisvestingsverordening 1 maand ter inzage om 'zienswijzen' in te dienen.


"Nieuwe kamers voor Leeuwarder studenten"
Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 7/5/2003 plus:
"Liwwadders, let op"
Uit de rubriek 'Ingezonden' in de Leeuwarder Courant van woensdag 9/4/2003 plus:
"Huizum tegen komst van huisjesmelkers"
Uit de Leeuwarder Courant van maandag 12/5/2003 plus:
"Bekendmaking gemeente Leeuwarden: Wijziging huisvestingsverordening"
Uit het blad Huis aan Huis van woensdag 14/5/2003.


Op 29/11/2002 stuurden we een brief aan de leden van de Commissie Stadsontwikkeling over de komende wijziging van de Kamerverhuurregeling. Dat punt was daar op 4/12/2002 aan de orde. Het ging er om dat B. en W. een verruiming wilden toestaan van de regeling, zodat er weer meer zouden kunnen ontstaan. Zie voor ons commentaar toen onze brief van 29/11/2002.

Enige andere relevante links in verband met deze kwestie:

"Studentenhuisvesting sluitpost in Leeuwarden".
Betreft ingezonden stuk in de Leeuwarder Courant van 8/4/2002.

"Stand van zaken kamernood studenten Leeuwarden".
Artikelen uit de Leeuwarder Courant van 28/6/2002.

"Onvoldoende aanpak kamernood studenten".
Uit de Leeuwarder Courant van 1/8/2002.

"Kamernood hoog. Leeuwarden versoepelt regels".
Uit het Friesch Dagblad van 14/8/2002.

"Leeuwarden pakt kamernood aan. Gemeente wil verhuur kamers verruimen."
Uit de Leeuwarder Courant van 6/11/2002.

"Woningnood bij studenten in Leeuwarden. Meer huizen voor studenten in woonwijken".
Uit resp. het Friesch Dagblad van 3/4/2003 en de Leeuwarder Courant van 7/4/2003.

De zaak is nu kennelijk zo ver dat de Kamerverordening zal worden gewijzigd. Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 7/5/2003:

NIEUWE KAMERS VOOR LEEUWARDER STUDENTEN

LEEUWARDEN - Het aanbod van studentenkamers in Leeuwarden kan binnenkort sterk groeien als de gemeenteraad voorstellen voor versoepeling van de verhuurregeling goedkeurt.
Burgemeester en wethouders willen de nood lenigen door in de meeste wijken weer uitbreiding van het aantal kamers toe te staan. In vijf wijken, waar al vrij veel studenten wonen, blijft uitbreiding taboe.
[Zoals al eerder gesteld: Het is niet een structurele oplossing. Die zou bij de woningcorporaties weg moeten komen:
Opnieuw net als vroeger, verbouw van leegstaande (kantoor)panden.
Tegenslag daarbij is, dat de GroenLinks motie in de Tweede Kamer die een meerderheid haalde, nl. huursubsidie mogelijkheden ook bij kamerpanden, door de regering niet wordt uitgevoerd. Dat maakt het lastiger om een sluitende financiële begroting te bereiken met acceptabele huren met een verbouwplan.
Het weer omzetten van woningen in kamers betekent simpelweg dat je een aantal, veelal goedkopere, koophuizen kwijtraakt, die ook schaars zijn geworden.
Kern van de zaak is, dat je niks toevoegt qua woonruimte, maar aan de ene kant iets kwijtraakt wat aan de andere kant weer verschijnt, terwijl beide kanten schaars zijn.]

Leeuwarden telt op dit moment 946 woningen, waarin drie of meer studenten wonen. Sinds 1999 is uitbreiding van het aantal studentenpanden verboden. Gedwongen door de kamernood - met wachttijden van circa een jaar - willen burgemeester en wethouders uitbreiding toestaan tot maximaal 10 procent van de huizen in een straat.
[Dat wordt weer boeiend: Wat is een straat? Gaat dat op straatnaam? Op postcode gebied?]

Flatgebouwen met drie of meer woonlagen worden hiervan uitgezonderd.
"Dit betekent dat met name corporaties de mogelijkheid krijgen om complete complexen geschikt te maken voor kamerbewoning", aldus het college. Door de nieuwe regeling kan het aantal verhuurpanden in theorie ten minste verdubbelen.
[Maar zoals het hier staat, betekent dit dat huisjesmelkers ook in particuliere flats domweg een omzettingsvergunning en een exploitatie- vergunning kunnen krijgen, ongeacht het aantal kamerpanden in zo'n flatgebouw.
Kun je in zo'n situatie bij een woningcorporatie nog zeggen dat omzetting in kamerpanden nog (hopelijk) gestructureerd verloopt, met een plan en het nodige beheer erbij, bij particuliere flats heb je niet te maken met 1 eigenaar, maar met vele eigenaren en omzetting gaat ieder voor zich, zonder plan, zonder beheer ed.
Het grootste probleem daar kan dan worden dat particuliere kamerverhuurders de meerderheid krijgen in zo'n Vereniging van Eigenaren en zo'n VvE vervolgens 'lam' leggen, door alle onderhoud en elke vorm van of poging tot enig beheer tegen te houden.
Kost geld nietwaar?! En dat gaat ten koste van hun 'rendement'...
De belangen van de overige eigenaar-bewoners worden hiermee ernstig geschaad.
Kortom: Het begin van het einde voor zo'n flatgebouw. Of hier is bij de gemeente niet over nagedacht of dit laat men doelbewust zo gaan onder het motto dat er dan over een aantal jaren extra redenen voor sloop aangevoerd kunnen worden....]

De gemeente wil een uitzondering maken voor de wijken Achter de Hoven/Vegelin, Cambuur, Oranjewijk, Vrijheidswijk en de Vlietzone. In dit laatste stadsdeel wil de gemeente versneld het bestemmingsplan aanpassen om de komst van nieuwe kamerverhuurpanden tegen te gaan. Voor de Willem Loréstraat liggen enkele aanvragen. Een sterke groei van het aantal studenten in genoemde wijken zou sociale achteruitgang in de hand kunnen werken.
[Vraag is nu of in deze wijken flatgebouwen of etagewoningen met drie of meer woonlagen ook onder de uitzondering vallen van de regel:
Maximaal 10 procent per straat mag een kamerpand zijn.
Als je als gemeente een uitzondering wilt maken, dan zou je daar die uitzondering ook voor die woningen moeten laten gelden.
Ten eerste, omdat particuliere flatgebouwen die per definitie volgens de wet een VvE hebben extra kwetsbaar zijn, zoals eerder betoogd, ten tweede, omdat het omzettingsverhaal ook hier opgaat.
Juist deze koopflats zijn bruikbaar voor kleine huishoudens, de koopprijzen liggen vaak net wat lager dan bij de eengezinshuizen in deze wijken, wat het tot goede startplaatsen maakt voor jongeren op de koopmarkt (Bv. voor tweeverdieners met samen pakweg 1,5 baantje) in wijken die gewild zijn bij jongeren omdat ze dicht bij de binnenstad liggen.
Het is mij niet duidelijk waarom het formeel-juridisch nodig is om in de Vlietzone het bestemmingsplan versneld aan te passen om nieuwe kamerpanden te kunnen tegengaan en waarom dat dan niet hoeft in de andere gebieden die uitgezonderd worden van uitbreiding. Je zou zeggen: Als de nieuwe gewijzigde Kamerverordening stelt dat in deze gebieden geen omzettingsvergunningen en exploitatievergunningen worden afgegeven, de kous toch af is?
Maar wellicht dat de stukken zelf daarover t.z.t. nog nadere toelichting geven.]

Burgemeester en wethouders zeggen zich bewust te zijn van het risico dat ook andere wijken zo'n verbod willen. Een verhuurvergunning wordt ook geweigerd indien er "minder dan twee panden tussen het beoogde kamerverhuurpand en een bestaand kamerverhuurpand zitten".
De populairste wijken onder studenten zijn:
Cambuur/'t Vliet met 692 studenten, de binnenstad (592), Schieringen/Heechterp (569), Vrijheidswijk (492) en Oranjewijk/Achter de Hoven (480).
De nieuwe regeling ligt vier weken ter visie voordat de finale beslissing valt.
[De regel: als er minder dan 2 panden zitten tussen een kamerpand en het beoogde kamerpand, betekent simpelweg dat men wil voorkomen dat huizen aan beide kanten een kamerpand krijgen. Dat gaat dan over laagbouw. Het minste wat dan consequent zou zijn, is die regel bij flats niet alleen horizontaal maar ook verticaal toepassen:
Mensen hebben bij een flat op een tussenetage meestal vier aangrenzende flats: Links, rechts, boven en beneden. Maar zoals eerder betoogd, zou het nog beter zijn in particuliere flats helemaal geen kamerpanden toe te staan, omdat men dan qua type verhuurder de ergste soort binnen zo'n Vereniging van Eigenaren krijgt, met alle gevolgen van dien voor het hele flatgebouw en voor de overige eigenaren.
Kortom: Flats in kamerverhuur kan men het beste maar overlaten aan de woningcorporaties; die hebben in principe voldoende kennis in huis voor een gestructureerd omzettingsplan en voor het beheer.
De Vlietzone, waar o.a. onder vallen: Molenpad, Welgelegen, Indische buurt en Zeeheldenbuurt, heeft de meeste studenten. Dat is vermoedelijk een cijfer wat slaat op de officiële kamerpanden met vergunning.
M.i. zijn er meer kamerpanden met drie of meer kamerbewoners, omdat er ook panden zijn die wellicht nog in kaart gebracht moeten worden en panden die door de eigenaar aan 1 student worden verhuurd die vervolgens weer kamers onderverhuurt aan twee andere studenten terwijl hij voor de eigenaar wat voor 'beheerder' speelt, de huur ophaalt ed.
In feite is dat ook een vergunningplichtig kamerpand wat bouwkundig gezien aan dezelfde regels zou moeten voldoen als panden waarin de eigenaar rechtstreeks 3 kamers verhuurt. Beweerd werd in het verleden dat het heel moeilijk was de Kamerverordening toe te passen op eerstgenoemde constructie, maar ik vind dat men daar nu bij zo'n nieuwe Kamerverordening maar eens heel goed z'n best op moet doen. Ik zou zeggen: Het verhuren of het laten onderverhuren zonder vergunning van drie of meer kamers in een pand zonder omzettings- en exploitatievergunning is verboden.
Per slot gaat het om de feitelijke situatie, niet om de huurconstructie.
De nieuwe regeling zou vier weken ter visie liggen, stelt de krant, maar in de Huis aan Huis werd tot nu toe niets vermeld. Ik mag toch hopen dat de Commissie Stadsontwikkeling haar mening toch ook nog mag geven over het ontwerp voordat de verordening ter visie wordt gelegd?]


Einde LC-bericht. Commentaar tussen [].

Uiteraard is er ook kritiek vanuit 'de buurten' op de toegestane toename van het aantal kamerpanden. In de rubriek "Ingezonden" in de Leeuwarder Courant van woensdag 9/4/2003 lazen we het volgende:

Liwwadders, let op

De Liwwadders mochten weer eens kennis nemen van een mooi plan van wethouder Roel Sluiter. Waar vele van zijn kiezers in rustige, nette woonwijken mogen genieten van hun met moeite verworven huisje, wil onze Roel, volgens de LC van 7 april, het strenge kamerverhuurbeleid versoepelen. Particulieren moeten wat meer ruimte krijgen om huizen op te delen in kamers om er studenten te huisvesten. Hij gaat hier blijkbaar voorbij aan de belangen van de trouwe burgers die langer in Leeuwarden moeten blijven wonen. Studenten zijn slechts voorbijgangers, die de stad alleen gebruiken als woonstee voor de duur van hun studie.
[Als je ergens maar een aantal jaren verblijft, moet je dan geen onderdak? Lijkt wel een soort "eigen volk eerst" argument. Ik zag het liefste een beleid waarbij geprobeerd werd afgestudeerden hier vast te houden door een werkgelegenheidsbeleid wat ook probeert niet alleen lagerbetaalde baantjes te scheppen, maar ook banen waar zij met hun opleiding passend werk kunnen vinden. Ook voor bedrijven is de Randstad aardig vol, maar hier in het Noorden is nog wel plaats.]

Wij hebben het voorrecht gehad om drie jaar lang van studenten als buren te genieten: het is een ieder aan te bevelen: een oud buurvrouwtje van in de zeventig werd van haar nachtrust beroofd, de parfumflesjes dreunden van de kaptafel bij het draaien van muziek, barbecuen met achttien man op het gedeelde platdak, feesten tot het tijdstip dat de buurman met z'n broodtrommeltje naar zijn werk vertrekt.
[Het moet gezegd worden: Ook onder studenten zitten lui die er soms een zooitje van maken. Het probleem is dat ook de ene student de andere niet is. M.a.w.: Er wordt al snel gegeneraliseerd. Mijn eigen indruk is dat overlast richting buren veroorzaakt door studenten vooral wegkomt van de losse verkrotte pandjes en niet zozeer vanuit panden waar de verhuur wat strakker is georganiseerd, zoals in de door corporaties verbouwde studentenpanden.
Ook daarom is m.i. de beste weg om de kamernood op te lossen:
De woningcorporaties zullen weer panden moeten gaan verbouwen.
Overigens blijft het bij ernstige overlast zaak dat men de politie inschakelt EN:
Dat zij dan ook echt komen en desnoods de overlast veroorzakende apparatuur maar eens in beslag nemen als waarschuwen niet helpt. Maar zulke situaties komen niet alleen voor bij sommige studenten, maar ook bij a-so families. Het is ook belangrijk dat je een verhuurder hebt die aanspreekbaar is, wat de meeste losse particuliere verhuurders vaak niet zijn:
Wat kan hen het allemaal schelen? Zij wonen ergens anders en zolang zij hun huur maar vangen interesseert het hen weinig wat er gebeurt.]

Fiets eens door de verpauperende buurten en zie hoe weelderig de natuur zich ontplooit: heggen tot boven de ramen.
[Wie doen dat dan? Studenten? Zou kunnen. Kunnen ook andere huurders zijn of eigenaar-bewoners. De schrijver houdt niet van heggen tot boven de ramen. Dat vindt hij niet mooi. Maar iedereen maakt zelf uit wat hij of zij van z'n tuintje maakt. Dat gekanker helpt dus niet. Simpelste oplossing is, als de eigenaar of beter nog, een hele straat iets dokt voor tuinonderhoud en dat bv. twee maal per jaar een tuinbedrijf alles wat bijsnoeit. Dan is iedereen weer happy. De verhuurder kan zijn kosten simpelweg als servicekosten post in een nieuw huurcontract zetten bij een huurderswisseling. Kost hem dus niks en de kamerhuurders hoeven qua tuinonderhoud niks te doen, want er wordt voor betaald.
Alleen zou er ergens een buurtcomitee of wijkpanel moeten zijn die het voortouw neemt of wellicht de gemeente zelf: Wat kost een collectief tuinabonnement voor onderhoud, hoe vaak per jaar moet dat, hoeveel eigenaren willen meedoen, welk tuinbedrijf wil zo'n contract afsluiten enz.]

Het is dan ook zeer aantrekkelijk om de wat oudere wijken in Leeuwarden weer over te leveren aan de huisjesmelkers: drie of vier studenten in een voor starters nog (net) betaalbare woning die wordt opgekocht. Die levert dan EUR 700 per maand op.
[Hier zit ook het zwakke punt van de nieuwe versoepelde regeling:
Het onttrekken van woningen aan de koopmarkt in het goedkopere marktsegment, waar grote schaarste heerst. Al eerder, in onze brief van 29/11/2002, opperden we de mogelijkheid dat woningcorporaties tijdelijk panden kopen en deze voor kamerverhuur geschikt maken. Als er verbouwprojecten voor studenten van leegstaande panden klaar zijn, zouden deze tijdelijke panden weer verkocht kunnen worden.
Niet aan kamerexploitanten, hoewel ze bouwkundig in orde zijn, maar aan nieuwe eigenaar-bewoners. Dat mag: Per slot beslis je als eigenaar nog altijd zelf aan wie je verkoopt en in de koopacte kan de woningcorporatie ook altijd nog voor de veiligheid een zelfbewoningsclausule zetten, omdat kopers zich soms voordoen als a.s. bewoners maar in werkelijkheid verhuur-intenties hebben. Als de woningcorporatie het pand niet zo drastisch heeft verbouwd dat het ongeschikt is geworden om weer als 1 woning te gebruiken, zou dit kunnen. Maar daar kun je bij de verbouw al rekening mee houden.
Een ander voordeel bij zo'n constructie is, dat alle door een woningcorporatie gekochte panden, ook beheerd kunnen worden door hen via zoveel uur per pand per week door hun huismeesters. Dat gebeurt nu ook al bij hun verbouwde panden voor studentenhuisvesting.]

Binnen de kortste keren zitten we in Leeuwarden met weer een aantal nieuwe verpauperende straten.

Leeuwarden E. Joustra

Einde ingezonden stuk in LC. Commentaar tussen [].

Tenslotte: Hoe langer ik er over nadenk, des te meer ik voel voor een tijdelijk opkoopplan door de woningcorporaties van sommige te koop staande particuliere woningen. Ondanks dat ze meer dan vroeger ook lijken op 'gewone' commerciële verhuurders, denk ik toch dat ze het in principe beter zouden kunnen doen qua beheer en onderhoud dan de losse particuliere huisjesmelker. Ik denk dat dit ook voor de kamerhuurder voordeel heeft en denk daarbij ook aan de kwaliteit van de huurovereenkomsten ed. Geen vodjes papier vol rare bepalingen, maar een 'normaal' kamerhuurcontract.

Als laatste nog even dit: Toen in 1982 de Prins Frederikkazerne werd opgeleverd met een groot aantal zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden en het PEL vantevoren daarover een informatiepakket had bezorgd bij een groot aantal kamerpanden in de stad, waren een aantal kamerpanden daarna in 1 klap totaal leeg....
Woedende huisjesmelkers belden toen de woningcorporatie BWL of dat niet anders kon, zo wil de geschiedenis...
Dat was de beste klap die ooit werd toegebracht aan de huisjesmelkers in Leeuwarden. Dat zouden we weer moeten doen!


secretariaat P.E.L.

Nagekomen bericht:

Nadat het bericht over de a.s. verruiming van de Kamermarktverordening klaar was, verscheen onderstaand bericht nog in de Leeuwarder Courant van maandag 12/5/2002 met nog meer kritiek op de beleidsvoornemens:

HUIZUM TEGEN KOMST VAN HUISJESMELKERS

LEEUWARDEN - De toelating van nieuwe studentenhuizen in Leeuwarden is slecht voor kwetsbare buurten als Huizum-West. Dit vindt het Huizumer wijkpanel, dat bij PvdA-wethouder Roel Sluiter bezwaar maakt tegen de verruiming van de regelgeving.
De gemeente wil meer studentenhuizen toelaten in de stad - met uitzondering van vijf wijken - om de krapte op de kamermarkt te verlichten.

De verhuur door huisjesmelkers leidt in Huizum tot onaanvaardbare toestanden, vindt Frederieke Spelbrink van het panel:
"De eigenaren zijn nauwelijks aanspreekbaar op het gedrag van hun huurders.
Wij pleiten ervoor dat de gemeente de verhuur voortaan overlaat aan corporaties. Die kunnen beter toezicht houden. Hun kun je ook veel makkelijker aanspreken."


Einde 2e LC-bericht.

Commentaar: Vandaar mijn pleidooi voor het tijdelijk kopen van te koop aangeboden huizen door woningcorporaties, totdat men er in slaagt om echte nieuwe projecten in leegkomende panden zoals oudere kantoorgebouwen ed. te realiseren. Op dat moment kunnen aangekochte panden weer verkocht worden.
Het probleem nu is dat er zowel krapte heerst op de kamermarkt als krapte bij de goedkopere koophuizen.
De gemeente zou met de woningcorporaties moeten overleggen of zij bereid zijn om bij verruiming van de Kamerverordening in aktie te komen op de koopmarkt van bestaande huizen.
Uiteraard moeten ook zij het pand geschikt maken qua bouwkundige eisen die de huidige verordening ook nu al terecht stelt, maar als je het zo aanpakt dat zo'n pand weer simpel bouwkundig is om te zetten in een eengezinswoning, haal je t.z.t. de investering er wel weer uit.
Op langere termijn blijven de koophuizen nl. stijgen in prijs.


Secretariaat P.E.L.

De gemeente Leeuwarden heeft inmiddels de verordering ter inzage gelegd en kennelijk wordt deze niet eerst voorgelegd aan de Commissie Stadsontwikkeling. Of wellicht na de termijn van terinzagelegging?
Uit het blad 'Huis aan Huis' van woensdag 14/5/2003:

Diverse bekendmakingen.

Wijziging huisvestingsverordening

Burgemeester en wethouders van Leeuwarden maken bekend dat zij van plan zijn de bestaande huisvestingsverordening te wijzigen. Als gevolg van de wijziging kunnen nieuwe kamerverhuurpanden in de stad worden toegelaten.
Hieraan zijn voorwaarden verbonden die in de concept-huisvestingsverordening beschreven zijn.
De concept-huisvestingsverordening ligt van 15 mei tot en met 11 juni 2003 ter inzage bij de centrale balie in de stadshal van het stadskantoor, Oldehoofsterkerkhof 2 in Leeuwarden (open: 9.00 tot 16.00 uur van maandag tot en met vrijdag).
Gedurende de termijn van de terinzagelegging kan een ieder schriftelijk zienswijzen naar voren brengen over de voorgenomen wijziging van de huisvestingsverordening. Het postadres is:
Burgemeester en wethouders van Leeuwarden, Postbus 21000, 8900 JA Leeuwarden.


Einde tekst bekendmaking gemeente Leeuwarden.