'Nieuwsbrief AdH: onjuistheden over verkoop Rode Dorp.'
Verhaal op website Bewonerswerkgroep Achter de Hoven/Vegelin
d.d. 15/4/2003.
Met toestemming van de schrijver hebben we onderstaand verhaal van de website geplukt van de Bewonerswerkgroep Achter de Hoven/Vegelinbuurt. In hun forumrubriek "Vegelin en de krant" stond een artikeltje wat was overgenomen uit de gemeentelijke nieuwsbrief van april 2003 voor Achter de Hoven/Vegelin plus een commentaar van een bewoner over een artikel daarin over de verkoop van woningen in het Rode Dorp.
Vegelin en de krant
Nieuwsbrief AdH: onjuistheden over verkoop Rode Dorp
Author: Rob Kelder
Date: 04-15-03 22:58
In de huis aan huis verspreide 'gezamenlijke nieuwsbrief Achter de Hoven' worden in de bijdrage van Corporatie Holding Friesland over de verkoop van het Rode Dorp een aantal onjuistheden geschreven. Met name over de koopsubsidieregeling.
Hieronder eerst de bijdrage van de CHF en daarna mijn commentaar daarop:
De woningen van het Rode Dorp zijn te koop aangeboden aan de zittende huurders. Dit aanbod werd enthousiast ontvangen. Door deze overweldigende belangstelling is de periode waarin het aanbod van de lage prijs geldt, verlengd tot en met 15 maart. Na deze periode wordt de prijs voor elke woning afzonderlijk bepaald. De bijbehorende kortingen blijven nog twee jaar geldig ook als het aanbod verandert na 15 maart.
De vele reacties van geïnteresseerden voor de verkoop van de lege woningen, hebben ertoe geleid dat er nu geloot gaat worden door de notaris om iedereen een eerlijke kans te geven. Tot nu toe zijn ca. 35 woningen verkocht waarvan 7 aan niet-zittende huurders.
De koopsubsidie van de Rijksoverheid is minder stimulerend dan eerst werd aangenomen. Dit komt omdat de criteria voor deze subsidie heel streng zijn. De kans is daardoor klein dat iemand er voor in aanmerking komt. Bovendien moet de koop in principe al gesloten zijn en wordt achteraf beslist of de subsidie wordt toegekend. Een aantal geïnteresseerden haakt daardoor noodgedwongen af, omdat het risico zonder subsidie voor hen te groot is.
Makelaardij Woonaccent probeert wel aan de aspirant kopers tegemoet te komen door in de ontbindende voorwaarden van het voorlopig contract op te nemen dat koop alleen doorgaat als de subsidie wordt toegekend. Dat betekent echter ook dat de voorlopige koopperiode lang duurt en dat de notaris er aan te pas moet komen. Kortom, deze subsidieregeling is niet ideaal.
Commentaar: Om te beginnen: ik ben één van de zittende huurders die een
huis heeft gekocht in het Rode Dorp, ik spreek hier dus uit ervaring.
Het enthousiasme waarmee het aanbod tot koop en met name de voorwaarden
waaronder dit dan zou moeten was in de buurt heel wat minder groot dan
hier wordt geschetst, maar dat terzijde.
Waar men in dit artikel vooral de mist ingaat, is in het stukje over de
koopsubsidie. De mensen in het Rode Dorp, die over het algemeen niet zo
thuis zijn in het kopen van huizen en het afsluiten van hypotheken etc.,
kregen via CHF/Woonaccent een hypotheekadviseur van Effect financiers
over de vloer.
Deze adviseur zou bij uitstek geschikt zijn om de mensen
te adviseren en een huur/koop vergelijking te maken. De praktijk was
anders.
De hypotheekadviseur kwam langs en begon onmiddellijk over
beleggingshypotheken.
Op zich al een vreemde zaak lijkt me, in
aanmerking genomen dat het hier om een buurt gaat waar veelal mensen
wonen met een laag inkomen. Toen wij vervolgens begonnen over
koopsubsidie, wrong hij zich in allerlei bochten om ons van die
koopsubsidie af te praten.
'Koopsubsidie is niet mogelijk met een beleggingshypotheek'. Dat klopt,
maar wij wilden dan ook geen beleggingshypotheek...
Uiteindelijk was hij best bereid de mogelijkheden van koopsubsidie te
onderzoeken, maar hij waarschuwde vooraf 'ik ken niemand die het gelukt
is koopsubsidie te verkrijgen'. Na enige tijd was zijn onderzoek naar de
mogelijkheden van koopsubsidie voor ons afgerond.
Conclusie: jullie komen niet in aanmerking voor koopsubsidie want het
huis is te goedkoop in relatie tot jullie inkomen. Dat leek ons vreemd;
deze voorwaarde staat namelijk nergens in het informatiemateriaal over
de koopsubsidie vermeld.
Daarom rondgevraagd bij een aantal andere
hypotheekadviseurs. Bijna niemand wist er meer van dan in de folder van
VROM staat, en dat wisten we zelf ook al.
Uiteindelijk kwamen we terecht bij De Hypotheekshop aan het
Blokhuisplein. Deze mensen hadden ervaring met de koopsubsidieregeling
en zagen in ons geval ook geen probleem om koopsubsidie te verkrijgen.
Dit lukte uiteindelijk ook: euro 86,- per maand.
Dan over het onverhoopt niet-verkrijgen van koopsubsidie als ontbindende
voorwaarde bij de verkoop. Oorspronkelijk was dit niet als ontbindende
voorwaarde vermeld. Op een verzoek onzerzijds om dit wel als ontbindende
voorwaarde op te nemen reageerde Woonaccent als volgt: 'dat kan absoluut
niet'. Wij hebben toen Jan Vermaning, toenmalig vestigingsmanager
Patrimonium Wonen, opgebeld en de zaak voorgelegd.
Jan Vermaning was het met ons eens en heeft Woonaccent toen opdracht
gegeven om het niet verkrijgen van koopsubsidie toch als ontbindende
voorwaarde op te nemen.
Kortom: de rol van Woonaccent wordt in het
stukje in de nieuwsbrief wel erg rooskleurig afgeschilderd.
Uiteraard is
de regeling niet ideaal. Maar als CHF ervoor gezorgd had dat er een
hypotheekadviseur met kennis van de koopsubsidieregeling bij de mensen
langs zou zijn gegaan, zouden er waarschijnlijk meer woningen verkocht
zijn aan zittende huurders waarbij waarschijnlijk ook meer gebruik was
gemaakt van de koopsubsidieregeling.
Rob Kelder
(op persoonlijke titel)
Commentaar secretaris PEL:
Dat Woonaccent is gewoon de makelaardij-tak van Corporatieholding
Friesland, waar o.a. Woonbedrijf Patrimonium en BWL vallen. Zo is er ook
een Aanneembedrijf van hen.
Het is volslagen onverantwoord om in deze tijd mensen een
beleggingshypotheek aan te bieden. Persoonlijk ben ik ook van mening dat
mensen met lagere inkomens, waar het hier veelal om gaat, ook geen
spaarhypotheek in algemene zin moeten nemen: Je betaalt altijd 0,2
procent rente meer dan bij een simpele annuïteitenhypotheek.
Dat lijkt
me voldoende en ben je met meer mensen, dan sluit je daarbij nog een
losse in de tijd afbouwende kapitaalverzekering af (je lost per slot af
dus waarom zou je meer kapitaal verzekeren dan nodig) en klaar is je
constructie. Voor een alleenstaande zie ik zelfs het nut niet in van een
kapitaalverzekering die uitkeert bij overlijden. Voor wie? Voor de bank?
Dan verkopen ze het huis maar en anders doen eventuele broers of zusters
(erfgenamen) dat wel.
Onbegrijpelijk is ook dat het niet verkrijgen van koopsubsidie
aanvankelijk niet als onbindende voorwaarde in de koopovereenkomst
'mocht'. Het lijkt me simpel: Ofwel die voorwaarde komt erin ofwel de
hele koop gaat niet door. Bekend was al dat veel banken en makelaars
moeilijk gaan doen als het over koopsubsidie gaat:
Ze hebben er domweg
geen zin aan om dat in orde te maken.
Op zich kan iemand dit zelf ook
wel, maar dan moet je je hier eerst goed in verdiepen en het uitrekenen
van de hoeveelheid koopsubsidie waarop je recht hebt is zonder
computerprogramma zowat niet te doen, omdat de rekenformule nogal
gecompliceerd is. Ook wat dat betreft is het zeker geen ideale en
makkelijk toegankelijke regeling.
Toch is het bedrag waar betrokkene in dit geval recht op had niet iets
om te laten lopen: 86 euro/maand is in oud geld wel f 189,52/maand...
Kortom: Wat de huursubsidie is voor huurders met weinig geld is de
koopsubsidie voor kopers met weinig geld! Het is alleen jammer dat er de
nodige haken en ogen in de systematiek zitten, waardoor er te weinig
gebruik van kan worden gemaakt.
Moraal van dit verhaal: Geloof nooit klakkeloos de mooie verhalen in de
stedelijke vernieuwingsblaadjes van de gemeente...
Duister is de opmerking in het gewraakte artikel dat als het niet
verkrijgen van koopsubsidie als ontbindende voorwaarde in het voorlopig
koopcontract zou komen "dat de notaris er aan te pas moet komen".
Lijkt
me onzin: Bij de voorlopige koopacte kunnen partijen overeenkomen wat ze
willen en ook een lange periode afspreken m.b.t. het tijdstip waarop ze
naar de notaris gaan voor de definitieve koopacte ofwel de
transportacte.
Kennelijk ter afschrikking wordt hier bijna gesuggereerd
dat je 2 maal naar de notaris moet als je zo'n ontbindende voorwaarde
wilt.
Twee maal zo duur als 1 maal naar de notaris, nietwaar...
Tenslotte: Bij aankoop van een woning in het Rode Dorp moet men zich
terdege realiseren dat men geen woning koopt, maar slechts een
appartementsrecht en volgens de wet van rechtswege lid wordt van een
Vereniging van Eigenaren waar Patrimonium de dienst uitmaakt.
Dat
betekent: Extra kosten en minder vrijheid dan bij een 'gewone' aankoop.