Samenvatting resultaten van het onderzoek naar Verenigingen van Eigenaren.
Opdrachtgever: Ministerie VROM.
Uitvoering enquêtes: Laagland' Advies.
Titel samenvatting: "KOOPAPPARTEMENTEN IN NEDERLAND, 8 OKTOBER 2002."
Verzonden naar nieuwsgroep ANN.WONEN:
Do. 14/11/2002.
Over koopappartementen en de daarbij volgens de wet behorende verplichte
Vereniging van Eigenaren lees je vaak weinig: Hoe functioneren die
VvE's? Goed, slecht, matig? Hoe staat het met het onderhoud enz. van de
koopappartementen in Nederland? Ook daarover lees je weinig.
Januari jl. startte het ministerie van VROM een groot onderzoek om dit
in kaart te brengen. Zie ons eigen bericht van 20/1/2002: "Onderzoek
VROM naar functioneren Verenigingen van Eigenaren"
Op 12/4/2002 meldde VROM via haar website dat de wettelijke regeling
appartementsrechten gewijzigd zou worden.
Maar dat was het
wel zo'n beetje qua nieuws. Het onderzoek naar de koopappartementen en
de VvE's is nu klaar en hieronder volgt de integrale tekst van de
samenvatting met hier en daar wat commentaar tussen [].
In haar begeleidende brief noemt VROM de resultaten van het onderzoek
zeer betrouwbaar dankzij een grote hoeveelheid ingevulde
enquêteformulieren die waren verspreid onder appartementseigenaren en bestuurders plus voorzitters van de Verenigingen van Eigenaren.
Per 8/10/2002 werd onderstaande samenvatting door VROM gepubliceerd:
Conclusies van het onderzoek naar Verenigingen van Eigenaren (Laagland' Advies).
In het onderzoek zijn resultaten van de enquêtes onder eigenaren en VvE's, interviews met marktpartijen en gegevens uit het Woningbehoefteonderzoek (WBO) en de Kwalitatieve Woningregistratie (KWR) met elkaar gecombineerd. Doel was een zo goed mogelijk beeld te krijgen van het functioneren van VvE's en het onderhoud aan appartementsgebouwen.
Definitie
Uit de enquêtes en de interviews met marktpartijen komen sterke
aanwijzingen naar voren dat de begrippen "appartement",
"koopappartement" en "huurappartement" verwarring oproepen bij zowel
woonconsumenten als professionele VvE-bestuurders.
In dit onderzoek
wordt onder een koopappartement verstaan: een zelfstandige, door de
eigenaar bewoonde, koopwoning, die deel uitmaakt van een groter gebouw,
dat gesplitst is in appartementsrechten.
[Commentaar: Een flatgebouw wordt gesplitst in appartementsrechten zodra er meerdere eigenaren zijn. De eigenaar-grootverhuurder die alle appartementen in eigendom heeft valt hier dus niet onder, maar zodra 1 appartement verkocht wordt ontstaan de appartementsrechten. Probleem bij bovenstaande definitie is, dat deze dan de particuliere verhuurder(s) buiten beeld laat. Als je het onderzoek betrekking wilt laten hebben op het hele gebouw, cq. hele gebouwen, dan moet je een koopappartement omschrijven als een zelfstandige koopwoning, die deel uitmaakt van een groter gebouw dat gesplitst is in appartementsrechten. Ik denk dat dit beter recht doet aan het doel van het onderzoek m.n. op het punt van het onderhoud aan appartementsgebouwen.]
Koopappartementenmarkt: de woningen
Nederland bevatte begin 2002 naar schatting 374.500 koopappartementen,
tezamen ruim tien procent van de totale voorraad koopwoningen.
Een fors deel (bijna de helft) van de voorraad koopappartementen is vóór
1970 gebouwd, bijna een kwart is vooroorlogs. Koopappartementen zijn
voor een groot deel een typisch stedelijk verschijnsel: driekwart
bevindt zich in de randstad en dan met name in de grote steden, waar
eengezins koopwoningen relatief schaars zijn.
Zowel in absolute als in relatieve zin kan voor de komende jaren een
groei van de koopappartementenmarkt verwacht worden. Wanneer de verkoop
van huurwoningen en de nieuwbouw van koopappartementen zich trendmatig
ontwikkelen, dan zal het aantal koopappartementen in 2010 circa 490.000 koopappartementen bedragen.
[Commentaar: De cijfers betekenen volgens mij o.a. dat ongeveer de helft
van het totaal aantal koopappartementen toe is aan groot-onderhoud.
Groot-onderhoud behoort veelal gepleegd te worden na 25 tot 30 jaar,
zowel aan het casco als binnen in een woning. Dat zal zo hier en daar
wel zijn gedaan, maar m.i. meestal niet en dat is zorgelijk.
Naast
groot-onderhoud aan het casco wordt vaak het woontechnische
groot-onderhoud vergeten, maar ook een appartement blijft vaak alleen
goed in de markt als er ook binnen in het appartement eens het nodige is
gemoderniseerd.]
Koopappartementenmarkt: de bewoners
Ten opzichte van de totale, landelijke woningvoorraad worden
koopappartementen relatief vaak bewoond door jonge huishoudens (tot 35
jaar) en kleine huishoudens. Vergeleken met eengezinswoningen telt de koopappartementenmarkt veel lage inkomens. Deze verschillen hebben
waarschijnlijk te maken met het grote aandeel van de voorraad
koopappartementen dat zich in steden bevindt en met het feit dat
koopappartementen in de regel kleiner en goedkoper zijn.
Regionale verschillen in bewonerskenmerken hebben echter tot gevolg dat
op landelijk niveau de midden- en hogere inkomens oververtegenwoordigd
zijn.
Zodra er kinderen komen, wordt het koopappartement meestal ingeruild
voor een ander woningtype. Op landelijk niveau is er geen sprake van
oververtegenwoordiging van allochtonen in koopappartementen. Er zit veel
dynamiek in de koopappartementenmarkt:
de verblijfsduur van bewoners is
in meer dan de helft van de gevallen niet langer dan vijf jaar.
Koopappartementen, met name buiten de randstad, zijn ook populair bij
senioren van 75 jaar of ouder.
Dit heeft waarschijnlijk te maken met de
speciale kenmerken van koopappartementen als klein, doorgaans
gelijkvloers, beschut en gezamenlijk georganiseerd onderhoud.
[Commentaar: Dit laatste geeft precies de kracht aan van een
appartement: Een goed appartement is in feite een soort bungalow op
etageniveau en collectief onderhoud is relatief gezien goedkoper dan
onderhoud aan een enkele eengezinswoning.
Voor wat betreft de snelle doorstroming van kopers binnen 5 jaar,
vermoed ik, dat dat gaat om jonge huishoudens die net starten op de
koopmarkt. Als de prijzen van laagbouwwoningen m.n. in de randstad
echter zo hoog blijven, vermoed ik, dat zij langer zullen blijven zitten
in hun appartement.
Als het die kant op gaat, gaat ook hier de
doorstroming stagneren, net als bij de laagbouw koopwoningen en
huurwoningen.
Als men nagaat dat men in 2001 in Amsterdam voor een
doodgewone vierkamerflat, gebouwd omstreeks 1960, in een redelijke
buurt, maar zeker geen yuppiebuurt, al drie ton moest neerleggen, dan
raakt ook zoiets buiten beeld voor bv. startende tweeverdieners...]
Positie koopappartementen regionaal verschillend
Uit het onderzoek blijkt dat regionale woningmarkten onderling zeer sterk kunnen verschillen als het gaat om de positie van koopappartementen. De verschillen zijn dermate groot dat relevante kenmerken van koopappartementen op landelijk niveau verborgen blijven. Grofweg zijn hierbij de volgende tweedelingen van belang:
* grote steden binnen West-Nederland (1) - overig Nederland
* Amsterdam - Rotterdam en Den Haag
(1) de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht.
[Commentaar: Dus binnen de groep 'grote steden binnen West-Nederland' is
weer nader onderscheid te maken tussen enerzijds Amsterdam en anderzijds
Rotterdam plus Den Haag.
Rotterdam en Den Haag hadden altijd lange rijen
en vele straten met vooroorlogse etagewoningen, hoewel er in Amsterdam
ook nogal wat stonden. Uit het volgende deel van de samenvatting maak ik
op dat het echter meer gaat om andere huishoudenskenmerken.]
In afwijking van het landelijke patroon, worden koopappartementen in het
westen, met name in de grote steden, vaker bewoond door allochtonen
(westers en niet-westers).
Ook mensen met hogere inkomens, huishoudens
van 35 tot 55 jaar en gezinnen met kinderen zijn hier
oververtegenwoordigd. Dit kan zijn vanwege lokale krapte in het aanbod
van eengezins koopwoningen. Van bepaalde huishoudens zou het echter ook
een bewuste keuze kunnen zijn voor een stijlvol appartement in een
grote(re) stad.
Zelfs tussen de vier grote steden zijn er sterke verschillen in prijs en
kenmerken van bewoners.
Amsterdam onderscheidt zich door een dure
voorraad appartementen en veel hoger opgeleiden. Rotterdam en Den Haag
kennen juist een groot goedkoop segment, veel gezinnen en veel
allochtonen.
[Commentaar: Dat er veel gezinnen met kinderen in de grote steden in het westen in koopappartementen wonen lijkt me inderdaad te komen door krapte in het aanbod van eengezinshuizen, maar of dat dan beslist om een koopwoning moet gaan of dat ook een laagbouw huurwoning een goed alternatief is, weet ik niet. In elk geval lijkt het me een 'nood-keuze' te zijn geweest om als gezin met kinderen maar een appartement te gaan kopen: Het lijkt me dat toch verreweg de meeste gezinnen liever een laagbouw huis willen met een tuin. De situatie doet me nog het meeste denken aan de vijftiger jaren hier: Gezinnen met kinderen in (toen) nieuwbouwflats, gehuurd van het toen nog bestaande Gemeentelijk Woningbedrijf. Vanaf de tweede helft van de zestiger jaren vertrokken de meesten naar een laagbouw huurwoning en nog later begon Jan Modaal ook een laagbouwhuis te kopen, dank zij de instelling van de 'gemeentegarantie' waardoor men 100 procent hypotheek kon krijgen.]
Onderhoudsstaat koopappartementen: problemen in deelsegmenten
Landelijk bezien is er geen sprake van grote onderhoudsachterstanden bij koopappartementen. De gemiddelde kosten voor achterstallig onderhoud zijn beperkt: EUR 1.600,- per woning (exclusief bijkomende kosten en BTW) ofwel 2,6% van de nieuwbouwwaarde. De landelijke cijfers bedragen EUR 2.500,- ,respectievelijk 4,0% van de nieuwbouwwaarde.
[Commentaar: Het is jammer dat we het complete rapport niet hebben, want
dit is wat cryptisch: Die EUR 1.600 slaan op de grote steden in het
Westen? Of op Amsterdam of Rotterdam? En die landelijke cijfers, zijn
dat ook gemiddelden? Bij die EUR 1.600 zou een nieuwbouwwaarde horen van
EUR 61.538 ? En bij die EUR 2.500 een landelijke nieuwbouwwaarde van
EUR 62.500 ? En wat zegt dan achterstallig onderhoud, uitgedrukt in een
percentage van de nieuwbouwwaarde? Dat is mij niet duidelijk.
Die EUR 2.500 lijkt mij nog altijd de gemiddelde onderhoudsachterstand
per appartement aan het casco ofwel de gemeenschappelijke delen. Hoeveel
onderhoudsreserve hebben deze VvE's gemiddeld? Hoe hoog is de gemiddelde
jaarlijkse bijdrage van de eigenaren aan de VvE? En: Wat zegt mij een
gemiddelde? Een gemiddelde betekent dat er flatblokken zijn met weinig
en met veel onderhoudsachterstand, van flatblokken die in perfecte staat
zijn tot verkrotte casco's. M.a.w.: Het zegt me niet zoveel.]
Dit wil niet zeggen dat er geen problemen zijn in deelsegmenten van de
koopappartementenmarkt.
Uit het onderzoek blijkt dat er sprake is van
een wat grotere onderhoudsproblematiek bij koopappartementen in het
westen en daarbinnen met name in Rotterdam en Den Haag.
Verder is er
relatief meer achterstallig onderhoud bij koopappartementen met een lage
marktwaarde en bij koopappartementen in oudere woongebouwen
(vooroorlogse voorraad).
[Commentaar: Dit is allemaal niet zo verwonderlijk; eigenlijk wisten we
dit wel.
Een deel van die lage marktwaarde wordt m.i. overigens juist
door dat achterstallig onderhoud veroorzaakt en omdat de marktwaarde
laag is vinden wellicht eigenaren dat het niet loont te investeren...
Kortom: Is hier geen sprake van een vicieuze cirkel?
Als de locatie goed
is en de flats qua casco matig zijn, zou hier wat subsidie bij moeten om
herstel te stimuleren. Het is in het belang van de volkshuisvesting dat
in de appartementenmarkt niet alleen peperdure appartementen te koop
zijn, maar ook in het goedkopere marktsegment nog iets aardigs is te
vinden voor alleenstaanden, startende tweeverdieners enz.]
Als het gaat om bewonerskenmerken, blijken koopappartementen van
huishoudens in de leeftijdscategorie 35 tot 55 jaar relatief vaak slecht
onderhouden, en die van 65-plussers juist goed.
Een laag inkomen, evenals een lange woonduur, gaat vaak samen met een
minder goede onderhoudsstaat.
Uit de databronnen dringt zich het beeld op dat de
onderhoudsproblematiek van koopappartementen zich concentreert onder
huishoudens tussen de 35 en 55 jaar, die minder draagkrachtig zijn,
reeds lang het appartement bewonen en in veel gevallen een gezin vormen.
[Commentaar: Het blijft wat raden en gissen naar een verklaring: Ooit in
feite uit nood een appartement gekocht als startend gezin met de
bedoeling om snel door te stromen naar een eengezins koopwoning? Daarom
niet bereid om veel uit te geven aan onderhoud? M.a.w.: Het appartement
als een paar oude schoenen die je niet laat repareren omdat je van plan
bent toch nieuwe te kopen? Vervolgens na jaren nog steeds laagbetaald
werk of werkloos geraakt? Ook dan niet bereid en ook niet in staat om
veel uit te geven aan onderhoud? Waarom gezien de realiteit die oude
schoenen toch niet gerepareerd als je in feite toch nooit nieuwe kunt
kopen? En waarom als overheid niet een paar centen erbij gelegd zodat de
oude schoenen eens gemaakt kunnen worden? Dat loopt een stuk beter...
Het Stedelijke Vernieuwingsbeleid zou de aandacht hier ook eens op moeten richten in plaats van te vinden: "Interessante grond; kan een
leuk nieuwbouwproject staan voor hogerbetaalden."
SV zou weer binnen een sociale context geplaatst moeten worden en de
belangen van de VOLKShuisvesting zouden met deze geldstroom weer
behartigd moeten worden:
Dat is goed voor een stad in totaliteit; een stad die er hoort te zijn voor allen, rijk, minder rijk en arm.]
Het koopappartement in Nederland: markt met twee gezichten
Volgens de geïnterviewde marktpartijen heeft de koopappartementenmarkt twee gedaanten met ieder een eigen gezicht:
* Het koopappartement wordt enerzijds geassocieerd met veilig en
gerieflijk wonen, wonen 'op stand'. Ook het gezamenlijk uitbesteden van
het beheer en onderhoud wordt als een gemak ervaren, zeker door ouderen.
Het gaat om het duurdere segment van de markt. Het koopappartement in
dit deel van de markt wordt vaak ervaren als een ideale mengvorm tussen
huren en kopen. Het gaat hierbij vooral om de (vaak grotere) VvE's die
na 1970 zijn gebouwd.
* Anderzijds is er het goedkopere deel van de koopappartementenmarkt dat
voor groepen met een lager inkomen een mogelijkheid biedt om een
koopwoning te verwerven. Voor veel bewoners van het goedkope segment is
het appartement ofwel een tijdelijke stap in hun wooncarrière (zoals
voor jongeren of alleenstaanden), ofwel vormt het de top in de
wooncarrière (vaak lagere inkomens, vaker allochtoon).
Zoals uit de conclusies, op basis van de databronnen blijkt, is het hier
geschetste beeld van een markt met twee gezichten slechts ten dele
aantoonbaar op landelijk schaalniveau. Het is aannemelijk dat het beeld
zich op de lokale markten veel scherper aftekent. De verwachting, ten
aanzien van de onderhoudsrisico's, wordt voor een deel bevestigd in het
onderzoek (lagere inkomensgroepen, goedkopere appartementen,
alleenstaanden en gezinnen, huishoudens tussen de 35 en 55 jaar en
huishoudens met een lange woonduur).
[Het blijft raar, behalve dan die lage inkomensgroepen. Dat is te
begrijpen: Niet veel bestedingsruimte voor een voldoende hoge bijdrage
aan de VvE opdat de VvE voldoende geld heeft voor het gemeenschappelijk
onderhoud. Het lijkt er op dat mensen onvoldoende hun indirecte
eigenbelang beseffen: Het directe eigenbelang is geld in de portemonnee,
het indirecte eigenbelang is een goed onderhouden woongebouw, wat
positief of in elk geval stabiliserend werkt op de waarde.
Gaat men
alsnog 'wooncarrière' maken, dan is een behoorlijke verkoopopbrengst ook
een stuk eigenbelang. Een bekende makelaarskreet is 'de courantheid van
het object': Is het appartement makkelijk te verkopen en tegen een goede
marktprijs? Er is nog een niet goed in geld uit te drukken aspect:
Het woont m.i. prettiger in een zowel woontechnisch als bouwtechnisch goed onderhouden gebouw en wonen die je iedere dag.]
Imago
Het slechte imago van de koopwoningenmarkt in de markt en de media kan
niet verklaard worden uit de uitkomsten van dit onderzoek.
Verwarring
met huurappartementen van particuliere verhuurders vormt mogelijk een
deel van de verklaring.
Gemeten is namelijk, dat de
onderhoudsachterstanden bij particulier verhuurde appartementen
aanzienlijk groter zijn dan bij koopappartementen.
[Bij een appartementengebouw waarin de eigenaar-bewoners qua stemmen in
de VvE de meerderheid hebben, beperkt het slechte onderhoud zich tot de
woontechnische staat van de verhuurde flats, maar indien de verhuurders
in een VvE de overhand krijgen, wordt ook aan de bouwtechnische zaken en
aan de buitenzijde van het gebouw onvoldoende gedaan.
Daarmee wordt dan
de minderheid van eigenaar-bewoners ook meegesleept in een neerwaartse
spiraal.
Datgene wat hier staat onder het kopje 'Imago' laat zich
overigens niet rijmen met datgene wat vermeld staat drie alinea's
verderop bij het kopje:
'Onderscheid gemengde/niet-gemengde VvE
uiteindelijk niet van invloed op onderhoudsstaat woongebouw'.]
Verenigingen van Eigenaren van koopappartementen
Nederland telt naar schatting 58.300 Verenigingen van Eigenaren (VvE's)
met één of meer appartementseigenaren (1-1-2002).
Een derde deel daarvan is gemengd, dat wil zeggen dat zowel
eigenaar-bewoners van appartementen als verhuurders van meergezins
huurwoningen erin vertegenwoordigd zijn.
Meer dan de helft van de VvE's is gesitueerd in vooroorlogse
woongebouwen. De omvang van de meeste VvE's is niet groot. Meer dan de
helft bestaat uit maximaal vier leden. Driekwart van alle VvE's bevindt
zich in het westen van het land. Driekwart van de VvE's met
koopappartementen is op één of andere wijze actief, hetzij in formele
zin (aanwezigheid bestuurder, regelmatig vergaderen, periodiek innen van
een financiële bijdrage aan een reservefonds, meerjaren onderhoudsplan),
hetzij in materiële zin (het uitvoeren van groot onderhoud aan het
woongebouw).
Onderhoudsproblemen woongebouwen:
bij middelgrote en kleine VvE's, maar niet bij de allerkleinste
Voor woongebouwen van VvE's met koopappartementen geldt een
vergelijkbare conclusie als voor de koopappartementen zelf: de
onderhoudsproblematiek is op landelijk niveau beperkt:
zorg gaat uit naar deelsegmenten binnen de VvE-populatie.
Onder grote VvE's (meer dan 50 leden) wordt de onderhoudsstaat van het
woongebouw vaak goed beoordeeld. Een goede onderhoudsstaat van
woongebouwen van grote VvE's heeft waarschijnlijk te maken met het vaker
voorkomen van formele activiteit. Bij grote VvE's zijn de eigenaren
aangewezen op onderlinge samenwerking.
Het activeren van de VvE is praktisch gezien de enige weg om een groot woongebouw effectief te
beheren.
Een slechte onderhoudsstaat komt relatief vaker voor bij middelgrote en kleine VvE's.
Uitzondering vormen de allerkleinste VvE's (2 of minder
leden).
Het woongebouw van deze kleinste VvE's, meestal
beneden-/bovenwoningen, krijgt relatief vaak een positief oordeel en
heeft, vaker dan gemiddeld, recent groot onderhoud ondergaan.
Dat de grootste problemen met onderhoud zich voordoen bij de middelgrote
VvE's heeft te maken met enerzijds de geringe (formele) organisatiegraad
van deze VvE's en anderzijds de onmogelijkheid om ongeorganiseerd
effectief beheer te plegen.
Voor de allerkleinste VvE's zoals
beneden-/bovenwoningen lijkt het laatste wel mogelijk: zonder formeel
actief te zijn, doen deze VvE's het relatief goed.
Uit het bovenstaande blijkt al dat de formele activiteit van een VvE
geen garantie is voor een goede onderhoudsstaat van het woongebouw van
de VvE.
[Wat betreft de middelgrote VvE's zouden juist daar kansen liggen om
beheer in formele zin en vooral in materiële zin te voeren zonder dat de
grootte van het complex noopt tot het uitbesteden van de administratieve
werkzaamheden aan vaak dure en soms ook nog slechte commerciële
administratiekantoren.
M.i. is tot pakweg zo'n 30 appartementen nog wel te overzien door een amateur-bestuur, mits men zich maar ad-hoc laat bijstaan door technisch advies bij gecompliceerde zaken. Het nadeel van een hele kleine VvE lijkt mij dat de kosten van collectief onderhoud,
verzekeringen ed. maar over weinig eigenaren gespreid kunnen worden, wat
dit relatief duur maakt.
M.a.w.: Te groot om bv. schilderwerk zelf te doen en te klein om de kosten wat te kunnen spreiden.]
Onderscheid gemengde/ niet-gemengde VvE uiteindelijk niet van invloed op onderhoudsstaat woongebouw
Aan woongebouwen van gemengde VvE's (bewoners zowel huurders als eigenaren) wordt ongeveer even vaak groot onderhoud gepleegd als aan woongebouwen van niet-gemengde VvE's (bestaan uit allemaal eigenaar-bewoners).
Woongebouwen van niet-gemengde VvE's ontvangen een beter oordeel van
eigenaren en bestuurders dan woongebouwen van gemengde VvE's.
Nadere analyse wijst echter uit dat dit beoordelingsverschil niet veroorzaakt wordt door het onderscheid gemengd/niet-gemengd, maar samenhangt met het feit dat gemengde VvE's vaker gesitueerd zijn in 'kwetsbare' woongebouwen (wat vaker oud en/of vaker middelgroot, klein).
[En hoe komt dat dan dat die woongebouwen vaker 'gemengd' zijn? Omdat
die oudere woongebouwen goedkoper zijn en daardoor flats vaker worden aangekocht door huisjesmelkers, die vervolgens de VvE gaan domineren.
Als die woongebouwen in meerderheid in handen waren gebleven van
eigenaar-bewoners hadden ze er m.i. nu beter bij gestaan qua onderhoud.
Kortom: De verklaring die de samenvatting hier geeft van het feit dat
niet-gemengde VvE's beter beoordeeld werden, vind ik twijfelachtig.]
Wijze van bestuur VvE geen direct verband met onderhoudsstaat woongebouw
Binnen VvE's kan onderscheid worden gemaakt tussen:
* VvE's met zelfbestuur;
* VvE's die worden beheerd door een professionele bestuurder, en;
* VvE's zonder bestuur.
Uit het onderzoek blijkt dat de groep VvE's met zelfbestuur - wanneer
wordt gekeken naar de activiteit op het gebied van het groot onderhoud -
gemiddeld zeker niet onderdoet voor de groep die bestuurd wordt door
professionals.
[Die z.g. professionals zijn vaak commerciële administratie- en
beheerkantoren die veel geld vragen en vaak weinig uitspoken, behalve
dan de eigenaren wat uitmelken voor hun 'diensten'. Van het geld wat je aan die lui uitgeeft kun je bij wijze van spreken 20 regenpijpen
laten vervangen, wat me nuttiger lijkt... Ook hebben dat soort
kantoortjes soms de onhebbelijkheid hun 'diensten' gewoon door te
verkopen aan een ander kantoortje, zodat de eigenaren op het laatst niet
eens meer weten wie er voor Administrateur/Bestuurder speelt en hoe die
lui te bereiken zijn...]
Het oordeel over de onderhoudsstaat van het woongebouw is bij de groep
VvE's met zelfbestuur zelfs veel positiever dan bij de professioneel
bestuurde VvE's. Eigenaren zijn wellicht kritischer zodra professionals
het beheer doen.
[Deze conclusie is een slag in de lucht en gebaseerd op de
vooronderstelling dat professionals het per definitie beter doen. Vinden
eigenaren dat niet, dan MOET dat wel liggen aan hun subjectieve beleving
nietwaar? Bovendien kan ook een amateur-bestuur of een ledenvergadering
van een VvE besluiten om ad-hoc een bouwkundig rapport op te laten
stellen van de onderhoudsstaat. Ik ben dan ook zeker niet tegen adviezen
van professionals, vooral m.b.t. technische zaken, maar ze moeten niet
de dienst uitmaken.]
Minstens zo opmerkelijk is dat woongebouwen van VvE's zonder bestuurder
even goed worden beoordeeld als van VvE's met zelfbestuur. Nadere
analyse laat zien dat, na correctie voor het plegen van groot onderhoud
en andere verklarende factoren, de afwezigheid van een bestuurder wel
degelijk een nadelige invloed heeft op de beoordeling van de
onderhoudsstaat.
[M.i. gaat het zonder bestuur alleen goed als de VvE zo klein is, dat je
het af kunt met informeel overleg, maar dat anders een bestuur, ook al
zijn het amateurs, wat let op de onderhoudsstaat, toch onmisbaar is.]
Imago VvE's bij professionals niet eenduidig
Dienstverleners (beheerders, makelaars, notarissen, belangenbehartigers, corporaties) vinden desgevraagd dat de voorlichting aan de woonconsument en het beheer regelmatig tekort schiet. Veel genoemde knelpunten zijn:
* het ontbreken van een goede opleiding voor beheerders (bouwkundig,
juridisch, financieel en ook in de sociale vaardigheden), die onmisbaar
zijn voor goed beheer en goed bestuur van een VvE;
* het ontbreken van een onafhankelijk platform en kenniscentrum voor de
consument en de professional;
* het ontbreken van standaardnormen voor onderhoudsplanning en
onderhoudsreserveringen;
* weinig belangstelling voor beheer door professionals, in verband met gering rendement.
[Het bovenstaande klopt m.i. allemaal: De SVK heeft indertijd wel avonden belegd voor eigenaren van koopappartementen, maar daar hoor ik nu niets meer over. Ik ben bang dat de gemeente door het afbouwen van de subsidie voor de SVK enige jaren terug, bezig is de SVK de nek om te draaien. Het is ook opvallend dat het aannemersbedrijf van CHF mag renoveren in de rand rond de Vegelinbuurt en dat de SVK buiten beeld blijft... Een VvE moet maar zien waar zij haar know-how weghaalt: Hier wat, daar wat. Dat werkt niet erg efficiënt.]
Landelijke voorlichting en belangenbehartiging: sterk verbeterd, maar versnipperd
De voorlichting aan appartementseigenaren en VvE-bestuurders is de
laatste jaren aanzienlijk verbeterd, met name door de activiteiten van
VvE-belang en de Vereniging Eigen Huis.
Opvallend is ook dat - ondanks de grote inzet van de verschillende
belangenorganisaties zoals VvE-Belang Nederland, de Vereniging Eigen
Huis, Vastgoed Belang Nederland en de Woonbond Nederland - de landelijke
samenwerking onderling nog in de kinderschoenen staat.
Ook de samenwerking en kennisuitwisseling tussen de bovengenoemde
belangenorganisaties en de makelaars (zoals de NVM), notarissen
(bijvoorbeeld de Koninklijke Beroepsgroep Notarissen) of grote
landelijk werkzame beheerders en dienstverleners (zoals Woningbeheer NV,
VvE-diensten Nederland) blijft nog achter vergeleken met bij de intensieve, landelijke netwerken in de sociale huursector of de
belangenbehartiging van eigenaar-bewoners van eengezins koopwoningen.
Overheidsbeleid: meer aandacht en extra instrumentarium gewenst
Zowel het landelijke als het lokale woonbeleid en de regelgeving
besteden weinig expliciete aandacht aan het marktsegment van de koop- en
huurappartementen.
Opvallend is bijvoorbeeld dat de appartementenmarkt
als zodanig niet in de periodieke landelijke onderzoeken (WBO en KWR) en
beleidsstukken (bijvoorbeeld de Nota Mensen Wensen Wonen) wordt uitgelicht.
[WBO betekent Woningbehoefte Onderzoek en KWR Kwaliteitsregistratie; het
laatste gaat over de kwaliteit van de woningen. Dit zijn hele grote
landelijke onderzoeken die om de paar jaar worden gehouden. Het
onderzoek waar het hier over gaat is bij mijn weten het eerste onderzoek
van de overheid wat wordt gehouden over VvE's en koopappartementen...
En wellicht voorlopig ook weer het laatste?]
Daar tegenover staat het gemeenschappelijk initiatief van overheid en
belanghebbenden tot wijziging van het Appartementsrecht door de
Werkgroep Herziening Appartementsrecht (november 2001).
Knelpunt blijft echter de regelgeving voor de bestaande (kleine) VvE's:
voor deze groep kan in de (nieuwe) wetgeving met terugwerkende kracht
géén verplicht onderhoudsfonds worden voorgeschreven.
[Volgens het z.g. "Modelreglement bij splitsing in Appartementsrechten"
van de gezamenlijke notarissen uit januari 1992 - een voorbeeldreglement
waar bij splitsing in appartementsrechten vaak naar wordt gegrepen omdat
men dan het wiel niet steeds weer hoeft uit te vinden - KAN er via een
besluit van de vergadering van de VvE - dus de ledenvergadering - wel
een reservefonds gevormd worden en is het verplicht bij de
exploitatierekening na afloop van een boekjaar daar ook op te zetten:
"een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten
onderhoudskosten die op meer jaren betrekking hebben, inbegrepen
noodzakelijke vernieuwingen."
Oudere reglementen beperkten zich op dat
punt tot het verplicht reserveren voor schilderwerk.
Een reservefonds is
dus niet verplicht volgens het Modelreglement, het meerjaarlijks
'meenemen' van diverse posten voor onderhoud wat niet elk jaar terugkomt
wel; dus een soort fondsvorming puur boekhoudkundig op papier.]
Een tweede, positieve, ontwikkeling is de expliciete aandacht voor de
koopappartementen in een groot aantal gemeenten (bijvoorbeeld Den Haag,
Rotterdam, Groningen, Enschede) in het kader van hun stedelijke
vernieuwingsbeleid of het Grote Steden Beleid expliciet een
stimuleringsbeleid voor VvE's.
[Deze zin is in de samenvatting verhaspeld. M.i. is bedoeld: "Deze
steden voeren expliciet een stimuleringsbeleid voor VvE's". o.i.d.
Het hadden dus twee zinnen moeten zijn.]
Verbetering van de wetgeving en inzet van enkele nieuwe instrumenten
wordt door alle partijen wenselijk geacht.
[Maar ik vermoed dat onder welke regering dan ook, het simpelweg blijft
bij dit onderzoek. Het zal dan bij de plaatselijke overheid weg moeten
komen en van Den Haag en Groningen heb ik ook wel eens wat regelingen
gezien. Men had daar ook wat subsidiemogelijkheden voor eigenaren of
VvE's ed. De kracht is uiteraard dat men via de VvE collectief gaat
renoveren ed. Leeuwarden heeft ook wel subsidie verstrekt in het kader
van "1000 keer collectief", bv. aan flatblokken in de wijk Nylân en de
onder- en bovenwoningen aan de Groningerstraatweg staan nog op het
helaas verder aflopende programma. Voor de rest is de aandacht van de
gemeente Leeuwarden helaas negatief:
Weigering van eerst door v.m.
wethouder Bilker aan de SVK toegezegde subsidie voor de Tweede
Heliconflat, voorgenomen sloop van de koopflats aan de Fruitstraat,
voornemens om de rondweg deels te verbreden wat m.i. mede aanstuurt op
sloop op termijn van de flats aan de Heliconweg en Julianalaan en de
huurflats van NWF aan de Valeriusstraat...
Het is trouwens toch "in"
om de wereld op z'n kop te zetten en woningen weer te laten wijken
voor het steeds drukker wordende verkeer:
Milieu-argumenten worden
dan als sloopwapen aangewend tegen bewoners: Geluidsoverlast, stank
van auto's; erg ongezond nietwaar... Prachtig dat milieu: Als het
niet bestond, hadden ze het moeten uitvinden...
Dat er dan later vervolgens
weer hele dure kantoren en appartementen verrijzen mag niet deren:
Dan gelden alle argumenten qua milieu niet meer...
Ons eerdere voorstel
om voor de hele stad een simpele subsidieregeling te maken voor bepaalde
renovatiewerkzaamheden waarbij de BTW op facturen wordt vergoed, zou ook
heel goed toepasbaar zijn op Verenigingen van Eigenaren:
Collectief
opknappen, een gezamenlijke factuur en collectieve subsidie.
Daarnaast
zouden sommige VvE's, zoals bv. die in de Vuurdoornstraat en
Boksdoornstraat m.i. ook best wat hulp kunnen gebruiken bij zoiets als
'sociaal beheer' in de vorm van wat geld, zodat men voor zoveel
uren/week iemand kon inhuren, al was het alleen maar om te bemiddelen
bij burenruzies, geluidsoverlast tussen buren, a-so tot de orde roepen
ed. Daarnaast het inhuren van een part-time huismeester of conciërge zou
m.i. daar ook niet verkeerd zijn. Bij sommige flatblokken is het niet
eens het onderhoud wat het grootste probleem vormt maar dat soort
beheer, wat voor een VvE veel lastiger is dan 'technisch' onderhoud.
Simpel gezegd: Een forse betonrenovatie is 'eenvoudiger' dan het
leefbaar houden van een flatgebouw...]