Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 8/11/2002.
Zoals bekend zitten er zowat geen objectsubsidies meer op het bouwen van
nieuwe huizen of op het renoveren van woningen, afgezien van wat
energie-premies.
Dat maakt dat de aanvangshuren van nieuwbouwhuizen
enorm hoog zijn, vaak boven de absolute bovengrens van het
huursubsidiestelsel.
Dat deze huizen daarmee behoorlijk onbetaalbaar
worden en de naam 'sociale woningbouw' niet meer verdienen, behoeft geen
nader betoog, ook al zou een woningcorporatie deze huizen neerzetten.
Ook renovaties, waarbij het gaat om echte verbeteringen aan bestaande
woningen en dus niet slechts om het verhelpen van achterstallig
onderhoud, worden zo erg duur voor de huurder:
Als een woningcorporatie
de verbeteringen kostendekkend doorberekent bedenkt een huurder zich ook
wel twee keer alvorens hij/zij instemt met een renovatie van zijn
huurwoning. Per slot is de huursubsidie boven een bepaald huurbedrag
niet meer geheel kostendekkend.
M.a.w.: Niet de hele huurverhoging die
door de renovatie komt, wordt 'weggesubsidieerd'.
Zoals bekend is het PEL er voorstander van, dat de huidige Leeuwarder
koers m.b.t. Stedelijke Vernieuwing zo wordt gewijzigd, dat het accent
meer komt te liggen bij renovatie en preventief sociaal beheer in wijken
en minder bij massale sloop van woningen, zeker niet als dat laatste
middel slechts wordt gebruikt ter 'oplossing' van sociale problemen in
een wijk.
Herhaaldelijk hebben we betoogd dat 'stenen oplossingen' niet
het juiste antwoord zijn bij sociale problemen in wijken.
Maar waar haal je het geld vandaan? Ten eerste was Stedelijke
Vernieuwing zoals uit het rijksbeleid bleek van 'Paars 1 en 2' niet
alleen gericht op sloop en nieuwbouw: Stedelijke Vernieuwing was in
feite heel 'breed': Renoveren met dat geld kon ook, al deden B en W het
hier vaak anders voorkomen, m.n. indertijd wethouder Bilker die de
materie onaanvaardbaar versimpelde tot:
"Ik moet mijn sloopaantallen
halen."
Welnu, dat 'moet' helemaal niet. Maar met SV-geld van het Rijk,
waarbij elke keer maar weer afgewacht moet worden hoe de politieke wind
waaait in Den Haag, kom je er niet alleen.
Het gaat er o.i. om ook een
geldbron te scheppen voor woningcorporaties, die zij kunnen inzetten als
een soort objectsubsidie bij woningen in de bestaande bouw.
Dit idee
lijkt nu eindelijk in Leeuwarden concreet gemaakt te kunnen worden.
Simpel gezegd:
Geld verdienen met het bouwen van koophuizen in het
weiland en de winst weer terug pompen in bestaande woningen.
Uiteraard
bestaat het risico dat woningcorporaties dat geld als 'sloopgeld' zullen
gebruiken om woningen plat te gooien, maar dat risico houd je altijd,
maar dan via inzet van SV-geld.
Op dat punt wordt Lekkumerend-Noord van
BWL een eerste testcase.
Er is een pluspunt: Renoveren is goedkoper dan sloop en nieuwbouw in
bestaande wijken. Als je daarnaast geld weet vrij te spelen, bv. door
dat als gemeente en woningcorporatie samen op te pakken, voor preventief
sociaal beheer in diverse bestaande wijken, kun je volgens ons op een
goede manier aan Stedelijke Vernieuwing doen. Want ook wij vinden niet,
dat 'niksdoen' een optie is, want dan komt het op termijn ook niet goed
in diverse bestaande wijken. Gezien het bovenstaande is het hieronder
vermelde nieuws van groot belang.
Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 8/11/2002:
Van onze verslaggever
LEEUWARDEN - Het opknappen van verpauperde stadsdelen van Leeuwarden is in een monsterakkoord gekoppeld aan nieuwbouw in de wijk Leeuwarden-Zuid. Het gaat om investeringen van honderden miljoenen euro's in duizenden woningen.
Het akkoord betreft een tienjarig monsterverbond tussen de gemeente, aannemers en de Corporatieholding Friesland (CHF). Partijen willen nog deze maand met het akkoord naar buiten treden.
Met de winst uit de nieuwbouwprojecten wil het consortium verliesgevende
renovaties en opknapbeurten van bestaande wijken financieren. Er bestaat
al overeenstemming over zes projecten in de bestaande stad, waaronder
vernieuwing in de noordrand van de stad (Vrijheidswijk en Bilgaard)
[De overige vier projecten worden helaas niet genoemd.]
Pagina 13:
Monsterdeal Leeuwarden
LEEUWARDEN - De gemeente Leeuwarden sluit een tienjarig monsterverbond met de Corporatieholding Friesland (CHF) en vier aannemingsbedrijven om de woningbouw en de stedelijke vernieuwing in onderlinge samenhang vlot te trekken. De opbrengst van dure koophuizen in Leeuwarden-Zuid moet zo ten goede komen aan verpauperde delen van de bestaande stad. Het gaat om investeringen van honderden miljoenen euro's in duizenden woningen.
Van aannemerskant zijn Ballast Nedam Infra, Noppert (Heerenveen), Friso (Sneek) en Jorcom (Bolsward) bij het consortium betrokken. Over het akkoord is met horten en stoten twee jaar lang onderhandeld. De onderhandelaars hebben gisteren volgens zegslieden bij de CHF en de gemeente vrijwel volledige overeenstemming bereikt.
Het Leeuwarder gemeentebestuur zoekt al jaren financiële dekking voor
de geraamde tekorten op stedelijke vernieuwing. De Corporatieholding
stelde haar inzet afhankelijk van meer armslag bij commerciële
bouwinitiatieven in Leeuwarden-Zuid. Tegen deze koppeling heeft
Leeuwarden zich lange tijd verzet.
[Van dat verzet heb ik nooit veel begrepen. Men moet gewoon realistisch
zijn: In dit subsidieloze tijdperk MOET een woningcorporatie gewoon
ergens geld genereren, als je van haar eist - en dat eisen we! - dat ze
tenminste nog enigszins een 'sociaal gezicht' tonen. Het verzet van de
gemeente heeft wel veroorzaakt dat er zoveel tijd is verstreken dat de
economie en daarmee de kansen op het vlot verkopen van dure koophuizen
wel veel minder zijn geworden en daarmee de kans om geld te genereren
voor bv. renovatie elders. Ik verwacht daarom niet dat vooral in het
begin de geldstroom erg groot zal zijn. Hoe dat later gaat blijft
koffiedik-kijken.]
De koek van 6000 woningen in plan-Zuid is al in vier parten verdeeld
onder de gemeente en haar drie commerciële partners aldaar (BAM-NBM,
Bouwfonds ABN-Amro en Heijmans). VVD-wethouder Arno Brok (grondzaken)
noemde grondopties en -aankopen in Leeuwarden-Zuid in dat licht
"vijandig" en "prijsopdrijvend".
[Deze strategische grondaankopen door CHF zijn m.n. veroorzaakt door de
halstarrige houding van het gemeentebestuur, die liever met
projectontwikkelaars in zee ging, ontwikkelaars, die hun winst in eigen
zak steken.]
De gemeente wilde hooguit 550 van de eigen 1500 bouwkavels naar CHF en
de corporatie Nieuw Wonen doorsluizen. Het nu ophanden zijnde
monsterverbond geeft CHF extra ruimte, die naar verluidt ook uit de
quota van BAM-NBM, Bouwfonds en Heijmans zal komen.
[De projectontwikkelaars hadden van meet af aan ook bezwaar tegen
deelname door CHF en dreigden meen ik indertijd af te haken als CHF ook
mocht bouwen in het weiland. Welnu, dat lijkt me in dit stadium
contractbreuk en doen ze dat toch, dan gaf ik als ik wethouder was, alle
bouwkavels aan de corporaties, 3000 bouwkavels elk. Dan kunnen ze
voorlopig vooruit.]