STAND VAN ZAKEN VERKOOP RODE DORP


STAND VAN ZAKEN VERKOOP RODE DORP + commentaar secretaris P.E.L. + aanvulling/correctie 21-22/10/2002.


Zoals bekend is ons bezwaarschrift tegen het verlenen van een splitsingsvergunning voor het Rode Dorp niet-ontvankelijk verklaard. Dit betekent dat Woonbedrijf Patrimonium deze laagbouwhuizen nu daadwerkelijk als "appartement" aan de huurders kan gaan verkopen. Sinds die tijd bleef het vrij stil naar buiten toe, maar in de Nieuwsbrief voor Achter de Hoven/Vegelin van oktober 2002 lazen we onlangs het volgende:

VERKOOP RODE DORP

Een belangrijke stap in de aanpak van de Stedelijke Vernieuwing is de mogelijkheid die aaan de bewoners van het Rode Dorp geboden wordt om hun huurhuis te kopen. Om wat onduidelijkheid over de correspondentie hierover nader toe te lichten schreef de Bewonersvereniging:

Eindelijk is het dan zover: de verkoop van de huurwoningen in het Rode Dorp is begonnen. Zittende huurders kunnen hun eigen huis kopen en vrijkomende woningen worden op de vrije markt verkocht. De Bewonersvereniging Rode Dorp is van mening dat het onderhandelingstraject met Patrimonium is 'verloren'.
Dit heeft geresulteerd in, volgens de Bewonersvereniging, te hoge verkoopprijzen en een slechte verkoopconstructie (splitsing in appartementsrechten en een verplicht lidmaatschap van de vereniging van eigenaren).
Dit gezegd hebbende, moeten we echter verder met het resultaat dat er nu ligt.

Huurders in het Rode Dorp hebben een brief met een aanbod tot koop van hun woning ontvangen van Patrimonium. Deze brief kan wellicht tot enige verwarring leiden. In de brief staat de volgende zin:
'De koopsom van uw woning bedraagt euro xxxxx kosten koper.'
Als u zittende huurder bent, moet u van dit bedrag nog 15 procent aftrekken om tot de voor u geldende koopsom te komen.

Rest ons nog er, wellicht ten overvloede, op te wijzen dat u als zittende huurder ook het volste recht hebt uw woning gewoon te blijven huren.
Patrimonium heeft alle huurders in het Rode Dorp inmiddels het aanbod gedaan om centrale verwarming te plaatsen. Dit laatste ervaren wij als zeer positief en wij verwachten dat hiervoor veel belangstelling zal bestaan.

Bewonersvereniging Rode Dorp.


Einde bericht uit de Nieuwsbrief Achter de Hoven/Vegelin.

Commentaar: Het is duidelijk dat ook de Bewonersvereniging niet tevreden is over de voorwaarden waaronder de huizen in het Rode Dorp verkocht worden en men wijst er terecht op dat huurders ook gewoon hun woning door kunnen blijven huren.
Kennelijk is Patrimonium nu echt begonnen met het te koop aanbieden van de huizen, maar rijzen de misverstanden alweer door vaag geformuleerde brieven.
De Bewonersvereniging stelt dat van het in de brief van Patrimonium genoemde bedrag 15 procent afgetrokken kan worden voor "kosten koper" maar dit lijkt wel wat veel:
Gangbaar was altijd de vuistregel dat kosten koper ongeveer op 12 procent zaten, inclusief de eigen makelaarskosten en inclusief 6 procent overdrachtsbelasting. Kennelijk is het niet gelukt te bedingen dat de huizen "vrij op naam" (v.o.n.) verkocht worden. Zou iemand nu aankopen zonder eigen makelaar, wat m.i. op zich wel kan omdat de verkoopprijzen niet onderhandelbaar lijken, dan zou je m.i. wat lager dan 12 procent k.k. moeten uitkomen.

Nieuw is het CV-aanbod voor alle huurders, waarbij echter de vraag is tot hoeveel huurverhoging dit leidt. Tevens is de vraag of een huurder die na plaatsing van CV wil kopen, niet een hogere koopprijs moet betalen.
Als iemand kocht zou Patrimonium, zoals beloofd in hun brief van 9 oktober 2001 aan de huurders, f12.500 storten in een tweede onderhoudsfonds voor onderhoud aan het privé-gedeelte van de woningen, mits deze woning werd verkocht aan een zittende huurder.
De nieuwe eigenaar kon vervolgens woontechnische verbeteringen declareren bij dat fonds, zo had ik het althans begrepen.
Of nu simpelweg deze f12500,- per woning wordt ingezet voor het aanleggen van CV en daarmee dit onderhoudsfonds van de baan is, wordt niet duidelijk uit de brief van de Bewonersvereniging. Dat zou nl. jammer zijn, want een koper had anders ook die f12500,- kunnen inzetten voor andere woontechnische verbeteringen, zoals bv. een andere keuken, douche opknappen of wat hem/hen eerste prioriteit leek te hebben.
Het is in elk geval niet te hopen dat Patrimonium na aanleg van CV de verkoopprijzen verhoogt met f12500,=

Overigens is het zo, dat indien niemand zou kopen, er nog geen man overboord is gezien vanuit het volkshuisvestingsbelang:
De huisjes staan er beter bij dan voordat de hele geschiedenis begon en gewoon verhuurbaar zijn ze momenteel zeker, mede door de grote druk op de sociale huurwoningmarkt.

Qua woonomgeving zou het aardig zijn als deze ook wat werd opgeknapt, bv. door andere bestrating, andere straatverlichting ed. Maar ik zie de gemeente daarvoor niet met geld over de brug komen, hoewel zelfs zoiets simpels als iets sterkere lampen en/of een andere lichtkleur in de lantaarnpalen doen, het aanzicht 's avonds al kan verbeteren.

Wat de woningmarkt betreft zou het niet verkeerd zijn als Patrimonium een vrijkomend huisje niet op de vrije markt zou verkopen, maar dit nog maar een keer zou verhuren, gezien de huidige schaarste aan goedkopere huisjes. Verkopen kan altijd nog als de 'markt' wat ruimer is.

secretariaat Ver. P.E.L.



AANVULLING/CORRECTIE BERICHT:
"STAND VAN ZAKEN VERKOOP RODE DORP"

LEEUWARDEN - 22/10/2002 Naar aanleiding van een ingekomen reactie van het bestuur van de Bewonersvereniging op bovenstaand bericht nog het volgende:

Het volgende citaat uit een brief van Patrimonium aan de huurders die volgens de Bewonersvereniging tot verwarring kon leiden, leidde ook bij ondergetekende tot verwarring, maar op een andere wijze dan de Bewonersvereniging kon vermoeden. Het gaat om de volgende passage:

"Huurders in het Rode Dorp hebben een brief met een aanbod tot koop van hun woning ontvangen van Patrimonium. Deze brief kan wellicht tot enige verwarring leiden. In de brief staat de volgende zin:
'De koopsom van uw woning bedraagt euro xxxxx kosten koper.'
Als u zittende huurder bent, moet u van dit bedrag nog 15 procent aftrekken om tot de voor u geldende koopsom te komen."

Bedoeld is: De koopsom van uw woning bedraagt eur xxxxx
Zittende huurders moeten van die eur xxxxx nog 15 procent aftrekken om de echte koopsom aan de weet te komen. Met deze 15 procent worden NIET de 'kosten koper' bedoeld, maar de korting voor zittende huurders op de koopsom.

De Bewonersvereniging meldt verder dat er tot nu toe 2 huizen zijn verkocht aan zittende huurders en dat er 2 lege huizen te koop staan op de vrije markt. Bij deze huizen hangen "Te koop" posters achter het raam.


Secretaris P.E.L.