Uit de Leeuwarder Courant van wo. 4/9/2002:
Gemeente is regie Vegelinbuurt kwijtgeraakt. Directeur Dick Caffa van de Stadsvernieuwingscorporatie (SVK) over de
SV-problemen Vegelinbuurt plus:
Van bewoners mag Vegelinbuurt nu wel plat.
Zoals bekend zal zijn had de SVK indertijd het bouwkundig onderzoek
gedaan naar de staat van de huisjes in de Vegelinbuurt, maar bij het
vervolg van de sloopplannen speelde het onderzoek nauwelijks meer een
rol. In tegenstelling tot wat de krant ons wil laten geloven zijn lang
niet alle huisjes slecht. De huisjes waarvan de eigenaren in de
zeventiger jaren meededen aan particuliere woningverbetering, kwamen er
beter af in het onderzoek, wat logisch is. Helaas zitten de 'redelijke'
en 'slechte' panden nogal verspreid over de buurt.
De SVK maakte ook samen met de werkgroep Vegelin die nu in wat groter
verband met omliggende wijken Bewonersplatform Achter de Hoven heet, een
plan voor de Vegelin, wat uitging van deels renovatie en deels sloop. Er
bleven echter in dat plan veel meer huizen staan dan hoe nu de bedoeling
is, er werden huizen samengevoegd, er werd een 'hofje' gemaakt voor
ouderenhuisvesting enz. Kortom: Een plan met de nodige variatie, ook qua
renovatie. Dus niet simpel: Huisje opknappen.
Het plan werd door B en W en een raadsmeerderheid achteloos terzijde
geschoven en de SVK verdween buiten beeld...
Nu echter komen zij goed getimed naar voren met hun mening over wat er
mis ging in de Vegelin. Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 4/9/2002:
LEEUWARDEN - De gemeente heeft over zichzelf afgeroepen dat de stedelijke vernieuwing in de Leeuwarder wijk Achter de Hoven-Vegelin in het slop is geraakt. Dit zegt directeur Dick Caffa van de Stadsvernieuwingscorporatie (SVK) die tot voot twee jaar nauw betrokken was bij de voorbereiding van het miljoenenproject.
De opzet van het plan voor sloop, renovatie en nieuwbouw is volgens
Caffa te grootschalig. "De gemeente moet zorgen dat zij de regie weer in
handen krijgt. Ik ben bang dat ze zich anders overleveren aan de
woningbouwcorporaties."
[Dit is een interessant punt: Als het gaat om woningen van een
woningcorporatie kan deze door het aanvragen van een sloopvergunning
zonder meer slopen, wat een gemeenteraad ook vindt en wat een College
van B en W ook vindt. B en W moeten op basis van de sloopverordening de
vergunning nl. zonder meer verlenen, als aan een aantal technische en
veiligheidseisen wordt voldaan. Maar inhoudelijk heeft een gemeenteraad
gewoon het nakijken. In het geval van de Vegelin gaat het om particulier
woningbezit. Maar ook hier zie je dat B en W op een corporatie een
beroep moeten doen voor het tijdelijk beheer na aankoop door de
gemeente, hoewel het mij niet duidelijk is wie nu precies de geplande
nieuwbouw neer gaat zetten: Corporatieholding Friesland of een
projectontwikkelaar. Caffa heeft het verderop in het verhaal echter ook
over renovatie van een aantal omliggende huizen en vooral in de
renovatie liggen hun belangen.]
Bijna vijf jaar geleden begon de SVK met bewoners van de Vegelinbuurt een projectgroep, die moest uitdokteren hoe de karakteristieke straatjes konden worden behouden. Er werd net als bij eerdere plannenmakerij in de jaren zeventig en tachtig gemikt op woningverbetering. Allengs werd duidelijk dat aan gedeeltelijke sloop niet meer viel te ontkomen.
Caffa: "Dat zagen wij ook wel in. Maar met verbetering viel ook nog
genoeg te doen. De regeling 'Duizend keer collectief' voor particulieren
werd afgeschaft. Stadsvernieuwing werd stedelijke vernieuwing. Het werd
een grootschalige operatie. Toenmalig wethouder Bearn Bilker zei: 'Ik
moet slopen, slopen, slopen'."
[Stadsvernieuwing werd ondergeschikt gemaakt als een van de middelen bij
Stedelijke Vernieuwing en ondergeschikt gemaakt aan de doelen die bij SV
centraal stonden. Als je als woningeigenaar in een bepaalde wijk waar
'een oververtegenwoordiging' woonde van vul maar in, werd het sloop,
ondanks dat bv. de staat van je huisje nog redelijk was en op zich
mogelijkheden had voor renovatie zonder in extreme bedragen te
vervallen. Het is ook fout geweest elke subsidieregeling af te schaffen
voor particuliere woningverbetering:
Wij hebben daarna enige malen
gepleit voor een simpele regeling waarbij de BTW of een deel van de BTW
op facturen wordt vergoed aan eigenaar-bewoners. Bij een deel van
de BTW vergoeden zou je bv. kunnen uitgaan van het hoge BTW-tarief
van 19 procent waar verbouw onder valt, terugbrengen tot 6 procent; het
lage BTW-tarief. Welke facturen? Je zou daarbij kunnen denken aan het
oude systeem zoals dat er was voordat de regeling 'Duizend keer
collectief' van start ging: Bepaalde bouwtechnische en woontechnische
verbeteringen werden toen gesubsidieerd. De SVK publiceerde indertijd
geregeld de lijstjes waarin stond welke verbeteringen met subsidie
gedaan konden worden. Een beetje subsidie is m.i. nodig voor net dat
duwtje in de rug bij veel huiseigenaren: Vaak goedwillend, maar laks.]
De SVK-directeur spreekt van een "glijdende schaal", waardoor het bouwen
van vervangende huizen voor de huidige bewoners gaandeweg uit beeld
raakte. "Ze wilden het niet toegeven, maar dat kon nooit voor de prijs
die het mocht kosten."
[Juist! Dit is bij de gemeente altijd al het geval geweest: Een
eeuwigheid terug bv. de nieuwbouw in de Schoolstraat: Mensen op
bijstandsniveau konden daar toen niet meer in, omdat ze teveel
huursubsidie nodig hadden, boven de toenmalige fiatteringsgrens IHS
zoals de gemeente toen had vastgesteld. Er was toen nog een gemeentelijk
fiatteringsbeleid, compleet met raadsstukken en al.
Elk idee van nieuw
bouwen voor lager betaalden moet men gewoon vergeten! Ik heb dat
uitentreure betoogd. Nooit, maar dan ook nooit heeft dat gekund, ook
niet in de wederopbouw periode:
Maar toen legde het Rijk er
objectsubsidie bij en vond de huursubsidie uit en dat was een politieke
keuze. Daarmee lukte het toen.
Nieuwbouw koophuizen dan? Ook
onbetaalbaar. Laatste cijfer wat we hoorden inzake de Vegelin was:
Simpele eengezinswoning getekend door bureau Skets: f 325.000,00]
Caffa vindt dat de gemeente het sociale aspect "grof heeft onderschat"
door teveel ineens te willen. "We zeiden in 1998 al dat het beter blok
voor blok kon gebeuren."
"Nu is het niet meer te betalen en dreigt het onbeheersbaar te worden",
vervolgt de SVK-man. De schaalgrootte is volgens hem mede te wijten aan
de eisen die Den Haag stelt aan de subsidies. Leeuwarden klaagt al
enkele jaren zonder noemenswaardig succes dat de rijkssteun voor
stedelijke vernieuwing ontoereikend is en dat zij te veel is toegesneden
op de Randstad, waar met vervangende nieuwbouw veel meer valt te
verdienen.
[Ofwel: Met idiote verkoopprijzen worden daar dank zij de woningnood
idiote winsten gemaakt...]
Caffa vindt deze kritiek terecht, maar hij vindt ook dat in de
stedelijke vernieuwing te veel nadruk ligt op het saneren van het
woningbezit van de corporaties. "Men heeft zich blindgestaard op een
papieren overschot van goedkope huurwoningen. Als dat reëel had bestaan,
was het niet binnen een paar jaar verdwenen."
[Een terechte opmerking: De gemeente heeft doelbewust om maar veel sloop
er door te kunnen drukken, gewerkt met een qua cijfers dubieus
woningmarktonderzoek en KAW-architecten goochelde nog wat met de cijfers
om en riep huurwoningen in de toenmalige middenprijsklasse ook uit tot
'goedkope huurwoningen'. Pakweg tot f850,00 huur heettte toen plotseling
ook 'goedkoop' en ziedaar: Een overvloed aan goedkope huurwoningen... Zo
kunnen wij het ook!
En nu: Voor Leeuwarder begrippen fors opgelopen
wachttijden en 100 gegadigden voor een simpel huurflatje...
We hebben
geen overschot aan goedkope huurwoningen, we hebben een overschot aan
woningzoekenden met weinig geld!]
De SVK moet sinds het staken van de stadsvernieuwing knokken voor elke
opdracht. Caffa's handen jeuken om in de Bernardus Bumastraat en de Van
Asbeckstraat aan de slag te gaan. "Ik vrees echter dat Corporatieholding
Friesland het werk zal opeisen voor haar eigen aannemingsbedrijf."
[Ik heb begrepen dat het de bedoeling was van de gemeente om voor deze
straten toch met enige subsidie te komen en ik vrees dat een van de
subsidievoorwaarden zal zijn, dat de eigenaar dan verplicht met
Corporatieholding Friesland in zee moet. Overigens werd iemand die onder
'Duizend keer collectief' z'n woning ging opknappen verplicht om het de
SVK in zee te gaan en kon hij alleen bij maar twee banken terecht voor
financiering, nl. de Frieslandbank of de Rabo-bank. Ik weet van de
ABN-AMRO bank dat ze daar knap sjacharijnig over waren...
Gelijk hadden
ze: Wij hebben indertijd naar voren gebracht dat we tegen gedwongen
winkelnering waren. Een woningeigenaar moet vrij zijn qua financiering
en qua aannemerskeuze: Het gaat om het inhoudelijk resultaat van een
renovatie, meer niet.
SVK en het aannemingsbedrijf van CHF zijn
uiteraard concurrenten op dezelfde markt. Overigens moet ik nog zien of
bovengenoemde twee straten gerenoveerd zullen worden of dat de gemeente
uiteindelijk op sloop aanstuurt...]
De Leeuwarder Courant probeert intussen nog wat olie op het vuur te
gooien door te pleiten voor snelle sloop van de woningen. Uiteraard
probeert de VVD bij monde van raadslid Van Mourik dat ook: Op hun
website noemt hij de huizen 'krotten', m.a.w.: Hij wil het liefst dat de
huizen voor een fooi van eigenaar wisselen en m.i. had de VVD het het
liefst zo, dat je de huizen zo van de eigenaren af kon pakken...
De VVD moet dan maar zorgen voor de correcte geldbedragen op basis van de
regelgeving van de Onteigeningswet; dan verloopt de aankoop wel vlotter.
Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 4/9/2002:
Gemeentelijk geldgebrek doet de sloop- en renovatieplannen voor de Vegelinbuurt stagneren. De woonomgeving verslechtert in rap tempo. De bewoners bereiden inmiddels een actiedag voor, zaterdag.
Door Gerrit Jan Albers
LEEUWARDEN - Van Jessica Homma en Gerard Stolzenbach mag de Vegelinbuurt
vandaag nog wel plat. "Onze huurbaas laat ons al maanden smoren.
Drieenhalve week geen toilet, een aanrecht dat van de muur loslaat en
kinderen die 's winters vanwege de tocht noodgedwongen bij ons in bed
moeten. Maar als we nu weggaan krijgen we de verhuispremie niet."
[Formeel krijgt men de verhuis- en herinrichtingspremie als de gemeente
de woning heeft gekocht, maar dan moet je uiteraard ook een andere
passende woning aangeboden zijn. Als vaststaat dat de woning gesloopt
wordt, zou de regeling zo moeten zijn dat zodra je een woningaanbod hebt
aangenomen en het huurcontract daarvoor tekende, je de V&H-vergoeding
uitbetaald zou moeten krijgen: Dan zouden huurders niet op verkoop door
de huurbaas hoeven wachten. Zie ook "Nog steeds ellende met
verhuiskostenvergoeding in Vegelinbuurt". Overigens vraag ik
me af, gezien de klachten, waarom de huurders nooit tegen de huisbaas in
actie kwamen en bv. het PEL eens belden: Er is een
huurverlagingsprocedure via de Huurcommissie mogelijk bij
onderhoudsklachten. En bij spoedeisende
gevallen een kort geding met in dit geval bv. als inzet: Noodreparaties
met een dwangsom erachter voor elke dag dat de verhuurder in gebreke
blijft. Wat dat betreft klagen en jammeren sommige huurders wel, maar
met hun luie reet uit de stoel komen en bv. ons eens bellen als je niet
weet wat je kunt doen, ho maar...]
Buurvrouw Nathasja Rodenhuis doet er nog een schepje bovenop. "Moet je
eens op onze vloeren springen. Dan donderen de voegen uit de muren. En
die junkies, hè. Laatst lag er hier weer een spuit in de tuin", zegt ze
terwijl ze naar de rondkruipende peuter op de grond wijst. "De
bloeddruppels lagen op de motorkap van een auto."
[Wat betreft de huizen: Vermoedelijk gaat het hier om die huisjes die al
in de zeventiger jaren niet meededen met de toenmalige renovatie, omdat
ze toen ook al in handen waren van huisjesmelkers. Een aantal huisjes
waren slecht, stond in het bouwkundig onderzoek van de SVK. Op kaarten
stond dat precies aangegeven. De LC schetst echter geen eerlijk beeld
van de bouwkundige situatie door enige verhuurde huizen qua
onderhoudsstaat als norm voor alle huizen te nemen.
Wat betreft de
junkies: Heeft geen fluit te maken met de staat van de woningen, maar
met zowel de sloopvoorbereidingen, het falend politietoezicht, het
ontbreken van een slaaphuis voor verslaafden zodat men 's nachts van de
straat kan alsmede het feit dat sommige bewoners zelf dealen in
harddrugs. Want wat zou een junkie behalve dan het zoeken naar een
slaapplaats of een plaats om een shotje te zetten in de Vegelin moeten
doen? Juist, dope halen, wat anders? In feite bepalen dus mede de
dealers en hun klanten dat huizen maar plat moeten, om sociale
redenen, omdat de maatschappij onmachtig is werkelijke oplossingen te
vinden zoals bv. gratis heroineverstrekking op medisch recept aan
diegenen die toch niet afkicken. Dat mede hierom blokken woningen maar
'plat' moeten, kon later nog wel eens voer worden voor verbaasde
sociaal-geografen...]
Stadswacht Jan Weima kan de verhalen bevestigen. "Het gaat nu weer hard achteruit. Ik ben benieuwd hoe het hier allemaal komt." Hij refereert aan de onverwachte tekorten bij de gemeente waardoor de aankoop van de verpauperde huizen en dus de sloop van het snel aftakelende volkswijkje moet worden uitgesteld.
"We blijven lege panden dichtmaken maar de gebruikers wisten ze iedere
keer weer open te krijgen." Weima wijst naar een bovenetage: "Kijk, we
maken de huizen nu ook aan de binnenkant dicht. Boven en beneden."
[Men zou bv. de ramen en de deur niet moeten dichtspijkeren met houten
platen, maar moeten dichtmetselen. Overigens zouden leegkomende huizen
tijdelijk worden verhuurd, maar zo te lezen is daar niks van terecht
gekomen. En een kraakgroep zoals in de 70-er en 80-er jaren die de
huizen pakt, is er ook al niet meer. Amsterdammers zonder woning,
attentie...]
Weima: "Ik heb vorige week een lijstje gemaakt. Slordige tuintjes zijn wat gesnoeid en opgeknapt, rommel is bij de huizen weggehaald en de overbodige containers van dichtgeschroefde panden zijn weggebracht. Dat heeft het wijkserviceteam gedaan voor de mensen die hier nog wel wonen."
Een witte Opel Kadett giert de bocht om. Vanuit de snelle GSI knalt luide Nederlandstalige muziek terwijl de chauffeur stopt en zijn motor extra laat brullen. "Hé, Jantje, ouwe skeet van mij. Alles goed met dij?" Weima knikt en speelt het spelletje maar even mee. "Ja, hoor Connie, wat hest trouwes moaie musyk opstaan."
De bewoners maken zich ondertussen op voor een protestdag komende
zaterdag. Ze hebben verschillende mensen van de gemeente en raadsleden
uitgenodigd. Op de ramen van de huizen hangen kleine gele posters met
'Te Koop wegens junks en slooprijp'. "Eigenlijk te klein, hè", zegt
Homma, "maar zaterdag hangt hier een enorm spandoek. Wij willen wel
weg."
[De woningcorporaties hebben weinig goedkopere huurhuizen meer in de
aanbieding, dus ook al worden eigenaar en gemeente het eens over aankoop
door laatstgenoemde: Het kon nog wel eens lang duren voordat men 'weg'
kan. Zoals bepleit zou de gemeentelijke regeling voor V&H-kosten vanuit
de Vegelinbuurt gewijzigd moeten worden. Bv.: Zodra een huurder een
ander huurcontract tekent voor een aangeboden woning, dit geld
uitbetalen. Waarom zou je het moment van gemeente-aankoop als ijkpunt
moeten gebruiken? Kijk bv. naar de Mariniersespel: Daar zit die
aankoopstap ook niet tussen:
Als men een andere woning aanvaardt krijgt
men van de woningcorporatie de V&H-vergoeding. Zo zou de gemeentelijke
regeling ook moeten zijn.]
Tenslotte: Nu het Bewonersplatform weer actie gaat voeren en de gemeente
tegen een extra verlies aankijkt op het SV-plan, mede door
onderschatting van de aankoopprijzen en de bijkomende kosten zoals
genoemd in de Onteigeningswet, zou het mij niet verbazen als er 'iets
spontaans' gebeurt, zodat de vraagprijzen van schrik dalen. Remember,
soms is het hier niet veel beter dan de South-Bronx...
Ik ga hier verder
niet op in, maar wees niet verwonderd bij spontane branden in dit
gebied, natuurlijk door 'de junkies' veroorzaakt...
Ik zeg niet DAT het zo werkt, maar sluit ook niets uit...
Secretariaat P.E.L.