Uit de Leeuwarder Courant van do. 29/8/2002:
a. Sloopwijk wordt strop Leeuwarden
b. Exploitatie Achter de Hoven/Vegelin schimmig
c. Stadsherstel maakt bewoners murv
Onlangs berichtten wij over het feit dat het Bewonersplatform Achter
de Hoven niet meer met de gemeente wil praten over de Vegelinbuurt, die
zoals bekend, stadsvernieuwingsgebied is. Ook is boven water gekomen dat
de gemeente op de exploitatieopzet een extra tekort heeft van ruim 3
miljoen euro. Zie "Problemen Vegelin".
Op donderdagavond 29/8/2002 opende de Leeuwarder Courant op de
voorpagina met het volgende artikel:
LEEUWARDEN - De moeizame stedelijke vernieuwing in de Leeuwarder wijk Achter de Hoven/Vegelin is in een crisis beland. Wethouder Roel Sluiter van volkshuisvesting onthulde gisteravond een groot tekort in de grondexploitatie. Het zou gaan om meer dan EUR 3 miljoen. Sluiter noemt nadrukkelijk geen bedrag. De buurt ziet de wijk snel verloederen, terwijl de beloofde vernieuwing ondanks mooie toezeggingen niet op gang komt.
PvdA-wethouder Sluiter noemde de door de bewoners gewraakte
onduidelijkheid schadelijk. Het tekort op grondexploitatie betitelt de
wethouder als fnuikend. Het Bewonersplatform heeft zich gisteren
gefrustreerd teruggetrokken uit het reguliere overleg met projectleider
Jan Eikelenboom.
[Zie hun persbericht.]
De wethouder onthulde dat het zou gaan om een optelsom van
tegenvallende marktontwikkeling, te lage opbrengsten en verkeerde
aannames in de calculatie.
"Het vervelende is dat ik hierover nog maar
zeer weinig weet", aldus Sluiter, die pas op 12 augustus door ambtenaren werd ingelicht.
[Die tegenvallende marktontwikkeling zou te maken kunnen hebben met de
vraag naar nieuwbouwwoningen op deze plaats. Is de verwachting dat daar
door de teruglopende economie minder vraag naar is dan men had
ingeschat? Wat betreft verkeerde aannames in de calculatie: In het
derde LC-artikel hier wordt gesteld dat dit te maken heeft met onjuiste
taxaties op voorhand van de waarde van de huidige woningen.]
Het tekort is waarschijnlijk in hoofdzaak toe te schrijven aan een te
optimistische raming van de verwervingskosten van 150 te slopen panden
en de bijbehorende verhuiscompensatie voor de bewoners.
Na anderhalf
jaar aankopen heeft de gemeente nog geen tweederde van de te slopen
huizen in bezit.
Stopzetting van de stedelijke vernieuwing noemt Sluiter
ondenkbaar en vanwege de reeds verkregen subsidies van het rijk een
volstrekte onmogelijkheid.
[Er wordt steeds gedaan alsof SV-geld van het Rijk uitsluitend
beschikbaar is voor sloop en nieuwbouw, terwijl dit volgens mij veel
genuanceerder ligt als je stukken leest van VROM die op de
medefinanciering van de SV betrekking hebben. Stedelijke Vernieuwing kan
ook renovatie, verbetering woonomgeving enz. omvatten.]
Zie ook:
Exploitatie Vegelinbuurt schimmig / Stadsvernieuwing maakt bewoners murw
Het tweede LC-bericht van 29/8/2002:
Door Willem Bosma
LEEUWARDEN - De exploitatie-opzet van de stedelijke vernieuwing in Achter de Hoven/Vegelin is een schimmige aangelegenheid. Terwijl de gemeente al anderhalf jaar panden opkoopt, wacht de gemeenteraad nog altijd op een definitief financieel plaatje. Het project van naar raming EUR 30,6 miljoen moet het doen met de toezegging van juni 2001, dat de begrote onrendabele top van EUR l1,25 miljoen in zijn geheel zal worden gedekt.
De dekking bestaat voor bijna de helft uit rijkssubsidies. Daarnaast
moet EUR 2,5 miljoen komen uit 'ontwikkelwinsten', die de
Corporatieholding Friesland elders in de stad mag maken.
[Nadat het idee van de W.O.M., de Wijkontwikkelingsmaatschappij ter
ziele was, werd de rol van CHF onduidelijk: Gaan zij nu nog de nieuwbouw
ontwikkelen? Ja, hun Woonbedrijf Patrimonium beheert na aankoop door de
gemeente zolang de huizen tot aan de sloop, maar hoe zit het nu met het
nieuwbouwplan? En waar moeten dan die winsten voor CHF weg komen elders
in de stad? Nergens in de stad zelf zijn 'invuloefeningen' qua nieuwbouw op lege plekken waar CHF bij is betrokken. Hofsingelproject wellicht?
Bij mijn weten mochten corporaties dat van de gemeente niet ontwikkelen;
bovendien stagneert daar de geplande nieuwbouw ook ter plaatse van waar
eerst de Arendstuinschool stond...
In Zuiderburen en Leeuwarden-Zuid
mochten zij met nieuwbouw koophuizen niet mee doen van gemeente en
projectontwikkelaars en woedde zelfs een 'grondoorlog'...
Kortom: Waar
maakt CHF momenteel dan die 'ontwikkelwinsten'?]
De gemeente draagt EUR 4,1 miljoen bij uit eigen middelen. Dit bedrag
dreigt nu met ruim EUR 3 miljoen overschreden te worden.
[Wedden dat in 2003 de OZB qua tarief weer wordt opgeschroefd?! Kan nog
net voor de geplande afschaffing OZB in 2005...
M.i. betalen burgers
flink mee via de OZB aan de sloop van in het slechtste geval hun eigen
woningen...]
De aankoop van bijna 160 te slopen panden is een belangrijke kostenpost,
die door de gemeente waarschijnlijk te optimistisch is geraamd. Er is
uitgegaan van geveltaxaties van de woningen, die door het bureau SVK
zijn verricht. Door een makelaarsbril gezien zijn de woningen echter
meer waard.
[Nee, de SVK had daar niets mee van doen. De SVK deed alleen bouwkundige
opnames van de woningen, maar dat rapport speelde in de sloopdiscussie
vervolgens geen rol:
Er bleek namelijk uit dat veel woningen niet zo
slecht waren qua casco en achterstallig onderhoud dan de gemeente naar
buitn toe deed voorkomen...
Maar toch was dit niet vreemd: Een deel van
de huizen was nl. in de zeventiger jaren al eens gerenoveerd. En die
huizen waren uiteraard beduidend minder slecht.
De gemeente gaf
makelaardij Faber indertijd opdracht tot het maken van 'geveltaxaties'.
M.a.w.: Men holt langs de gevels en doet een gooi naar de
woningwaarde...
Liefst zo laag mogelijk uiteraard om daarmee dan later
de eigenaren mee te kunnen overbluffen...
In een reactie op het LC-bericht op 19/4/2001 "Vegelinbuurt gaat toch
zwaarder op de schop" stelden we:
"Maar wat gaat de gemeente nu bieden qua aankoopprijs? In de Nieuwsbrief
heet het: "Er zijn geveltaxaties uitgevoerd. De werkelijke waarde van de
woning wordt per geval vastgesteld. Daarin wordt de WOZ-waarde als basis
gebruikt, maar die WOZ-waarde is niet bindend". In dit kader een
wandelgangenverhaal:
De gemeente had tegen Houdringe die de WOZ-taxaties
moest doen gezegd: Je moet 90 procent aanhouden van de werkelijke
marktwaarde...
Dat slaagde alleen bij de woningen in Camminghaburen...
De gemeenten zeggen dit soort dingen vaak omdat ze anders bang zijn dat
het helemaal bezwaarschriften regent tegen de WOZ-waarde. Vervolgens
zetten ze de tarieven iets hoger, zodat toch de gewenste opbrengst
binnenkomt. Dat er deze keer iets totaal mis ging, is een ander verhaal,
waarover we al diverse malen bericht hebben...
Bovendien ging dat '90
procent WOZ aanhouden' lang niet goed, zodat er nog legio mogelijkheden
zijn om aanknopingspunten te vinden voor bezwaarschriften. Moraal van
dit verhaal:
Ook die WOZ-waarde is lang niet betrouwbaar als
aanknopingspunt voor prijsonderhandelingen.
Een recent eigen serieus
taxatierapport (Anton Germeraad van Het Alternatief lijkt me daarvoor
geschikt om dat te doen) is m.i. de beste basis. Is ook makkelijk als je
het uiteindelijk toch nog via de onteigeningsrechter moet uitvechten met
de gemeente." Einde citaat.
Conclusie: Er werd half en half gekeken naar de WOZ-waarden die vaak om
redenen om weinig bezwaarschriften te krijgen, bewust te laag worden
gehouden. Vervolgens holt makelaardij Faber langs de gevels en ziedaar:
Hier zijn de 'geveltaxaties'...
Een echte makelaar gaat naar binnen:
Al
zijn 2 gevels identiek en in dezelfde staat, binnen kan het bij de een
een uitgeleefd hok zijn, terwijl de ander alles heeft opgeknapt en
verbeterd.
DE AANPAK VIA GEVELTAXATIES IS EEN VAN DE OORZAKEN VAN HET
EXTRA TEKORT OP HET PLAN! Zeg niet dat we indertijd niet waarschuwden!]
Verder zou zijn verzuimd de vergoedingen te calculeren, die de gemeente
wettelijk verschuldigd is aan de bewoners van te slopen huurpanden.
Deze huishoudens hebben recht op een gelijkwaardige, even dure woning
of, als die er niet is, op compensatie van de extra huur. Als het op
onteigening uitdraait, wordt het voor de gemeente nog duurder.
[Juist! De gemeente heeft gedacht de eigenaren te overbluffen vanuit hun
eigen arrogantie en minachting voor 'gewone' burgers maar 'vergat' even
de Onteigeningswet...
Het IS namelijk niet een 'gewone' verkoop op
vrijwillige basis.]
Toen raadsleden van de NLP en D66 vorig voorjaar kritiek uitten op de
vage financiële onderbouwing, wuifde toenmalig wethouder Bearn Bilker
(CDA) dat weg. Het woord onteigening wilde Bilker zelfs helemaal niet
horen. Hij meldde in juni 2001 dat hem in vier maanden al spontaan 70
van de 160 woningen waren aangeboden. Sindsdien is de klad er in
gekomen, want de teller zou nu op circa 100 staan.
[Het duurde lang, maar langzamerhand zijn de eigenaren kennelijk de ogen
open gegaan, hoe de gemeente de mensen belazerde...]
Vorig najaar bleek al dat de verwervingskosten voor de panden van
particulieren hoger uitvielen dan geraamd. Daarbij werd er van uitgegaan
dat latere aankopen gunstiger zouden uitvallen. "Dreigende
overschrijdingen van de post verwervingen zullen worden bestreden met
aanpassingen binnen het plan", aldus de dienst stadsontwikkeling (DSO)
op 6 september 2001.
[Wat betekent dat? Gewoon minder geld voor bv. de woonomgeving en de
herinrichting van het gebied? M.i. eindigt het er mee dat er
uiteindelijk zo moet worden bezuinigd dat er zo simpel mogelijke
nieuwbouwhuizen komen in een simpel wijkje van 13 in een dozijn. Waar is
men dan met z'n vage gepraat altijd over 'kwaliteit'? Niks kwaliteit, de
goedkoopste nieuwbouw (overigens toch nog altijd geschat op ong.
f325.000,00 en daarmee voor de buurtbewoners onbetaalbaar) en een
simpele gebiedsherinrichting: Veel steen en wat sprietjes van boompjes.]
Bilker beloofde de raad een definitieve exploitatie-opzet en een
kredietaanvraag, zodra het stedenbouwkundig plan eind 2001 zou zijn
voltooid. Zijn opvolger Gerrit Krol (CDA) kon echter in november vorig
jaar alleen een tussenversie zonder financiële paragraaf laten zien.
"Er is geen financieel gat op dit moment", zei Krol op vragen van de VVD.
Wethouder Sluiter, die Krol in januari opvolgde, rook deze zomer onraad.
Het kost hem echter tot op heden de grootste moeite betrouwbare cijfers
aan het projectbureau te ontfutselen.
[Dat projectbureau is kennelijk een staat in de staat geworden... En
vermoedelijk komen ze er daar zelf ook niet goed meer uit mede gezien de
gecompliceerdheid van de plannen. Want SV gaat in feite over 'alles';
het is een heel 'breed' verhaal.]
Complicerend daarbij is, dat de stedelijke vernieuwing in Achter de
Hoven/Vegelin zonder formele kredietverlening van de gemeenteraad van
start is gegaan.
[Dat betekent m.i. dat de Raad kan zeggen: Jullie stoppen op deze weg;
er gaat geen cent meer door. Je moet dan uiteraard een alternatieve weg
op, bv. oorspronkelijke Bewonersplan uitwerken, de huisjes die al van de
gemeente zijn, helemaal opknappen, voorzover ze in het Bewonersplan
bleven staan (was plan met beperkte sloop) en weer verkopen of gewoon
laten verhuren door beheerder Patrimonium. Beter ten halve gekeerd dan
ten hele gedwaald.]
Bovendien wordt gewerkt zonder projectplan. DSO-directeur Harmen de Haas
noemt dat "ongewenst" en in tegenspraak met de lessen die in de jaren
negentig zijn getrokken uit het debacle rond de bouw van het
stadskantoor. Sluiter gisteravond: "We gaan een zwaar traject in".
[Kennelijk heeft de DSO op zich ook weinig te vertellen in dat
projectbureau; anders zou men toch al lang gezegd hebben binnen het
projectbureau: We moeten eerst een projectplan hebben en op basis
daarvan werken we?]
Uit de LC van 29/8/2002 het derde bericht:
LEEUWARDEN - De moeizame stedelijke vernieuwing in de Leeuwarder wijk
Achter de Hoven/Vegelin loopt uit op een drama. De voortgang is in
gevaar en bovendien is er een groot miljoenentekort.
Het
Bewonersplatform Achter de Hoven is gisteravond boos weggelopen uit het
maandelijkse overleg over de stedelijke vernieuwing in de buurt.
"Het overleg levert niets op, behalve frustratie over toezeggingen die niet
worden nagekomen", aldus voorzitter Tine Sietsma. Zij kondigde actie aan
in de hoop de gemeenteraad wakker te schudden.
[Ach over een maandje of twee zitten ze toch weer vrolijk om de
tafel... Uiteindelijk hebben ze zich nadat hun eigen plan zonder slag of
stoot de prullebak in verdween, nauwelijks tegen sloop verzet en zijn ze
veel te laat begonnen aan het eens voorlichten van de overige bewoners,
nl. toen er al woningen veel te goedkoop aan de gemeente waren
verkocht...]
Sietsma hekelt de stagnatie in de aankoop van huizen, die vrijwel zeker
zal leiden tot uitstel van de voorgenomen sloop van de
Vegelindwarsstraten.
[Ja, erg toch, vooral dat uitstel. In feite zegt ze dat de eigenaren die
nu eindelijk wakker zijn geworden en het op onteigening aan willen laten
komen, de schuldigen zijn. Het Bewonersplatform meent wellicht dat ze
een middenpositie moet innemen tussen bewoners/eigenaren en de gemeente?
Zo ja, dan vind ik dat een foute rol. Een Bewonersplatform hoort in mijn
optiek gewoon rucksichtloos te vechten voor de bewoners, wat een ander
en wat met name de gemeente daarvan ook vindt.
Als nu een deel van de
resterende eigenaren het op onteigening wil laten aankomen, dan steun je
zo goed mogelijk met raad en daad deze bewoners; willen anderen
'minnelijke schikking' dan probeer je hen ook te steunen, zodat zij er
zo goed mogelijk uitspringen.
Ik heb hen in het verleden nauwelijks bijeenkomsten zien houden voor alle bewoners, een reguliere Nieuwsbrief
die bv. maandelijks uitkwam had m.i. ook niet verkeerd geweest enz. Van
meet af aan heeft het Bewonersplatform een hoog 'eigenheimer-karakter'
gehad.
Elke aangeboden hulp door derden die in stilte had kunnen
plaats vinden (en niet alleen door het PEL) in de vorm van relevante
stukken enz. werd bijna als een vijandige daad gezien...]
Ook bij de renovatie elders in de wijk komt de gemeente haar beloften
niet na. Voor de zomervakantie had ieder huishouden in de
renovatiestraten een op zijn maat gesneden voorstel zullen krijgen,
inclusief een subsidieaanbod.
"Daar is niets van terecht gekomen", stelt Sietsma vast, zodat dit deel
van de wijk nu ook verloedert. Opbouwwerker Douwe Beimin valt haar bij:
"De mensen wachten en wachten. Als je meer dan twee jaar onderhoud
uitstelt, gaat je huis hard achteruit."
[Zoals eerder gesteld: Klein onderhoud uitstellen is dom. De waarde van
je huis gaat dan wel achteruit en je woont er per slot ook zelf, dus je
hebt zelf last van gebreken. Groot onderhoud uitstellen is m.i.
begrijpelijk.]
Het Bewonersplatform hekelt de schamele informatievoorziening door de
gemeente. Als er al nieuws is, gaat het volgens het platform om
"onaangename verrassingen". Tot overmaat van ramp neemt de drugsoverlast
de laatste maanden sterk toe. Met een actiedag (zaterdag 7 september)
hopen de wijkbewoners de aandacht op hun tergende onzekerheid te
vestigen.
[Ergens doet het Bewonersplatform me denken aan de Joodse Raad: "Schiet
toch eens op met die sloop"... Dat in plaats van de tegenaanval in te zetten richting gemeente: Stel het plan maar bij in onze richting...
Als ik het goed heb begrepen wil Leefbaar Leeuwarden een extra
vergadering van de Commissie Stadsontwikkeling waarvoor ook de bewoners
uitgenodigd moeten worden; soort hoorzitting idee waarbij bewoners hun
verhaal kunnen doen m.b.t. de gemeente? Formele berichten hierover heb
ik nog niet gezien.]
Vijf gemeenteambtenaren werken met man en macht aan opheldering van de
strop die naar verluidt EUR 3 miljoen bedraagt. Maar zij hebben
afgelopen vrijdag een door wethouder Roel Sluiter (volkshuisvesting)
gesteld ultimatum moeten laten verstrijken. De wethouder spreekt van een
complexe materie, die zich niet zonder strubbelingen laat begrijpen.
"Het is echter niet langer verantwoord de beschikbare informatie achter
te houden". Projectleider Jan Eikelenboom is de wacht aangezegd.
[De dagen van de derde of vierde projectleider lijken geteld... Zou hij
ook de trap van het stadhuis afgeschopt worden? Zou hem ook de toegang
tot het Stadskantoor worden ontzegd? Net als de vorige? Van mijn part na
zijn opmerkingen contra alleenstaanden in de Vrijheidswijk.]
Volgens het Bewonersplatform heeft de gemeentemakelaar zich misdragen
bij de eerste aankopen. Er zou een harde kern zijn ontstaan van bewoners
die het op onteigening willen laten aankomen. Dat zou de operatie voor
de gemeente nog duurder maken.
[Goed zo: Knok het maar uit met die gemeente. Hoe duurder het wordt, hoe
beter voor de stad. Er moet een andersoortige Stedelijke Vernieuwing
komen met meer renovatie, minder sloop, meer (preventief) beheer opdat
buurten niet tot Vegelinniveau afglijden enz. Dat lukt alleen als de
huidige weg blijkt een doodlopende weg te zijn. Het College moet net
zolang op z'n financiële bek gaan totdat de Raad het zat wordt en B en W opdraagt een andere weg in te slaan met SV.]
Wethouder Sluiter beloofde de Leeuwarder gemeenteraad dat hij samen met
VVD-collega Arno Brok (grondzaken) spoedig een analyse van de financiële
problemen zal maken. Stopzetting van de stedelijke vernieuwing vindt
Sluiter "ondenkbaar" en vanwege de reeds verkregen subsidies van het
rijk "een volstrekte onmogelijkheid".
[Nogmaals: Bekijk maar eens of je die subsidies op basis van de
regelgeving niet anders kan inzetten in de Vegelin.]