LEEUWARDER HUURWONING MEER IN TREK


Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 7/6/2002
Bericht naar aanleiding van verschijnen gemeentelijk rapport "Cijfers voor wijken"; de "Rapportage Wijksignaleringssysteem 2001"


Relevante links: "Enige opmerkingen n.a.v. het rapport 1999 van het Wijksignaleringssysteem 'Cijfers voor Wijken' en:
"Wijken nauwkeuriger in kaart gebracht"

De gemeente bracht onlangs haar 2-jaarlijkse rapport uit: "Cijfers voor wijken"; de "Rapportage Wijksignaleringssysteem 2001".
Dat is dat rapport waarin alles staat wat het resultaat is van de permanente "monitoring" van van alles en nog wat; ook van zaken waar de gemeente geen fluit mee te maken heeft zoals de mate waarin mensen wel of niet contact hebben met buren en andere buurtgenoten...
Oh wee als veel mensen in een buurt in de enquête die ook deel is van het onderzoek, zeggen dat ze dat niet hebben:
Weer een 'vervalindicator' erbij. En dat betekent concreet op termijn dat je huis wordt gesloopt...
Wat dat betreft wonen veel Leeuwarders ook op de Westbank...
De Leeuwarder Courant van vrijdag 7/6/2002 schreef het volgende over het rapport:

LEEUWARDER HUURWONING MEER IN TREK

LEEUWARDEN - De vraag naar een goedkope huurwoning in Leeuwarden groeit en is duidelijk over zijn dieptepunt heen. Dit concludeert de gemeente in haar twee-jaarlijkse rapport over het wel en wee van de wijken en dorpen. Het gemiddelde aantal gegadigden voor een vrijkomende huurwoning is tussen 1998 en eind 2000 verdrievoudigd.
[De bewering in het rapport is dat het gemiddeld aantal reacties per opgezegde huurwoning 5 tot 6 was in 1998 en 1999, dat dat in het eerste halfjaar van 2000 steeg tot 10 en in de tweede helft van 2000 tot 15.]

Tegelijkertijd is de leegstand flink gedaald tot onder het niveau van vijf jaar geleden. De honkvastheid neemt toe: 30 procent van de Leeuwarders woont al minstens tien jaar op hetzelfde adres (in 1997: 28 procent). Blijkens een enquête onder tweeduizend inwoners blijkt dat de wens om naar een buurgemeente te verhuizen minder vaak wordt geuit dan in 1999.
[Het rapport blijft echter dom en hardnekkig uitgaan van CBS-cijfers met betrekking tot de leegstand:
Het heet dan: 4 procent in 1997, 5 procent in 1998 en 1999 en 4 procent in 2001. Dit dan over het totale woningbestand.
Leegstand is conform de CBS-definitie een woning waar op een bepaalde peildatum, volgens de registratie van burgerzaken, niemand staat ingeschreven. Het rapport geeft toe, dat de registraties van de woningcorporaties lagere uitkomsten geven m.b.t. hun leegstand.
M.i. komt dat omdat de woningcorporaties eenvoudigweg hun verhuuradministraties hiervoor gebruiken en die beschouw ik als 'hard'.
De gemeente zou er goed aan doen hun bevolkingsregister eens op orde te brengen:
Het levert de gemeente ook nog eens meer geld op uit Den Haag voor het gemeentefonds...
Bovendien rekent de gemeente m.i. ook de nieuwe woningen mee die nog leeg staan omdat ze nog niet klaar zijn en de complexen die grotendeels leeg staan omdat ze gesloopt worden...
Zo komen ze bv. bij Hempens/Teerns op een leegstand van 7 procent of meer...
Laat daar nu Zuiderburen in aanbouw zijn...
Kortom: M.i. ligt de leegstand bij de corporatiewoningen momenteel beneden de 1 procent, wat extreem laag is.]

Leeuwarden kan alleen indirect aan de groeiende behoefte aan goedkope huurwoningen tegemoet komen.
[M.a.w.: Er wordt weer eens ingezet op de doorstroming; de sociale drainage van elke buurt, als dat te heftig gaat. Dat betekent dat de starters en andere laagbetaalden weer achteraan staan in de file voor het stoplicht. Licht op groen: De voorste rijdt, maar de achterste nog lang niet. Is de achterste bijna bij het groene licht, dan springt dat weer op rood...
Zo werkt doorstroming voor de laagbetaalde woningzoekende! Dat is nu precies de reden waarom het PEL tegen sloop is van goedkopere woningen.
Rechtstreeks in Zuiderburen 25 procent 'sociale huurwoningen' bouwen zoals het "Nationaal Akkoord Wonen" aangeeft als gemiddelde? Onmogelijk gezien de bouwkosten en grondkosten. Dat kan alleen als de onrendabele top wordt weggedrukt door objectsubsidie, zoals het Rijk dat ooit deed.
Kortom: Ofwel er wordt weer objectsubsidie ingevoerd voor nieuw te bouwen sociale huurwoningen ofwel dit verhaal is onuitvoerbaar.
Alternatief: Woningcorporatie verkoopt woningen en haalt uit haar winst geld voor deze onrendabele top? De dure huurwoningen zijn al verkocht in grote aantallen door de jaren heen en gezien de druk op de goedkopere bestaande voorraad is verkoop van goedkopere huurwoningen momenteel niet verantwoord.
Ander alternatief: Corporatie mag ook voor projectontwikkelaar spelen in Zuiderburen of toekomstig Leeuwarden-Zuid, bouwt koopwoningen en dekt uit de winst de onrendabele top voor nieuwe 'sociale huurwoningen'. Bv. 2 of 3 blokken nieuwbouw koopwoningen; 1 blok sociale huurwoningen.
Wellicht is dit het enig haalbare alternatief, wat dan vrij dure huurwoningen oplevert die echter wel beneden de huursubsidiegrens zitten.
Maar juist dit wil de gemeente niet, omdat de projectontwikkelaars waarmee de gemeente in zee ging in Zuiderburen, dit niet willen. Als de gemeente echter grondeigenaar is geworden, kan de gemeente echter m.i. bepalen wie op haar grond een project ontwikkelt. Zouden projectontwikkelaars in bovengeschetst scenario afhaken, dan moeten de corporaties m.i. de 'gaten' die dan in het plan vallen, ook maar opvullen, mits hun winsten weer worden aangewend voor:
Sociale huurwoningen in nieuwbouw en renovaties in de oudbouw. Dat zal dan m.i. moeten worden vastgelegd.]

Er worden voornamelijk vrij dure koopwoningen gebouwd, zoals in Zuiderburen. Deze nieuwbouw is opvallend populair bij de eigen ingezetenen. Hun verhuizing biedt ruimte voor een 'verhuiscarroussel', die uiteindelijk aan de onderkant van de huizenmarkt weer lucht geeft.
[Ja, uiteindelijk... En maar wachten dus op die vrijkomende goedkopere woning of op dat flatje. Zie het betoog over doorstroming hierboven.]

De woningproductie in Leeuwarden blijft de laatste jaren echter duidelijk achter bij de streefcijfers.
[In een groot artikel "De nieuwe woningnood" schetst NRC Handelsblad van za. 8/6/2002 het failliet van de privatisering van de woningbouw.
De achterblijvende woningproductie is een landelijk beeld:
In 2001 werden er 65.000 nieuwbouwwoningen gebouwd, het laagste aantal sinds 1950. In 2002 worden naar verwachting niet meer dan 60.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dat is ongeveer evenveel als in de crisisjaren in de jaren dertig...
Begin jaren zeventig lag de woningproductie een aantal jaren ruim boven de 150.000 nieuwbouwhuizen per jaar...
Vorig jaar overwoog de Amsterdamse wethouder Stadig om van pure ellende maar noodwoningen te laten neerzetten...
De bouwkosten zijn explosief gestegen en veel gemeenten verrijken zich via het opschroeven van de grondkosten. Kortom:
Het is structureel mis met de nieuwbouwproductie.]

Met het oog hierop heeft corporatie Nieuw Wonen Friesland besloten de ontruiming en daaropvolgende sloop van de 5- en 12-hoogflats aan de Mariniersespel enige tijd uit te stellen.
[Dit ook i.v.m. de kamernood onder studenten. Die S5 en S12 zijn indertijd helemaal gerenoveerd. In feite is sloop pure waanzin. Een goed en strak beheer van de flats; dat is wat in feite het meest zinnig zou zijn en ze gewoon laten staan.]


Einde LC-bericht. Commentaar tussen [].