Hoorzitting Commissie van advies voor de bezwaar- en beroepschriften dinsdag 4 juni 2002.
Onderwerp: Bezwaarschrift Vereniging P.E.L. inzake afgifte splitsingsvergunning gemeente Leeuwarden aan Stichting Corporatieholding Friesland t.b.v. 127 laagbouwwoningen Rode Dorp te Leeuwarden.


VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN POSTBUS 2602 8901 AC LEEUWARDEN
TELEFOON: 058-2671636 E-mail: root@pel.xs4all.nl URL website: http://clik.to/pel ======================================

Hoorzitting Commissie van advies voor de bezwaar- en beroep- schriften dinsdag 4/6/2002.
Onderwerp: Bezwaarschrift Vereniging P.E.L. inzake afgifte splitsingsvergunning gemeente Leeuwarden aan Stichting Corporatieholding Friesland t.b.v. 127 laagbouwwoningen Rode Dorp te Leeuwarden.

Leeuwarden,4/6/2002

OPMERKINGEN INZAKE VERWEERSCHRIFT GEMEENTE LEEUWARDEN

A. Vereniging P.E.L. zou geen belanghebbende partij zijn.
Met betrekking tot het voortraject, ofwel de periode waarin "bedenkingen" naar voren konden worden gebracht:

Gemeente stelt o.a.: "Wanneer zienswijzen worden ingediend waarop een ontvangstbevestiging wordt verstuurd betekent dit niet dat de indiener van de zienswijze automatisch als belanghebbende wordt beschouwd."

De gemeente heeft meer gedaan dan zich beperken tot verzending van ontvangstbevestigingen:
De gemeente reageert inhoudelijk middels haar brief van 30/10/2001 (zie bijlage bij bezwaarschrift), gaat inhoudelijk in op onze 'bedenkingen' en trekt naar aanleiding daarvan de conclusie dat de procedure opnieuw gestart moet worden.
Sterker nog: Het heette in hun brief:
"Daar wij belanghebbenden nogmaals in de gelegenheid willen stellen hun zienswijze kenbaar te maken zullen wij thans voorbij gaan aan beantwoording van de inhoudelijke punten genoemd in uw brief. Wellicht dat u naar aanleiding van de nieuwe termijn voor inzage een aanvulling wenst te geven op uw brief." Einde citaat.

M.a.w.: Een vriendelijke uitnodiging om desgewenst aanvullende 'bedenkingen' in te dienen.

Op 4/2/2002 opnieuw een briefje van de gemeente:
Excuses worden aangeboden voor het niet eerder reageren op ons verzoek ons op de hoogte te houden van het verloop van de procedure. Tevens wordt weer inhoudelijk ingegaan op onze brief:
De gemeente geeft toe dat er een onjuistheid staat in de publicatie van de aanvraag splitsingsvergunning.

Tot drie maal toe wordt de procedure opnieuw gestart en elke keer wordt dit afgekondigd in het blad Huis aan Huis, waarbij ook steeds de stukken voor elke burger en organisatie ter inzage liggen.

Door bovengenoemde brieven en door deze afkondigingen in het Huis aan Huis blad wordt op zijn minst de indruk gewekt dat de Vereniging P.E.L. mede als belanghebbende werd gezien.
Indien dat niet zo zou zijn, ontgaat ons waarom de gemeente ons dan na onze eerste brief niet meteen een kort briefje schrijft met bv. als strekking:
"Het staat een ieder uiteraard vrij ons een brief te sturen met "bedenkingen" maar op grond van artikel 37 lid 1 van de Huisvestingswet wordt de Vereniging P.E.L. niet als belanghebbende partij gezien" of iets van gelijke strekking.
Niet dat dergelijk briefje verplicht is, maar het had de gewekte verwachtingen wel weg kunnen nemen.
De vraag waarom de gemeente verwachtingen m.b.t. ontvankelijkheid wekt tegen eigen opvattingen in, blijft voor ons onbeantwoord.

B. Bewonersvereniging Rode Dorp ontvankelijk verklaard, maar Vereniging P.E.L. niet. (het gelijkheidsbeginsel)

De gemeente beweert dat Vereniging P.E.L. een 'algemeen doel' nastreeft voor de hele gemeente op het gebied van volkshuis- vesting.

De hele gemeente is ook inclusief het gebied waarin het Rode Dorp ligt.
De gemeente Leeuwarden is kennelijk ook aanhanger van de opvatting die ook heerst bij vele wijkgebonden organisaties, dat een stedelijke organisatie per definitie ondergeschikt is aan de wijkgebonden organisaties en dat zij hoogstens als dienstverlenend orgaan in koepelvorm de wensen en opvattingen van wijkgebonden organisaties mogen verwoorden.
Dat zijn echter politieke opvattingen waar we niets mee te maken hebben. Onze leden wonen verspreid door de hele stad en ook in het Rode Dorp.
De gemeente ziet over het hoofd dat algemene volkshuisvestingsdoelen door ons steeds vertaald dienen te worden in specifieke opvattingen m.b.t. concrete zaken die op dit terrein steeds aan de orde zijn. In zoverre zijn we vergelijkbaar met een politieke partij:
Een beginselprogramma dient ook steeds vertaald te worden naar keuzes, opvattingen en meningen al naar gelang het onderwerp wat aan de orde is.
"Hoe worden volkshuisvestingsbelangen in een concrete situatie het beste gediend?" is daarbij een kernvraag die het PEL steeds weer dient te beantwoorden. In de praktijk moeten leden en bestuur dit formuleren.
Het is een onzinnige en een absurde eis, om als vereniging voor de hele gemeente, statuten te hebben die op voorhand voorzien in specifiek alle concrete volkshuisvestingssituaties die zich *kunnen* voordoen in de stad of in een wijk.

De gemeente stelt dat Bewonersvereniging Rode Dorp een "direct specifiek afgeleid belang" heeft. Wat bedoelt de gemeente nu?
Hebben zij nu een direct belang of een afgeleid belang?

De gemeente spreekt zichzelf hier tegen door naar het P.E.L. toe te wijzen op de Huisvestingswet m.b.t. de ontvankelijkheid, maar dat niet te doen richting Bewonersvereniging Rode Dorp.
De Bewonersvereniging Rode Dorp heeft in de zin van de Huisvestingswet geen direct belang:
Ten eerste zijn lang niet alle huurders lid, ten tweede kan Bewonersvereniging Rode Dorp niet het *direct* belang vertegenwoordigen van de huurders in de zin van artikel 37 lid 1 Huisvestingswet. De huurders hebben ook geen machtiging afgegeven aan Bewonersvereniging Rode Dorp om hun te vertegenwoordigen bij de procedure m.b.t. de 'bedenkingen':
Uit de stukken blijkt dat 10 individuele huurders in het Rode Dorp zelf 'bedenkingen' indienden.
Tevens is Bewonersvereniging Rode Dorp met name een huurdersvereniging, geen kopersvereniging specifiek gericht op belangenbehartiging van de mogelijke a.s. kopers van het Rode Dorp.
M.a.w.: Hoe 'specifiek' is hun 'specifiek afgeleid belang' eigenlijk en wat is m.b.t. het 'directe' belang het verschil met Vereniging P.E.L.?

C. Artikel 37 lid 1 Huisvestingswet: Gebruiker en eigenaar belanghebbend:

De hoofdstelling in het verweerschrift is de Huisvestingswet.
Gebruiker en eigenaar zijn belanghebbend, verder niemand.
Indien we de gemeente hierin even volgen, kan het niet zo zijn dat Bewonersvereniging Rode Dorp ontvankelijk is:
Deze vereniging is noch gebruiker noch eigenaar.
M.a.w.: Volgens de eigen gemeentelijke stellingname had ook Bewonersvereniging Rode Dorp niet-ontvankelijk moeten worden verklaard m.b.t. haar 'bedenkingen'.
Zij werd echter wel ontvankelijk verklaard, maar haar 'bedenkingen' werden inhoudelijk gewogen en ongegrond verklaard. Dat feit is niet meer terug te draaien en daarom beroepen wij ons op het gelijkheidsbeginsel.

D. Punt 3 van het gemeentelijke verweerschrift:

Enerzijds stelt de gemeente dat ons beroep op de Awb (Algemene Wet Bestuursrecht) onjuist is, omdat in de Huisvestingswet expliciet is bepaald wie het recht heeft tot het indienen van 'zienswijzen' en dat dan de "LEX Specialis" voorgaat en in de plaats treedt van de Awb, anderzijds stelt de gemeente:
"De Algemene wet bestuursrecht bepaalt hoe besluiten bekend moeten worden gemaakt."
In de redenering van de gemeente is dit volstrekt logisch indien de Huisvestingswet niets regelt m.b.t. bekendmakingen van bv. een aanvraag voor een splitsingsvergunning.
Echter: De Huisvestingswet heeft hierover wel degelijk een bepaling, nl. artikel 36 lid 1 en 2. Nu echter geldt in de optiek van de gemeente toch weer gewoon de Awb, alsof in de "LEX Specialis" niets geregeld zou zijn m.b.t. een bekendmaking.
Wij vinden dit een inconsequente toepassing van deze 'voorrangsregel'.

Met betrekking tot de door ons in het kader van de Awb aangehaalde artikelen 1:6 lid a t.m. d stelt de gemeente dat dit een foute verwijzing zou zijn. Terecht stelt de gemeente dat dat artikel een uitsluiting betreft van een aantal hoofdstukken in het kader van het strafrecht. Dat weten wij echter ook wel, maar aangezien dit de enige uitsluitingen waren die de Awb geeft, was onze conclusie dat er op zich geen nadere uitsluitingen waren, indien we "LEX Specialis" even buiten beeld laten.

De gemeente beweert: "PEL krijgt de mogelijkheid om bezwaar in te dienen en is daarom belanghebbende aldus PEL."
Dit is een onjuiste standpuntweergave:
Het PEL baseert haar stelling o.a. op het voortraject waarin 'bedenkingen' konden worden geuit en de herhaaldelijke inhoudelijke reactie van de gemeente op onze drie brieven met 'bedenkingen'.
De gemeente startte op een gegeven moment zelfs de procedure overnieuw n.a.v. onze eerste brief met 'bedenkingen'. Reeds op dat moment werd de verwachting gewekt dat het PEL belanghebbende was. De stelling van de gemeente dat het PEL op formele gronden belanghebbende is na het niet-ontvankelijk verklaren van onze 'bedenkingen' is op zich juist, maar onvolledig:
De voorgeschiedenis bij de 'bedenkingen' wordt buiten beeld gelaten.

De gemeente stelt bij haar punt 3 ook:
"PEL kan niet voor afzonderlijke leden van de organisatie als vertegenwoordiger optreden op basis van de statutaire doelstelling."
Dat kan Bewonersvereniging Rode Dorp ook niet, noch enige andere vereniging, behalve als de leden een machtiging afgeven aan de vereniging om op te treden voor hun directe belangen en hen daarin te vertegenwoordigen. Ook zelfs een vakbond kan dit niet op basis van haar statuten, maar slechts omdat m.b.t. haar onderhandelingen over bv. een CAO e.e.a. wettelijk is geregeld, los van de vakbondsstatuten.
M.a.w.: Wat is op dit punt het verschil tussen Bewonersvereniging Rode Dorp en Vereniging P.E.L.?

Over de stelling dat het belang van het PEL een algemeen of collectief belang is, cq. een algemeen doel nastreeft, heb ik al eerder het nodige gezegd.
Ik wijs er op dat uit onze feitelijke werkzaamheden, ook bekend bij de gemeente, al jarenlang blijkt dat deze uitgebreider zijn dan onze statutaire doelstellingen. Het is slechts door geldgebrek dat deze niet zijn aangepast aan de feitelijke doelstellingen.

De gemeente stelt: "PEL mag wel optreden voor individuele belangen, maar zo presenteert PEL zich niet."
Wij hebben in deze wijk leden die ons steeds op de hoogte hebben gesteld van datgene wat er gaande was m.b.t. de onderhandelingen tussen Bewonersvereniging Rode Dorp en Woonbedrijf Patrimonium.

Nadat het PEL er aanvankelijk het zwijgen toe had gedaan om het onderhandelingsproces niet te frustreren, koos Patrimonium op een gegeven moment eenzijdig voor splitsing in appartementsrechten van de woningen, tegen de zin en verwachting van deze leden in.
Op dat moment is besloten voor hun belangen op te komen. Daarnaast is uiteraard getracht op te komen voor een algemeen volkshuisvestingsbelang zoals wij dat althans zien.

Tenslotte: De gemeente stelt dat het PEL niet rechtstreeks in haar belang is getroffen omdat het door het PEL gestelde belang niet als doel van de vereniging PEL is omschreven.
Zoals eerder betoogd: Zoiets specifieks als bv. "Het voorkomen dat het Rode Dorp wordt gesplitst in appartementsrechten" kan men toch in redelijkheid niet verwachten in statuten?!

Met betrekking tot de inhoudelijke kant van het bezwaar verwijs ik voornamelijk naar ons bezwaarschrift plus de drie bijlagen, behoudens die zaken die de gemeente gedurende de procedure zelf heeft gecorrigeerd.

Onze inhoudelijke hoofdstelling is, dat de wetsgeschiedenis van het appartementsrecht er op wijst dat het niet de intentie van de wetgever is geweest ook laagbouw te splitsen in appartementsrechten.
Wij zijn van mening dat er alleen iets te splitsen valt indien aard en bouwwijze van een complex dit noodzakelijk maken, bv. collectieve ruimten, trappenhuizen, liften enz.
Ofwel: Horizontale eigendom.
Artikel 34 lid 2 sub c van de Huisvestingswet geeft restricties m.b.t. de vraag wat een gemeente in haar Huisvestingsverordening kan zetten en een van de zaken die een gemeente kan opnemen, is:
"het voorkomen van splitsing van rechten op gebouwen waarvan de toestand uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud zich geheel of ten dele tegen splitsing in appartementsrechten of de verlening van deelnemings- of lidmaatschapsrechten verzet."
De gemeente heeft in haar Huisvestingsverordening 1999 bij artikel 2.4 lid 1b ook de 'indeling' als mogelijke weigeringsgrond genoemd.
En m.b.t. de staat van onderhoud blijft de woontechnische staat en dan met name de staat van de nutsvoorzieningen een onderbelicht gebied, temeer omdat Hellema stelde:
"Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken." Einde citaat.

Afrondend: Indien deze splitsing toch niet onjuist naar de letter van de wet zou zijn, dan wordt in elk geval niet gehandeld naar de geest van de wet.
Wat hier plaats vindt is o.i. oneigenlijk gebruik van de appartementswet voor eigen doeleinden van de woningcorporatie waarvoor het Nederlandse appartementsrecht niet werd ontworpen.
Verenigingen van Eigenaars die gedomineerd worden door verhuurders zijn situaties die niet in het belang zijn van de volkshuisvesting.
Vraag dat maar aan eigenaar-bewoners van appartementen die hier mee te maken hebben.


secretaris Vereniging P.E.L.