Zie ook: Wijzigingen in huurprijsstelsel beginnen op 1 juli 2002!
1e termijn SP door Paulus Jansen
MdV,
Het is op zich prima als de staatssecretaris draagvlak zoekt voor zijn
toekomstplannen voor de volkshuisvesting, voor zover we dit woord
overigens nog van hem mogen gebruiken. Het gepolder heeft bij het
Nationaal Akkoord Wonen wel erg lang geduurd, omdat op een aantal
punten de poldergenoten het eigenlijk niet zo eens zijn met de
staatssecretaris.
Zo weigeren Aedes en de VNG akkoord te gaan met de
harde doelstelling om 50.000 huurwoningen per jaar te verkopen. En ook
de formulering die er uit is gerold voor het particuliere
opdrachtgeverschap ademt de sfeer van:
"we zijn het met elkaar eens dat
we het niet eens zijn."
Waarbij dan nog moet worden aangetekend dat de
vertegenwoordigers van huurders, noch die van de eigen woningbezitters,
een vinger in de pap hadden bij het nationaal akkoord.
Merkwaardig voor een staatssecretaris die in de nota Mensen, Wensen,
Wonen juist de ambitie uitsprak van meer zeggenschap voor de burger.
Wat er resteert zijn een groot aantal vrijblijvend geformuleerde
intenties en inspanningsverplichtingen voor de koepelorganisaties, met
de expliciete toevoeging dat de koepelorganisaties VNG en Aedes hun
leden niet kunnen binden aan dit akkoord.
Laat ik er daarom maar geen
woorden aan vuil maken, behalve de constatering dat het Nationaal
Akkoord als overtuigend bewijs voor het draagvlak van dit beleid niet
erg overtuigend is.
Ik kom daarmee op een aanzienlijk concreter heet hangijzer:
het
huurbeleid voor de korte en middellange termijn. In de commissie
Vermeulen is de Woonbond tijdens het gepolder aardig in het moeras
gezakt, zoals blijkt uit de beoordeling door haar eigen achterban van
het onderhandelingsresultaat.
De vraag is overigens of er in dit
gezelschap veel meer inzat, gezien de overdaad aan verhuurders
tegenover de woonbond.
Voordat ik inga op de adviezen van de commissie, die de
staatssecretaris integraal heeft overgenomen, heb ik nog enkele vragen
naar aanleiding van het rapport.
Op pag.11 van het rapport lees ik: "De wens om de huursector gevarieerd
en interessant te houden voor alle groepen uit de samenleving wordt
door overheid en organisaties van huurders en verhuurders gedeeld."
einde citaat.
De feitelijke trend is echter de marginalisering van de huursector,
door uitstroom van de middengroepen naar de koopsector. Je houdt dan
over als de belangrijkste doelgroepen: huishoudens met lage inkomens,
en delen van de categorieën starters en ouderen. Wat doet de
staatssecretaris met deze uitspraak van de commissie?
Een tweede citaat: "De mate van gelijke behandeling van huren en kopen
is een onderwerp van discussie geweest binnen de commissie. Wanneer de
financiële effecten van de overheid worden bezien, zijn er grote
verschillen waarneembaar. De commissie heeft zich ingehouden hier een
waardeoordeel over te vellen, aangezien dit buiten de opdracht viel.
Wel wijst zij erop dat de overheid op deze wijze sterk intervenieert in
de onderlinge concurrentieverhouding van huur- en koopmarkten."
Zelfde vraag als zojuist: wat doet de staatssecretaris met deze
uitspraak? Waarschijnlijk niets omdat hij onlangs -voor zover mij
bekend voor de eerste keer- op mijn schriftelijke vragen naar
aanleiding van een OTB-onderzoek toegaf:
"Een gelijke behandeling van
huurders en kopers is geen uitgangspunt van het huidige woonbeleid."
Misschien kan ik daarom beter de woordvoerders van de andere fracties
deze vraag laten stellen.
Daarmee kom ik op de belangrijkste adviezen van de commissie. Voor de
lange termijn wordt gekozen voor een boxenmodel, waarvan de invulling
nog moet plaatsvinden.
Het belangrijkste nieuwe element in dit
boxensysteem is het introduceren van marktwerking door het gebruik van
referentiehuren.
Het is duidelijk dat dit een prijsopdrijvend effect heeft en de
bestaande tweedeling van succes- en verliezerswijken en regio's
versterkt wordt. De prijsniveau's op de markt voor koopwoningen zijn
hier een goede indicator voor. Een vergelijkbare koopwoning kan
afhankelijk van de ligging in de meest populaire of juist de minst
populaire regio van Nederland een factor vier in prijs verschillen.
Ook binnen stedelijke agglommeraties komen zeer grote verschillen in
marktprijs voor, afhankelijk van de populariteit van de wijk.
Voorzitter,
In het kader van het grote steden beleid is de afgelopen jaren met
grote regelmaat geconstateerd dat een betere spreiding van de
betaalbare woningvoorraad dringend gewenst is om segregatie langs
sociaal-economische lijnen tegen te gaan. Deze maatregel zal er,
ondanks de plechtige belofte dat zittende huurders niets hoeven te
vrezen, juist voor zorgen dat die tweedeling versterkt wordt!
Voorzitter,
Hoe is de commissie Vermeulen tot dit advies gekomen? Voor zover ik kan
nagaan, hebben hierbij vier argumenten een rol gespeeld. Ten eerste
zijn de kwaliteitskenmerken in het huidige systeem deels verouderd .
Dat ben ik met de commissie eens, maar je kan dan ook gewoon de
kenmerken actualiseren, dat is het verleden al herhaaldelijk gebeurd.
Ten tweede komen de consumentenvoorkeuren voor bepaalde locaties onvoldoende in de puntentelling tot uitdrukking. Ik vraag me af waar het woordje "onvoldoende" in deze zin op gebaseerd is. Zoals ik al eerder gezegd heb: als je de markt heilig verklaart, kunnen identieke woningen afhankelijk van hun ligging straks een factor vier in huurprijs gaan verschillen. Is dat wenselijk?
Ook nu is er overigens al een aanzienlijke marktinvloed op de hoogte
van de huur, omdat de verhuurders binnen de ruimte die de maximale
huurprijs biedt in de populaire wijken een aanzienlijk hoger percentage
van het wettelijke maximum vragen dan in de achterstandswijken.
Hierdoor komen in de betere wijken vooral de relatief succesvolle
huurders met de hogere inkomens terecht.
Als verdelingsmechanisme voor populaire, schaarse woningen kan ook de
wachttijd worden gebruikt, wat een stuk beter uitpakt voor mensen met
weinig geld.
Ten derde stelt de commissie Vermeulen:
de verouderingsaftrek benadeelt
de verhuurders van oudere woningen, ook als er geen sprake is van
kwaliteitsachterstanden. Ik weet dat de particuliere verhuurders hard
gelobbied hebben voor dit onderdeel, maar ik mis iedere feitelijke
onderbouwing.
Allereerst hebben oudere woningen wel degelijk een aantal structurele
minpunten, zoals slechte isolatie, tocht, condens, loden leidingen,
weinig elektra.
Deze zijn door renovatie slechts gedeeltelijk op te lossen. De huidige
regeling van de verouderingsaftrek stimuleert woningeigenaren juist om
te investeren in hun huis, omdat dan een gedeelte van de
verouderingsaftrek vervalt.
Het vierde argument van de commissie Vermeulen is de constatering dat
de aanpassing van de hoogte van de maximale huurprijzen over de jaren
heen een grillig verloop heeft gekend, zonder eenduidige systematiek.
Ik zou zeggen, dan voer je op dit punt toch een systematiek in. De
SP-fractie is voorstander van de volgende systematiek:
eerst een
substantiele verlaging van de puntprijs, daarna zou deze jaarlijks
geïndexeerd kunnen worden aan de index van de gemiddelde
huurontwikkeling.
Voorzitter, samenvattend, het is volstrekt onduidelijk waarom op basis
van deze analyse het hele normatieve systeem moet worden afgeschaft;
feitelijk draait het om het invoeren van het marktmechanisme als
bepalende factor voor de hoogte van de huur; dit zal er op termijn toe
leiden dat arme mensen niet meer in populaire wijken kunnen wonen;
sterker nog:
het kan ertoe leiden dat arme mensen gedwongen worden om
te verhuizen naar arme, impopulaire regio's, omdat ze de huren in de
dure regio's niet meer kunnen opbrengen. Of worden de uitkeringen en
het minimumloon straks ook gedifferentieerd naar regio of wijk?
Daarmee kom ik op de voorstellen voor de korte termijn.
Over de afschaffing van de verouderingsaftrek heb ik het al gehad.
Dat is een buitengewoon slecht idee. De enorme stapel brieven die de
Kamer hierover ontvangen heeft zegt voldoende.
Een tweede element is
het voorstel om de gemiddelde huurverhoging op corporatieniveau te
beperken tot de gemiddelde inflatie van de voorgaande vijf jaren plus
een opslag, afhankelijk van de huidige huur.
Dat heeft het voordeel dat grote schommelingen in de jaarlijkse
huurverhogingen de komende jaren uitblijven. Maar er is ook een nadeel,
waar ik nog weinig mensen over gehoord heb. De maximale wettelijke
huurverhoging, bedroeg afgelopen twee jaar 3,8%. Wat ons betreft is
dat maximum te hoog, maar het is in ieder geval lager dan het maximum
van 6,5% dat daarvóór gold.
De deal die in de commissie Vermeulen gemaakt is staat het toe om, bij
een huidige huur lager dan 50% maximaal redelijk een huurverhoging te vragen van
maximaal inflatie + 2%.
Dat loopt dan in stapjes af tot een maximale
huurverhoging gelijk aan de inflatie bij een huidige huur hoger of gelijk aan 70% van
maximaal redelijk.
De Nederlandse inflatie komt in 2001 naar
verwachting uit op 4,7%, volgens de Europese definitie zelfs op 5,3%.
Als je uit zou gaan van dit inflatiepercentage, loop je direct aan
tegen het wettelijk maximum van 3,8%. En een toeslag van 2% kan je al
helemaal vergeten als huisbaas.
Maar bij uitmiddeling krijgen de
verhuurders de kans om de piek in de inflatie in 2001 terug te halen in
de komende jaren. Zo gunstig als beweerd wordt is dit voorstel dus ook
weer niet.
Ik zou trouwens graag nog horen van de staatssecretaris wat
hij van plan is met het wettelijk maximum van 3,8%, want dat heb ik
niet kunnen opmaken uit zijn brief.