Aan de commissie stadsontwikkeling van de gemeenteraad van Leeuwarden

Betreft: inspraakreactie wijkplan Achter de Hoven/Vegelin

Leeuwarden, 30-5-00

Geachte leden van de commissie stadsontwikkeling,

Vandaag is in uw commissie het Wijkplan Achter de Hoven/Vegelin aan de orde.
Omdat in dit Wijkplan ook enkele passages over de voorgenomen verkoop van het Rode Dorp staan, willen wij hier op een paar aspecten van het Wijkplan ingaan. Overigens zijn deze punten ook al genoemd in de 'open brief' u op 26-5-00 van de Bewonersvereniging ontving.

Ongeveer een jaar geleden zijn de gesprekken tussen woningstichting Patrimonium (eigenaar van het Rode Dorp) en Bewonersvereniging Rode Dorp (toen nog 'in oprichting') begonnen. Er wordt gemiddeld zo eens per kwartaal gezamenlijk vergaderd.
Meteen vanaf het begin leken er twee doelstellingen te bestaan die door beide partijen onderschreven werden: het karakter van het Rode Dorp moet gehandhaafd blijven, koop moet mogelijk zijn voor de zittende huurders.
Veel verder dan dat zijn we eigenlijk nooit met elkaar gekomen. Patrimonium heeft nog wel van haar goede wil blijk gegeven door een tegemoetkoming in de verenigingskosten te geven, maar verder lijkt er geen intentie te zijn om het verkooptraject daadwerkelijk gezamenlijk tot een goed einde te brengen.

Om van dit laatste punt een voorbeeld te geven: vanuit de Bewonersvereniging is herhaaldelijk aangedrongen op het houden van een gezamenlijk bouwkundig onderzoek. Ons idee hierbij was dat wanneer je gezamenlijk een onderzoeksopdracht opstelt en gezamenlijk bepaalt welk bouwkundig bureau je hiervoor inschakelt, de uitkomsten van zo'n onderzoek voor beide partijen aanvaardbaar zouden moeten kunnen zijn.
Voor Patrimonium kwam zo'n gezamenlijk onderzoek absoluut 'nicht im frage', zo bleek. Men ging het zelf, met de eigen technische dienst, doen.
Uiteindelijk bleek dat het voor de eigen technische dienst toch een beetje teveel werk was, en werd Bouwbedrijf Friesland (BBF) ingeschakeld. Dit alles buiten de Bewonersvereniging om. Overigens is BBF nog steeds niet begonnen met het onderzoek.
Doordat er dus een onderzoek gehouden wordt dat geheel door Patrimonium bepaald wordt, zijn wij als Bewonersvereniging eigenlijk wel gedwongen om ook een onderzoek te laten doen. Echter, hiervoor hebben wij geen geld, en het zal geen verbazing wekken dat Patrimonium het niet voor ons wil betalen.
Er wordt immers al een 'onafhankelijk' onderzoek gehouden...

Het Wijkplan
In het Wijkplan staan een aantal zaken die voor het Rode Dorp van belang zijn:

• Op blz. 28 en 32 staat dat de woningen in het Rode Dorp (na wegwerken achterstallig onderhoud) primair aan de zittende huurders verkocht zullen worden. Tot voor kort gingen wij er ook vanuit dat dit de bedoeling was, en wij verwachtten dan ook een aangepaste verkoopprijs (we weten allemaal dat er vooral mensen met lage inkomens in het Rode Dorp wonen).
  Sinds 24-5-00 weten wij echter hoe Patrimonium de verkoopprijs gaat bepalen: men stuurt een makelaar langs die de woning moet taxeren 'als ware de woning leeg en op de vrije markt' en de uitkomst van deze taxatie is de prijs, kosten koper.
  Gevolg zal ons inziens zijn dat nog geen 10% van de zittende huurders zal kunnen kopen. Klaarblijkelijk speculeert Patrimonium erop dat men dan misschien nog wel meer kan verdienen door vrijkomende huurwoningen stuk voor stuk te verkopen.
  Oftewel, Patrimonium gaat de buurt als de eerste de beste belegger ordinair uitponden. Ons inziens ligt hier een taak voor de gemeente om dit te voorkomen. Zowel Patrimonium als de gemeente (d.m.v. publicaties van de Projectgroep en uitspraken van wethouder Bilker) hebben immers verwachtingen gewekt bij de bewoners van het Rode Dorp omtrent 'verkoop aan zittende huurders'. Wanneer Patrimonium vast houdt aan de prijsstelling zoals hiervoor genoemd, en in het Wijkplan blijft staan dat de verkoop 'primair aan zittende huurders' zal zijn, maken Patrimonium en de gemeente Leeuwarden de bewoners in het Rode Dorp blij met een dode mus.
• Wederom op blz. 28 en 32 wordt gesproken over bewonersondersteuning. Er komt een aanspreekpunt om bewoners(groepen) de weg te wijzen naar instanties en organisaties voor deskundige ondersteuning. Dat is prachtig.
  Wij weten echter al welke ondersteuning wij nodig hebben, namelijk bouwkundige ondersteuning en juridische ondersteuning. Deze ondersteuning is echter niet gratis. Op het gebied van financiële ondersteuning van bewonersgroepen is weinig concreets in het Wijkplan te vinden.
  Een subsidieaanvraag van onze kant om dit soort ondersteuning in te kopen wezen B&W begin dit jaar af. Straks weet dankzij het nieuwe aanspreekpunt iedere bewonersgroep de weg naar deskundige ondersteuning, maar kan niemand het daadwerkelijk inkopen.
• De tabel op blz. 34 van het Wijkplan komt met een paar opmerkelijke cijfers, waarvan wij ons afvragen hoe deze tot stand zijn gekomen.
  Achter het Rode Dorp staat als bouwkosten 6,8 miljoen en als bouwopbrengsten 15,1 miljoen. Het Rode Dorp telt 151 woningen. Delen we de cijfers uit de tabel door 151 woningen, dan komen we op een gemiddelde opbrengst van ¦100.000,- per woning en een gemiddelde investering (wegwerken achterstallig onderhoud, verbeteringen?) van zo'n ¦45.000,- per woning. Wij vragen ons af hoe men aan deze cijfers komt. Er is immers nog geen bouwkundig onderzoek geweest, hoe weet men dan hoeveel er geïnvesteerd moet worden? En hoe komt men aan een verkoopprijs van gemiddeld een ton?

Inmiddels hebben wij vernomen dat de woningen in het Rode Dorp voor gemiddeld ¦20.000,- op de balans staan. Tel daar de ¦45.000,- uit de tabel in het Wijkplan bij op en je hebt de 'kostprijs': ¦65.000,-
Uitgaande van de verkoopprijs (gemiddeld ¦100.000,-) uit de tabel in het Wijkplan zou Patrimonium dus een winst van gemiddeld ¦35.000,- per woning maken.
Dat is Patrimonium echter nog niet genoeg, men gaat uit van de marktwaarde.
De marktwaarde van de woningen in het Rode Dorp is naar verwachting gemiddeld zo'n ¦120.000,- (daar komt dan voor de kopers nog 10 à 12% kosten koper bij). Met andere woorden Patrimonium gaat voor een winst van gemiddeld ¦55.000,- per woning.
Het Rode Dorp als geldmachine...
Wanneer dit allemaal doorgaat, is het sociale gezicht van de woningstichting Patrimonium verborgen achter een wel heel dik masker van hebzucht!

Het zal u duidelijk zijn dat het ons inziens niet goed gaat met het verkooptraject Rode Dorp. We willen u dan ook vragen het verdere verloop hiervan kritisch te volgen en in te grijpen waar dat nodig en mogelijk is.
Het kan toch niet zo zijn dat het Rode Dorp onder het mom van 'verkoop primair aan zittende huurders' ordinair uitgepond gaat worden?
Ook u draagt hierin verantwoordelijkheid.

Hoogachtend,

namens Bewonersvereniging Rode Dorp,

R. Kelder
secretaris