LEEUWARDEN 20/1/2002 Onlangs is het ministerie van Volkshuisvesting een
onderzoek begonnen naar het functioneren van Verenigingen van Eigenaren.
Een Vereniging van Eigenaren ontstaat van rechtswege indien een blok
koopappartementen juridisch wordt gesplitst in z.g.
"appartementsrechten". Elke koper van zo'n recht is dan voor
een-zoveelste deel mede-eigenaar van het hele gebouw en heeft tevens een
exclusief gebruiksrecht op 'zijn' gedeelte; zeg maar het deel achter de
eigen voordeur. Hij/zij heeft een mede-gebruiksrecht op de
gemeenschappelijke delen van het gebouw, bv. portieken, galerijen,
liften ed.
VROM heeft 6000 adressen geselekteerd van appartementseigenaren en
onderzoeksbureau Laagland Advies ingehuurd om het onderzoek uit te
voeren.
In feite gaat het om twee onderzoeken:
a. Een onderzoek onder de bewoners van appartementen.
Deze vlag dekt
niet helemaal de lading, want dan zouden alle 52 vragen ook door
huurders beantwoord moeten/kunnen worden. Al bij vraag 8 wordt echter de
huurder verwezen naar het einde van de vragenlijst, maar wordt hem
verzocht de enquete toch terug te sturen. Op die manier krijgt VROM toch
een indruk van het aantal (particulier) verhuurde appartementen in een
flatblok.
De eigenaar-bewoners worden alle 52 vragen voorgelegd; de
eigenaar-verhuurders wordt vermoedelijk niets gevraagd, afhankelijk van
de selectiewijze van de adressen. Als is geselecteerd via het Kadaster
zou het goed moeten komen: Bij de grond waarop het gebouw staat, staat
namelijk de hoofdletter "A" van "appartementsrecht". Uiteraard hoort
daar een eigenaar bij met naam en adres.
b. Een onderzoek onder de Bestuurders/Administrateurs en Voorzitters van Verenigingen van Eigenaren. Dit zijn deels dezelfde vragen en deels andere vragen; 43 stuks in totaal.
VROM stelt in begeleidende brieven dat het doel van de vragenlijsten is:
"Een beter beeld krijgen van het functioneren van Verenigingen van
Eigenaren." en: "Door uw deelname aan het onderzoek kan het ministerie
van VROM een toekomstig volkshuisvestingsbeleid opstellen, dat beter is
afgestemd op de behoefte. Zo kan uit het onderzoek naar voren komen dat
meer gedaan moet worden voor Verenigingen van Eigenaren. Ook kan blijken
dat andere maatregelen nodig zijn om het onderhoud van woningen en
gezamenlijke bouwdelen door VvE's te bevorderen."
In een herinneringsbriefje wordt nog als nadere reden genoemd:
"Er zijn
steeds meer signalen dat het voor VvE's en individuele eigenaren van
appartementsrechten moeilijk kan zijn om onder andere het onderhoud aan
hun gebouw goed en in harmonie te regelen."
Ook wordt in die brief nog
gesteld:
"Om de bestaande regelgeving en mogelijkheden voor VvE's en
voor de individuele eigenaren goed te kunnen toetsen, is het van groot
belang dat zoveel mogelijk appartementseigenaren en voorzitters of
bestuurders van VvE's de enquetes invullen en terugsturen."
Een van de conclusies uit het onderzoek zou dus *kunnen* zijn: Het bijstellen van de regelgeving. In zijn Nota "Wonen in de 21e eeuw" die in het jaar 2000 verscheen, had staatssecretaris Remkes overigens al twee zaken aangekondigd die hij nader wilde regelen m.b.t. koopappartementen:
1. Het bestuur van een VvE moet een nieuwe eigenaar bij overdracht inzicht geven in de omvang van het reservefonds en moet aangeven welke vorderingen, zoals achterstallige servicekosten, er bij overdracht nog rusten op het appartement. (In feite dus een mededelingenplicht)
2. "In het appartementsrecht zal de aanleg van een onderhoudsfonds verplicht worden gesteld." Letterlijk citaat.
Het onderhoud en dan vooral het meerjaren-onderhoud, waarvoor een planning onontbeerlijk is, zijn zwakke punten bij veel VvE's. Ik zie als een van de grootste oorzaken daarvan de vaak dwarsliggende particuliere verhuurders in zo'n vereniging. Als zij de meerderheid hebben kunnen ze een VvE volledig 'lam' leggen ofwel: Er gebeurt niks meer...
VROM vraagt in beide vragenlijsten ook naar het aantal huurappartementen
en het totaalaantal flats dat onder de VvE valt. Er zijn ook vragen over
de onderhoudsstaat (Keuzes: Van zeer goed tot zeer slecht), zowel van de
gemeenschappelijke delen als van de eigen flat.
Het bouwjaar van het
gebouw wordt gevraagd, de overwegende leeftijdsgroep van de overige
bewoners enz.
Gevraagd wordt ook naar de bekendheid met het bestaan van de VvE en naar
de bekendheid met het feit dat men wettelijk voorgeschreven lid is van
de VvE zodra men een flat koopt.
Ik zou de mensen niet graag de kost willen geven die wel kopen, maar
van niks weten op dit punt. De voorlichting hierover door makelaar en
notaris is veelal nihil! Weet je dat niet, dan weet je ook niet dat de
ledenvergadering jaarlijks de bijdrage vaststelt aan de VvE t.b.v.
onderhoud aan de gemeenschappelijke delen, het betalen van de
opstalverzekering ed. Veelal is er 1 verzekering voor het hele gebouw en
wordt die premie niet betaald, bv. omdat de VvE niet functioneert, dan
ben je onverzekerd voor bv. brand met je appartement! Fikt het hele
gebouw af, dan ben je alles kwijt en resteert veelal slechts een forse
hypotheekschuld! Ook daarom is een 'werkende' VvE uiterst belangrijk.
Het is toe te juichen dat VROM eindelijk eens aandacht schenkt aan VvE's/koopflats. Tot nu toe waren koopflats het stiefkind van de volkshuisvesting. Dit marktsegment is echter van groot belang voor kleine huishoudens die baan hebben ergens tussen minimum en modaal. Het kan ook een startplaats zijn voor een jong tweepersoonshuishouden als begin van een 'wooncarriere'. Voorwaarden zijn dan echter wel dat de VvE goed draait en het onderhoud in orde is.
VROM stelt ook vragen over het wel/niet bestaan van een eventueel
meerjarenonderhoudsplan en over de planningstermijn. M.i. komt een VvE
veelal niet verder dan een termijn van 1 jaar vooruit. Dit ook omdat
vaak onderhoudsreserves ontbreken of ontoereikend zijn. Voor het
opbouwen van onderhoudsreserves heb je echter 'spaarcapaciteit' nodig in
de 'opbouw' van de bijdrage aan de VvE en veelal zijn veel eigenaren
niet bereid een substantieel hogere bijdrage te betalen.
Ook subsidiemogelijkheden zijn vaak dun gezaaid: Leeuwarden lijkt vrij
willekeurig subsidies wel/niet toe te kennen. We schreven daar al meer
over. Zo werd eind vorig jaar weer een verzoek om subsidie voor een
flatgebouw botweg afgewezen door een ambtenaar die terug schreef: "er
zijn geen mogelijkheden om u subsidie te verlenen". Nee de Tweede
Heliconflat kreeg ook niks, maar de Uiterdijksterweg weer wel. Logica?
Wie het weet mag het zeggen. Wellicht anticipeert de gemeente op hun
sloopbeleid??
Gevraagd wordt ook naar het jaar waarin voor het laatst groot-onderhoud werd gepleegd en waarom in 2001 geen groot-onderhoud werd uitgevoerd. Andere vragen gaan over de hoogte van de bijdrage aan de flatkas, de vergaderfrequentie van de VvE, of er een begroting wordt vastgesteld en of er een financieel jaaroverzicht, een balans, een winst-verlies rekening o.i.d. werd gemaakt over het jaar 2000.
Kortom: Een groot aantal heel zinnige vragen. Er zijn ook nog een paar vragen waarbij je denkt: Wat wil VROM daarmee? Zoals:
Samenstelling huishouden, de 'hoogst behaalde opleiding' (Zijn
flatbewoners 'dommer' dan anderen??!) in welke inkomensklasse valt uw
netto-maandinkomen en:
"Is uw vader in een van de volgende landen of
werelddelen geboren: Afrika, Latijns Amerika, Azie (Exclusief Japan en
Indonesie), Oost-Europa of voormalig Joegoslavie?" Einde citaat.
Een identieke vraag begint met: "Is uw moeder..." enz.
Wat is hier de relevantie van? Als je ergens woont: Je vader of moeder
woont hier toch niet?
Wellicht zijn de vragen over huishoudensgrootte,
inkomen en etnische achtergrond bedoeld om op basis daarvan weer iets
kwaadaardigs qua (sloop)beleid te formuleren?
Bv. op grond van
'evenwichtige bevolkingsopbouw' wat veelal kleine huishoudens treft of
op grond van de inkomens wat veelal de armeren treft of op grond van
etniciteit wat kan betekenen dat een aantal flatblokken prompt tot
'achterstandswijk' wordt 'verheven'?
Kortom: Het is maar net wat de
beleidsconclusies van VROM worden op basis van beide vragenlijsten. De
aandacht is er, nu nog een goed en positief beleid...
Tenslotte: VROM denkt deze zomer de resultaten klaar te hebben.
Informatie over het onderzoek staat op internet:
http://www.minvrom.nl/wonen
Wie vragen heeft kan ook e-mail sturen naar
vve@minvrom.nl of bellen:
070-3394659 op woensdag tussen 10.00-12.00
uur.
Voor algemene vragen: Afdeling publieksvoorlichting VROM op elke
werkdag van 9.00-12.30 uur: 070-3395050.