ONDERZOEK VROM NAAR FUNCTIONEREN VERENIGINGEN VAN EIGENAREN


EIGEN BERICHT

ONDERZOEK VROM NAAR FUNCTIONEREN VERENIGINGEN VAN EIGENAREN

LEEUWARDEN 20/1/2002 Onlangs is het ministerie van Volkshuisvesting een onderzoek begonnen naar het functioneren van Verenigingen van Eigenaren. Een Vereniging van Eigenaren ontstaat van rechtswege indien een blok koopappartementen juridisch wordt gesplitst in z.g. "appartementsrechten". Elke koper van zo'n recht is dan voor een-zoveelste deel mede-eigenaar van het hele gebouw en heeft tevens een exclusief gebruiksrecht op 'zijn' gedeelte; zeg maar het deel achter de eigen voordeur. Hij/zij heeft een mede-gebruiksrecht op de gemeenschappelijke delen van het gebouw, bv. portieken, galerijen, liften ed.
VROM heeft 6000 adressen geselekteerd van appartementseigenaren en onderzoeksbureau Laagland Advies ingehuurd om het onderzoek uit te voeren.

In feite gaat het om twee onderzoeken:

a. Een onderzoek onder de bewoners van appartementen.
Deze vlag dekt niet helemaal de lading, want dan zouden alle 52 vragen ook door huurders beantwoord moeten/kunnen worden. Al bij vraag 8 wordt echter de huurder verwezen naar het einde van de vragenlijst, maar wordt hem verzocht de enquete toch terug te sturen. Op die manier krijgt VROM toch een indruk van het aantal (particulier) verhuurde appartementen in een flatblok.
De eigenaar-bewoners worden alle 52 vragen voorgelegd; de eigenaar-verhuurders wordt vermoedelijk niets gevraagd, afhankelijk van de selectiewijze van de adressen. Als is geselecteerd via het Kadaster zou het goed moeten komen: Bij de grond waarop het gebouw staat, staat namelijk de hoofdletter "A" van "appartementsrecht". Uiteraard hoort daar een eigenaar bij met naam en adres.

b. Een onderzoek onder de Bestuurders/Administrateurs en Voorzitters van Verenigingen van Eigenaren. Dit zijn deels dezelfde vragen en deels andere vragen; 43 stuks in totaal.

VROM stelt in begeleidende brieven dat het doel van de vragenlijsten is:
"Een beter beeld krijgen van het functioneren van Verenigingen van Eigenaren." en: "Door uw deelname aan het onderzoek kan het ministerie van VROM een toekomstig volkshuisvestingsbeleid opstellen, dat beter is afgestemd op de behoefte. Zo kan uit het onderzoek naar voren komen dat meer gedaan moet worden voor Verenigingen van Eigenaren. Ook kan blijken dat andere maatregelen nodig zijn om het onderhoud van woningen en gezamenlijke bouwdelen door VvE's te bevorderen."
In een herinneringsbriefje wordt nog als nadere reden genoemd:
"Er zijn steeds meer signalen dat het voor VvE's en individuele eigenaren van appartementsrechten moeilijk kan zijn om onder andere het onderhoud aan hun gebouw goed en in harmonie te regelen."
Ook wordt in die brief nog gesteld:
"Om de bestaande regelgeving en mogelijkheden voor VvE's en voor de individuele eigenaren goed te kunnen toetsen, is het van groot belang dat zoveel mogelijk appartementseigenaren en voorzitters of bestuurders van VvE's de enquetes invullen en terugsturen."

Een van de conclusies uit het onderzoek zou dus *kunnen* zijn: Het bijstellen van de regelgeving. In zijn Nota "Wonen in de 21e eeuw" die in het jaar 2000 verscheen, had staatssecretaris Remkes overigens al twee zaken aangekondigd die hij nader wilde regelen m.b.t. koopappartementen:

1. Het bestuur van een VvE moet een nieuwe eigenaar bij overdracht inzicht geven in de omvang van het reservefonds en moet aangeven welke vorderingen, zoals achterstallige servicekosten, er bij overdracht nog rusten op het appartement. (In feite dus een mededelingenplicht)

2. "In het appartementsrecht zal de aanleg van een onderhoudsfonds verplicht worden gesteld." Letterlijk citaat.

Het onderhoud en dan vooral het meerjaren-onderhoud, waarvoor een planning onontbeerlijk is, zijn zwakke punten bij veel VvE's. Ik zie als een van de grootste oorzaken daarvan de vaak dwarsliggende particuliere verhuurders in zo'n vereniging. Als zij de meerderheid hebben kunnen ze een VvE volledig 'lam' leggen ofwel: Er gebeurt niks meer...

VROM vraagt in beide vragenlijsten ook naar het aantal huurappartementen en het totaalaantal flats dat onder de VvE valt. Er zijn ook vragen over de onderhoudsstaat (Keuzes: Van zeer goed tot zeer slecht), zowel van de gemeenschappelijke delen als van de eigen flat.
Het bouwjaar van het gebouw wordt gevraagd, de overwegende leeftijdsgroep van de overige bewoners enz.

Gevraagd wordt ook naar de bekendheid met het bestaan van de VvE en naar de bekendheid met het feit dat men wettelijk voorgeschreven lid is van de VvE zodra men een flat koopt.
Ik zou de mensen niet graag de kost willen geven die wel kopen, maar van niks weten op dit punt. De voorlichting hierover door makelaar en notaris is veelal nihil! Weet je dat niet, dan weet je ook niet dat de ledenvergadering jaarlijks de bijdrage vaststelt aan de VvE t.b.v. onderhoud aan de gemeenschappelijke delen, het betalen van de opstalverzekering ed. Veelal is er 1 verzekering voor het hele gebouw en wordt die premie niet betaald, bv. omdat de VvE niet functioneert, dan ben je onverzekerd voor bv. brand met je appartement! Fikt het hele gebouw af, dan ben je alles kwijt en resteert veelal slechts een forse hypotheekschuld! Ook daarom is een 'werkende' VvE uiterst belangrijk.

Het is toe te juichen dat VROM eindelijk eens aandacht schenkt aan VvE's/koopflats. Tot nu toe waren koopflats het stiefkind van de volkshuisvesting. Dit marktsegment is echter van groot belang voor kleine huishoudens die baan hebben ergens tussen minimum en modaal. Het kan ook een startplaats zijn voor een jong tweepersoonshuishouden als begin van een 'wooncarriere'. Voorwaarden zijn dan echter wel dat de VvE goed draait en het onderhoud in orde is.

VROM stelt ook vragen over het wel/niet bestaan van een eventueel meerjarenonderhoudsplan en over de planningstermijn. M.i. komt een VvE veelal niet verder dan een termijn van 1 jaar vooruit. Dit ook omdat vaak onderhoudsreserves ontbreken of ontoereikend zijn. Voor het opbouwen van onderhoudsreserves heb je echter 'spaarcapaciteit' nodig in de 'opbouw' van de bijdrage aan de VvE en veelal zijn veel eigenaren niet bereid een substantieel hogere bijdrage te betalen.
Ook subsidiemogelijkheden zijn vaak dun gezaaid: Leeuwarden lijkt vrij willekeurig subsidies wel/niet toe te kennen. We schreven daar al meer over. Zo werd eind vorig jaar weer een verzoek om subsidie voor een flatgebouw botweg afgewezen door een ambtenaar die terug schreef: "er zijn geen mogelijkheden om u subsidie te verlenen". Nee de Tweede Heliconflat kreeg ook niks, maar de Uiterdijksterweg weer wel. Logica? Wie het weet mag het zeggen. Wellicht anticipeert de gemeente op hun sloopbeleid??

Gevraagd wordt ook naar het jaar waarin voor het laatst groot-onderhoud werd gepleegd en waarom in 2001 geen groot-onderhoud werd uitgevoerd. Andere vragen gaan over de hoogte van de bijdrage aan de flatkas, de vergaderfrequentie van de VvE, of er een begroting wordt vastgesteld en of er een financieel jaaroverzicht, een balans, een winst-verlies rekening o.i.d. werd gemaakt over het jaar 2000.

Kortom: Een groot aantal heel zinnige vragen. Er zijn ook nog een paar vragen waarbij je denkt: Wat wil VROM daarmee? Zoals:

Samenstelling huishouden, de 'hoogst behaalde opleiding' (Zijn flatbewoners 'dommer' dan anderen??!) in welke inkomensklasse valt uw netto-maandinkomen en:
"Is uw vader in een van de volgende landen of werelddelen geboren: Afrika, Latijns Amerika, Azie (Exclusief Japan en Indonesie), Oost-Europa of voormalig Joegoslavie?" Einde citaat. Een identieke vraag begint met: "Is uw moeder..." enz.

Wat is hier de relevantie van? Als je ergens woont: Je vader of moeder woont hier toch niet?
Wellicht zijn de vragen over huishoudensgrootte, inkomen en etnische achtergrond bedoeld om op basis daarvan weer iets kwaadaardigs qua (sloop)beleid te formuleren?
Bv. op grond van 'evenwichtige bevolkingsopbouw' wat veelal kleine huishoudens treft of op grond van de inkomens wat veelal de armeren treft of op grond van etniciteit wat kan betekenen dat een aantal flatblokken prompt tot 'achterstandswijk' wordt 'verheven'?
Kortom: Het is maar net wat de beleidsconclusies van VROM worden op basis van beide vragenlijsten. De aandacht is er, nu nog een goed en positief beleid...

Tenslotte: VROM denkt deze zomer de resultaten klaar te hebben.
Informatie over het onderzoek staat op internet:
http://www.minvrom.nl/wonen
Wie vragen heeft kan ook e-mail sturen naar vve@minvrom.nl of bellen:
070-3394659 op woensdag tussen 10.00-12.00 uur.
Voor algemene vragen: Afdeling publieksvoorlichting VROM op elke werkdag van 9.00-12.30 uur: 070-3395050.

Secretariaat Ver. P.E.L.