College van burgemeester en wethouders van Leeuwarden

Postbus 21000

8900 JA Leeuwarden


Bewonersvereniging Rode Dorp

p/a Polderstraat 19

8933 EW Leeuwarden


Betreft: Zienswijze m.b.t. voorgenomen verlening splitsingsvergunning 'Rode Dorp'




Leeuwarden, 31-10-2001


Geacht college,


Middels een advertentie in 'Huis aan huis' d.d. 17-10-2001 heeft u belanghebbenden uitgenodigd een zienswijze aan u kenbaar te maken betreffende het eventuele verlenen van een splitsingsvergunning aan Corporatie Holding Friesland (CHF) voor een complex van 127 woningen in het Rode Dorp.

Hierbij maakt Bewonersvereniging Rode Dorp, hierna te noemen de Bewonersvereniging, gebruik van de mogelijkheid haar zienswijze kenbaar te maken.



Ontvankelijkheid


De Bewonersvereniging behartigt de belangen van de bewoners van het Rode Dorp en heeft daarboven een 'hoger belang' te weten het behoud van het karakter van het gebied dat het Rode Dorp omvat.



Procedureel


  1. Wanneer het niet de gebruiker is maar de eigenaar die de splitsingsaanvraag heeft gedaan moeten burgemeester en wethouders op grond van artikel 36 lid 1 Huisvestingswet onverwijld een afschrift van de splitsingsaanvraag zenden aan de gebruiker van de woonruimte of het gebouw.
    In het geval van het Rode Dorp zijn de bewoners aan te merken als gebruikers van de woonruimten. Zij hadden dus door burgemeester en wethouders een afschrift van de splitsingsaanvraag toegezonden moeten krijgen. De door burgemeester en wethouder geplaatste advertentie in 'Huis aan huis' is hiertoe niet voldoende.
    Bij de parlementaire behandeling van de Huisvestingswet werd hierover onder andere gesteld 'Een splitsingsvergunning zal in feite steeds worden aangevraagd door de eigenaar, zodat het daar steeds de gebruikers zullen zijn die op de hoogte moeten worden gesteld'. Omdat burgemeester en wethouders niet hebben voldaan aan deze toezendingsplicht moet de procedure ons inziens opnieuw gestart worden waarbij wel moet worden voldaan aan de toezendingsplicht. Uiteraard moet de inzagetermijn dan opnieuw beginnen te lopen.

  2. Op grond van artikel 37 lid 1 Huisvestingswet heeft de gebruiker, nadat hem overeenkomstig artikel 36 lid 1 Huisvestingswet mededeling is gedaan, vier weken om zijn zienswijze kenbaar te maken aan burgemeester en wethouders.
    Zelfs wanneer de advertentie in 'Huis aan huis' opgevat kan worden als een mededeling in de zin van artikel 36 lid 1 Huisvestingswet, hebben burgemeester en wethouders een te korte termijn (namelijk 2 weken) gegeven waarbinnen zienswijzen kunnen worden ingediend. Ook op dit punt is de procedure dus niet op de juiste manier gevolg. Dit moet ons inziens leiden tot het opnieuw, maar nu op de juiste wijze, voeren van de procedure.

  3. De terinzagelegging werd aangekondigd in 'Huis aan huis' van 17-10-2001. Deze krant werd in het Rode Dorp pas op vrijdagavond 19-10-2001 bezorgd. Dit was overigens nog een positieve uitzondering: de 3 voorgaande weken werd in het Rode Dorp überhaupt geen 'Huis aan huis' bezorgd.
    De aanvraag zou blijkens de aankondiging al op 18-10-2001 ter inzage liggen. Door de late bezorging van de 'Huis aan huis' hebben wij dus een paar dagen van de terinzagelegging gemist.

  4. Op donderdag (18-10-2001) bleek de vergunningaanvraag nog helemaal niet ter inzage te liggen. Ook al was 'Huis aan huis' dus gewoon op woensdag bezorgd, we hadden in ieder geval 1 dag van de termijn van terinzagelegging gemist.
    Pas op vrijdag bleek de aanvraag daadwerkelijk ter inzage te liggen.

  5. Artikel 2.3 lid 1 sub b van de Huisvestingsverordening 1999 van de gemeente Leeuwarden stelt, dat de aanvraag van een bij B en W ingediende splitsingsvergunning vergezeld moet gaan van: 'b. een door een deskundige opgemaakt rapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw. Dit rapport bevat mede een beschrijving en een beoordeling van de onderhoudstoestand van het gebouw.' Een dergelijk rapport ontbreekt bij de ter inzage gelegde stukken.
    De aanvraag die ter inzage ligt is dus onvolledig en moet alleen vanwege dit punt al worden afgewezen.



Inhoudelijk


  1. Bij de ter inzage gelegde stukken bevond zich een concept akte van splitsing. Een interessant punt, omdat het hier om een zeer ongebruikelijke vorm van splitsing (namelijk laagbouw) gaat. Helaas, men heeft zich hier wel erg gemakkelijk vanaf gemaakt. De concept akte van splitsing die ter inzage ligt is een akte van splitsing van een flatgebouw met 47 appartementen waarbij men de naam van de flat heeft vervangen door het etiket 'Rode Dorp'. In de akte wordt zelfs gesproken over de gemeenschappelijke gangen. Die zijn er niet in het Rode Dorp.
    Vanwege het feit dat men hier dus een soort onzin-akte heeft ingediend, is het zowel voor u, als voor belanghebbenden niet mogelijk om te beoordelen hoe CHF nu eigenlijk wil splitsen. Het is op basis van de ter inzage gelegde akte dus niet mogelijk om tot een gemotiveerd oordeel te komen met betrekking tot de splitsing.

  2. In de onderhandelingen waren zowel de woningstichting als wij het er steeds over eens dat er een zogenaamde 'zelfbewoningsclausule' gehanteerd zou gaan worden: de eigenaar van de woning zal deze zelf moeten bewonen. Dit om huisjesmelkers te weren. Uit de concept akte van splitsing blijkt dat men niet van deze akte gebruik heeft gemaakt om de zelfbewoningsplicht nog eens extra vast te leggen (zie hoofdstuk H artikel 24 ev.: een koper mag verhuren). Ons inziens een gemiste kans.

  3. Gesteld wordt dat het doel van de splitsing en het verplichte lidmaatschap van de VvE is om het Rode Dorp qua onderhoud goed te houden en qua uiterlijk een geheel te laten blijven. Naar de mening van de Bewonersvereniging zou men dit doel ook kunnen bereiken door middel van bepaalde bedingen in de koopakte en een vrijwillig lidmaatschap van een kopersvereniging.
    De manier waarop men nu met het Rode Dorp omgaat riekt naar klassendiscriminatie.
    Wij, als bewoners van het Rode Dorp, zijn volgens CHF (en volgens de gemeente Leeuwarden?) eigenlijk niet los vertrouwd!

  4. Het appartementsrecht wordt geregeld in Boek 5 artikel 106 t/m 147 BW. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de splitsing in appartementen oorspronkelijk bedoeld is voor gestapelde bouw. Later kwamen daar dan nog de particuliere bungalowparken bij, omdat ook de wegen en bijv. de zwembaden in dat geval gezamenlijk beheerd moesten worden. Het is nooit de bedoeling van de wetgever geweest dat 'gewone' laagbouwcomplexen aan de openbare weg gesplitst zouden worden in appartementsrechten.
    Niet voor niets wordt de splitsing in appartementsrechten met daaraan gekoppeld het verplichte lidmaatschap van een VvE bij gestapelde bouw door deskundigen de 'minst slechte' oplossing genoemd. M.a.w. ingeval van gestapelde bouw is er geen betere oplossing voorhanden, maar dat is er hier wel!
    In het geval van een laagbouwcomplex als het Rode Dorp gaat het veel te ver om te gaan splitsen in appartementsrechten.


Samenvattend kan gesteld worden dat de splitsingsaanvraag volgens de Bewonersvereniging niet op de juiste wijze is bekendgemaakt aan de gebruikers van de woonruimten in het Rode Dorp, en dat bovendien een te korte termijn van terinzagelegging is gevolgd. Op grond hiervan vindt de Bewonersvereniging dat de procedure opnieuw moet worden gestart en dan nu op de juiste wijze.

Inhoudelijk is de aanvraag dermate slordig gemotiveerd (o.a. fake-splitsingsakte, ontbreken onderhoudsrapport) dat het voor burgemeester en wethouders onmogelijk moet zijn om tot een voldoende afgewogen beslissing te komen.

Bovendien gaat het te ver om laagbouwwoningen te splitsen in appartementsrechten. Dit is een brug te ver. In het geval van het Rode Dorp riekt de hele constructie naar klassendiscriminatie.

Gezien de hiervoor aangevoerde punten, zowel afzonderlijk als in onderling verband bezien, is de Bewonersvereniging van mening dat de vergunningaanvraag splitsing Rode Dorp afgewezen moet worden.


We vertrouwen erop dat u ons op de hoogte zult houden van het verdere verloop van de procedure.




Hoogachtend,






E.F. Banda

(voorzitter)






R. Kelder

(secretaris)






G. Winius

(penningmeester)