Eigen bericht

LEEUWARDEN 17-10-2001

Opmerkingen over rapport particuliere woningverbetering: 'Vijf buurtanalyses Gemeente Leeuwarden. Uitwerking van het beleid particuliere woningverbetering 2000-2005'

Op 16-10-2001 stond dit rapport 'ter kennisname' op de agenda voor de Commissie Stadsontwikkeling. De raadsvergadering van de avond daarvoor liep echter uit zodat de commissievergadering niet doorging. Naar verluidt wordt dat nu 29-10-2001.

Dit geeft de gelegenheid om hierover nog even enige opmerkingen te maken. Het rapport zelf was 'uiteraard' weer niet naar de abonnementshouders gestuurd, zoals het PEL. Na enige pogingen onzerzijds kregen we dit vandaag alsnog opgestuurd door de gemeente.

Eerst enige opmerkingen over de behandelprocedure, zoals die staat te lezen in het bijbehorende 'Behandelvoorstel' en in het rapport zelf:

Tijdens het maken van deze 'quik scan' zoals de gemeente het zelf noemt, was er een begeleidingsgroep samengesteld die o.a. bestond uit ambtenaren van de afdeling Bouwen en Wonen, Welzijn, wijkmanagement, het projectbureau Stedelijke Vernieuwing, de SVK en woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland. Vertegenwoordigers van de betrokken huiseigenaren ontbraken echter: Over u en zonder u...
Vooral de deelname van woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland is vreemd: Is die ook al de baas over particuliere woningen? Dat zouden ze wel willen.
Bemoeizuchtig zijn ze in elk geval wel: Zo is een in feite belachelijk incident bekend van een medewerker van Nieuw Wonen Friesland, die bewoners ging lastig vallen over een verzamelcontainer die bij hun particuliere flat hoorde, waar derden rotzooi bij dumpten, de bewoners de schuld kregen en NWF uiteindelijk kennelijk zoveel invloed had, dat de flatbewoners hun verzamelcontainer kwijtraakten...
Overleg door NWF of gemeente of Afvalsturing Friesland met hun Vereniging van Eigenaren over het probleem: Absoluut niet! Als dit symptomatisch is voor hun werkwijze dan wacht woningeigenaren nog veel ergernis met NWF, temeer daar dit rapport wel over iets meer gaat dan een verzamelcontainer. Waar was overigens BWL? Mocht die niet in de begeleidingsgroep omdat ze wellicht niet genoeg sloopbereidheid hebben getoond?

Samengevat: Als men kijkt naar de bouwkundige staat van woningcomplexen dienen de woningeigenaren daar zelf van meet af aan ook bij betrokken te worden.

Tevens is het rapport al besproken in de wijkpanels en de stadsdeelteams van Oost en Zuid. Ten eerste stond dat nergens aangekondigd, ten tweede is het veelal volslagen duister wie in die wijkpanels zitten, waarom juist bepaalde personen daar in zitten, hoe ze bereikbaar zijn en of die vergaderingen wel openbaar zijn. Dikke mist dus. M.i. hadden juist zij de woningeigenaren die het aangaat, erbij moeten betrekken. Nu heeft het iets stiekums. Kortom: Het gaat weer over u en zonder u.

Pas nadat de Commissie Stadsontwikkeling het rapport 'ter kennisname' mag aannemen voor akkoord en daarmee de inhoud al vastligt, mogen volgens het bijbehorende 'Behandelvoorstel' de bewoners op een drietal bewonersavonden gaan 'inspreken'. Hoe wordt dat aangekondigd? Hoe kunnen betrokken bewoners desgewenst het rapport krijgen? Van tevoren lezen lijkt me nl. wel handig alvorens naar zo'n 'inspraakavond' toe te gaan. M.i. zouden de betrokken woningeigenaren allemaal een aankondiging in de bus moeten hebben als er voor hun complex zo'n avond wordt gehouden.

Toch blijft het iets raars houden: De 'begeleidingsgroep' mag uitgebreid de inhoud van het rapport wat 'aansturen', de woningeigenaren hebben achteraf slechts 'inspraak' alsof het huurders zijn van een woningcorporatie...

Opmerkingen over de inhoud van het rapport zelf:

Op 20-6-2000 was het beleid particuliere woningvoorraad aan de orde in de Commissie Stadsontwikkeling. Toen bleek al dat de gemeente bezig was het bestaande beleid 'af te bouwen'. Van onze kant is er toen voor gepleit om dan toch een bescheiden subsidieregeling aan te houden voor woningeigenaren, door bv. het wegsubsidiëren van de BTW op de facturen van de aannemer. Dit idee moet dan uiteraard nader uitgewerkt worden.

Ook bij eerdere gelegenheid hebben we er al op gewezen dat het huidige beleid particuliere woningverbetering ondergeschikt maakt aan het Stedelijke Vernieuwingsbeleid. Dat wil zeggen: Niet alleen fysieke zaken, zoals bv. de bouwkundige staat van het casco, maar ook 'sociale en economische problemen' worden meegewogen om te bepalen of men wel of geen subsidie krijgt. Bladzijde 1 van de nota stelt bv.: "Een integrale gebiedsanalyse naar fysieke, sociale en economische problemen is noodzakelijk om zicht te krijgen op de plaats en prioriteit die de woningverbetering binnen de Stedelijke Vernieuwing in zou kunnen nemen."

Deze terminologie is bekend: Wie een uitkering heeft, heeft 'dus' per definitie een sociaal probleem, of beter gezegd: IS een 'sociaal probleem' of heeft/is op zijn minst een 'economisch' probleem. De rest van de trits is ook wel bekend: Verkeerde huishoudensvorm, allochtoon zijn, arm zijn, aantal inbraken in de buurt enz. Gevolgen voor de huiseigenaar met een bescheiden huisje of flatje: Geen subsidie, maar 'sanering', ofwel sloop van zijn woning.
Zo worden ook qua subsidiebeleid de complexen waar de middeninkomens in de meerderheid zijn en bijna niemand werkloos of arbeidsongeschikt, bevoordeeld.
Inherent aan het huidige subsidiesysteem met daaraan de Stedelijke Vernieuwing gekoppeld, is, dat dit leidt tot oneigenlijk gebruik cq. misbruik van subsidiegeld voor particuliere woningverbetering en benadeling van de kleine woningeigenaar met een bescheiden huisje omdat hij toevallig behoort tot de lagere economische klasse. Hij is aangewezen op de bestaande woningvoorraad en een dure nieuwbouw-koopwoning ligt ver buiten zijn bereik qua geld.

Maar zelfs als we uitgaan van bovenstaande gemeentelijke sociale en economische kriteria, die overigens nergens hard vastliggen, en deze mee zouden laten wegen, konden en kunnen we nog niet veel lijn ontdekken in het subsidiebeleid.  Zo werd in het verleden de Tweede Heliconflat subsidie geweigerd, ondanks een eerdere toezegging van v.m. wethouder Bilker aan dhr. Caffa van de SVK en zie je in de nota nu, dat alle flatblokjes in het gebied Uiterdijksterweg subsidie kunnen krijgen, als ze voor 1-1-2003 het initiatief nemen voor een verbeteringsplan. Op blz. 24 van de nota wordt hierover gesteld:

"Voorgesteld wordt dat de gemeente in het kader van de collectieve woningverbetering een passief beleid zal voeren. Dit beleid houdt in dat voor de complexen die nog geen gebruik hebben gemaakt van de bijdrageregeling dit in de komende jaren alsnog kunnen doen. Het initiaatief voor een verbeteringsplan zal hierbij bij de VvE moeten liggen. Indien zij voor 1 januari 2003 met een verbeterplan komen, dan kunnen zij voor cascoherstel (inclusief gevelverbetering en dakherstel) een bijdrage verwachten. In feite is dit een voortzetting van de afgelopen jaren, toen een dergelijke procedure is toegepast voor de reeds verbeterde 24 woningen." Einde citaat.

Enige flatblokjes hier kregen al subsidie en het is hen van harte gegund, maar de willekeur in vergelijking met bv. de Tweede Heliconflat die ook via de SVK zelf het initiatief nam, is onbegrijpelijk. Het bovenstaande zou in feite voor alle complexen moeten gelden die zelf met een casco-verbeterplan komen!

Voor wat betreft de Auke Stellingwerfstraat e.o. (blz. 27 ev. van de nota) in de Tjerk Hiddesbuurt, bereikten ons via via enige kritiekpunten over het aantal woningen dat bij het onderzoek werd meegenomen. Volgens bewoners in die buurt had men ook moeten kijken naar:

Ook is er een opmerking geplaatst over de financiële paragraaf op blz. 34: Gesteld is, dat het gereserveerde geldbedrag van fl. 170.000 (77.275 euro) al verzegd was aan de Vegelinbuurt. Dit betreft geld voor 'flankerend beleid Stedelijke Vernieuwing'. Gesteld is, dat dat feit zou zijn te vinden in een B en W Besluit van 17-4-2001.

Het bovenstaande is door ons nog niet 'nagetrokken', dus we schrijven dit 'van horen zeggen'.

Voor wat betreft de Oeverstraten en de conclusies in de nota va. blz. 29 het volgende:

De gemeente gaat hier alvast maar op de stoel zitten van de eigenaar en menen in feite dat de verwachte 'hoge investeringen' van eigenaar plus overheid niet gecompenseerd zullen worden door de verwachte marktwaarde.
In feite wordt bedoeld: De stijging qua marktwaarde na een opknapbeurt. Welnu, nergens maar dan ook nergens leidt een investering van bv. 50 mille in (vooral) het casco tot een marktwaarde stijging van 50 mille.
Het is m.i. toch een bekend feit dat elke investering in een woning maar voor een bepaald percentage terugkomt in een waardestijging?! Qua onderdeel zit er wel verschil qua percentage waardestijging, maar die is nooit 100 procent van de investering! (Zo keert bv. bij het aanbrengen van dubbel glas pakweg 25 procent van de investering maar terug in een stijging van de marktwaarde. Ooit waren daar zelfs bij de notarissen folders over te krijgen, maar ook een beetje makelaar kan dit vertellen.)
Maar het gaat niet alleen om het er weer uit halen van een investering, het gaat m.i. mede ook om zoiets als 'wooncomfort', 'woongenot' en een beetje prettig wonen. Daar heb je elke dag wat aan. Niet alles is in geld uit te drukken: Je leeft per slot nu en niet over 50 jaar...
Niet elke woningeigenaar hoeft toch verplicht te redeneren als een belegger of een verhuurder?
Samengevat: Laat s.v.p. de eigenaar de vrijheid om op dit punt zijn eigen afweging te maken.

De nota neemt hier al een voorschot op sloop en stelt op blz. 30 o.a.:

"Indien de conclusie is (Wiens conclusie? Die van de gemeente?) dat investeringen niet verantwoord en rendabel zijn (Nogmaals: Wie bepaalt dat? Ook bij subsidie moet de eigenaar zelf het meeste geld uitgeven en niet de gemeente), wordt voorgesteld het actiegebiedje aan te merken als een "ontwikkelingsgebiedje" in het kader van de stedelijke vernieuwing..." enz.

In de analyse zelf wordt op blz. 14 o.a. gesproken over kamerverhuur en gesteld: "Er zijn op dit moment veel klachten over onderverhuur."
Als dat zo is, zal de gemeente moeten nagaan of de kamerverhuurders wel beschikken over een 'onttrekkingsvergunning' en een 'exploitatievergunning' (bouwkundige eisen aan pand). Zo niet, pak ze dan aan!
Of gebeurt dat niet, omdat dat net als in de Vegelin beter uitkomt omdat je als gemeente toch al sloop in het hoofd hebt?

Tenslotte nog even de Boksdoorn- en Vuurdoornstraat (va. blz. 17):

Wat een pech; nu hebben ze daar het beton ook nog gerenoveerd bij deze flats en de dakbedekking vervangen...
Zuinigjes heet het: "De kwaliteit van het beton is redelijk, waarschijnlijk is dit recentelijk gerenoveerd." En: "Het dak is in een redelijke tot goede staat, waarschijnlijk is dit ook recentelijk gerenoveerd."
Maar 'gelukkig' heet de afgesloten binnentuin 'verloederd', hoewel op de foto gewoon een grasveld is te zien. Als dat nu vol met troep lag, zou je dat kunnen vinden, maar nu is dit gewoon spijkers op laag water zoeken.
Uiteraard hebben weer Nieuw Wonen Friesland plus het wijkpanel een duit in het zakje gedaan, want zij concluderen dat het aandeel studenten en alleenstaanden is toegenomen en het aandeel gezinnen met kinderen sterk is afgenomen en die wijziging in de bevolkingssamenstelling lijkt dan 'uiteraard' samen te gaan met een afname van de 'betrokkenheid' van de bewoners met 'de buurt'.
Kortom: Een echte 'sterke' sloopsmoes, zoals we die van hen gewend zijn.
Wat ze echter niet wensen te zien, is, dat kleine huishoudens ook moeten wonen (en net zo goed het recht hebben iets te kopen) en dat flats in zijn algemeenheid en zeker de wat oudere typen, totaal ongeschikt zijn voor gezinnen met kinderen. Dit soort flats is geschikt voor 1 of hoogop 2 volwassenen. Gebruik ze daarvoor, stimuleer dat de Verenigingen van Eigenaren zo goed mogelijk draaien en kom eens met positieve plannen in plaats van met die eeuwige praatjes waar de haat afdruipt.

Uiteraard is ook een laag inkomen 'negatief' en het heet (op blz. 19): "Het inkomen in de wijk blijft sterk achter bij de rest van Leeuwarden. Het vermoeden is dat het gemiddeld inkomen van de bewoners in het actiegebied laag tot zeer laag is."
Kortom: Ze weten het niet eens, maar ze hopen het...
Aj, aj, dit doet de deur dicht. Hoe komen we van hen af, is nu de grote vraag bij NWF en het wijkpanel...

Secretariaat Ver. PEL