Het begint er nu toch op te lijken dat Corporatieholding Friesland en
van deze holding met name Woonbedrijf BWL toch een wat andere koers
lijkt te varen dan Nieuw Wonen Friesland en de gemeente Leeuwarden graag
willen: Minder sloop en meer de lijn volgen van opknappen en verbeteren.
Zoals bekend richt de sloopgekte zich vooral tegen flats.
Uit de Leeuwarder Courant van 25-7-2001:
LEEUWARDEN - De flat van Beter Wonen Leeuwarden (BWL) aan de Leeuwarder
Antillenstraat krijgt binnenkort een grote opknapbeurt. Het trappenhuis
en het liftsysteem zijn sterk verouderd en worden in hun geheel
vervangen. Waarschijnlijk worden de maisonettewoningen later te koop
aangeboden aan de bewoners.
[Er is al jaren sprake van verkoopplannen. Qua onderhoudsstaat zou BWL
dan m.i. eerst alles moeten nalopen zodat alle achterstallig onderhoud
er uit is. Overigens is het woningtype vrij zeldzaam geworden. Dit is
op de kleine Wilgenflat na - die al jaren op de sloopnominatie staat -
de enige originele maisonetteflat uit de 60-er jaren die nog over is.
Ook qua type zou de flat als voorbeeld van die bouwwijze behouden
moeten blijven. In feite gaat het om eengezinswoningen die boven op
elkaar zijn gestapeld. Sommige huurders zweren hierbij. De flat
schijnt qua woonkamer ook wat groter te zijn dan de v.m. maisonettes in
Heechterp. Die kamers waren wat aan de krappe kant.]
"Wie het gebouw voor de eerste keer bezoekt, heeft geen idee waar de ingang zit", zegt Marein Boekhoudt van BWL. "Het zit heel onlogisch in elkaar. We gaan daarom een nieuwe entree maken. Het trappenhuis is helemaal versleten en moet daarom dringend worden vervangen."
BWL zal deze herfst beginnen met het aanbrengen van een beschermlaag op het beton en een verfbeurt van de buitenzijde. "Het moet een frisse kleur worden. Daarover zullen we eerst de mening van de bewoners peilen." In de huizen vindt ook onderhoud plaats.
Vervolgens wordt een tweede trappenhuis met liftschacht aan de flat
vastgebouwd. Wanneer dit gereed is, kunnen de oude trap en het
liftsysteem worden gesloopt. De werkzaamheden duren waarschijnlijk tot
volgende zomer.
[Dit alles wijst erop dat BWL de flat zeker niet wil slopen.
Aan bovenstaande werkzaamheden hangt een fors prijskaartje: Een nieuw
trappenhuis plus lift schat ik toch op 1 tot 1,5 ton. Dan hebben we het
nog niet eens over het beton aanpakken en de sloop van het oude
trappenhuis plus lift.]
Later komt waarschijnlijk ook de BWL-flat aan de Beatrixstraat aan de
beurt. In beide complexen wil de corporatie huizen verkopen aan de
zittende huurders. Probleem is echter dat de overheid aarzelt om
toestemming te geven. Rijk en gemeente vrezen verloedering wanneer
particulieren verantwoordelijk worden voor het onderhoud.
[Dit is toch voor wat betreft het Rijk in tegenspraak met hun beleid.
Weliswaar is staatssecretaris Remkes afgestapt van zijn idee om de
corporaties in het land te verplichten jaarlijks minimaal een x aantal
woningen te verkopen, maar VROM blijft toch voorstander van een forse
verkoop van corporatiewoningen. Hun blad 'VROM-NL' van juli 2001 wijdt
hieraan een artikel onder de kop: 'De subtiele grens tussen verkopen en
verhuren'. Het artikel stelt o.a. dat corporaties onwillig staan
tegenover verkoop en spreekt over 'stroperigheid' bij de corporaties.
Volgens VROM zou verkoop nodig zijn om de doorstroming te bevorderen en
zou het leiden tot een betere woningdifferentiatie. Om niet af te dwalen
zal ik niet nader ingaan op deze twee stellingen van VROM, hoewel over
beide thema's wel het nodige valt op te merken. VROM stelt dat de
bereidheid van veel huurders om hun woning te kopen o.a. zo laag is
omdat corporaties bewoners in de praktijk alleen met een 'verkoopbrief'
op de hoogte stellen van die mogelijkheid. 'Huurders kunnen dan denken
dat koop te duur zal zijn; geen gek idee in de huidige markt. In de
brieven wordt zelden de lagere prijs van de woning bekend gemaakt, of de
mogelijkheden van koopsubsidie' zo stelt het artikel. (Voor wie ook op
websites kan komen: Alles over koopsubsidie staat op een VROM-site:
http://www.koopsubsidie.nl)
Maar in dit geval zou VROM volgens de krant dus moeilijk doen. BWL heeft
VROM nodig omdat verkoop van corporatiewoningen nog altijd een z.g.
'Besluit van Aanmerkelijk Belang' is waarvoor VROM toestemming moet
geven, gehoord hebbende het advies van B en W van Leeuwarden.
Dat het College tegen verkoop van flats is, is al langer bekend. Wat
kunnen de redenen zijn?
Ik kan er wel enige bedenken: Er wonen gemiddeld
en statistisch gezien in flats heel weinig gezinnen en zeker geen
middle-class gezinnen. Helemaal fout uiteraard. Flats moeten plat
terwille van de 'evenwichtige bevolkingsopbouw'. De flats opblazen als
de bewoners net even de stad in zijn, kan nog net niet, maar wellicht is
dat 'het beleid' wel over 20 jaar. Nog een reden zou kunnen zijn: In
situaties waar mensen collectief zelf voor het onderhoud
verantwoordelijk zijn, loopt het slecht met dat onderhoud. Ofwel: Het
gebouw wordt verwaarloosd. Afgezien van de vraag of sommige corporaties
het altijd beter doen, is dit ook niet altijd waar: Over het algemeen
worden flats waar particuliere verhuurders de meerderheid hebben in de
bij wet verplichte 'Vereniging van Eigenaren' slechter onderhouden dan
flatblokken waar de eigenaar-bewoners de meerderheid hebben in de
vergadering van de vereniging. Ook dit moet men gemiddeld en statistisch
zien: Uitzonderingen bevestigen de regel. Vermoedelijk gaat het bij VROM
om dit 'verwaarlozingsargument'.
Kortom: Het verkoopbeleid van VROM (de
gemeente heeft nog steeds helemaal geen beleid ontwikkeld op dit punt)
m.b.t. corporatiewoningen gaat uit van uitsluitend laagbouwwoningen, zo
schijnt het althans. Toch zou voor kleine huishoudens met een smalle
beurs er ook een keuzemogelijkheid moeten zijn tussen huren of kopen.
Dat lukt nu gewoon niet in de Randstad vanwege de idioot hoge prijzen,
maar hier zou dat m.i. nog moeten kunnen m.b.v. koopsubsidie.]
BWL denkt dit te kunnen voorkomen door zelf het onderhoud te blijven
doen. Kopers zitten hier wel aan vast en moeten hun woning dus geregeld
laten opknappen.
[Dit is dus de manier hoe BWL denkt aan de 'verloederingsbezwaren'
tegemoet te kunnen komen. BWL verschaft zich hier echter m.b.t. de
Vereniging van Eigenaren wel een monopoliepositie. In feite gedwongen
winkelnering, in plaats van dat de eigenaren zelf bepalen met welke
aannemer ze in zee gaan. M.i. moet BWL er bij verkoop allereerst voor
zorgen dat verhuur wordt verboden door een zelfbewoningsclausule plus
boetebeding plus kettingbeding in de koopacte te zetten. Ten tweede moet
voor de verkoop alle achterstallig onderhoud uit het gebouw zijn
gehaald. Anders betekent verkoop alleen een sluwe verschuiving van de
casco-onderhoudslasten van corporatie naar de eigenaren waarbij
diezelfde corporatie dan verplicht op kosten van de eigenaren het
achterstallig onderhoud gaat verhelpen...
Ten derde zou BWL eens af
moeten van het huidige idee om marktconforme prijzen te vragen bij
verkoop. Men mag gaan tot 70 procent van de huidige marktwaarde bij
verkoop aan zittende huurders en tot 80 procent van de marktwaarde bij
verkoop van een lege flat aan een derde. Dat BWL tijdelijk het onderhoud
blijft doen zolang zij nog een meerderheid hebben in de VvE zou niet het
grootste probleem zijn, hoewel BWL er niet naar zou moeten streven
de helft van de flats plus 1 zelf in handen te houden, waartoe m.b.t.
deze flat plannen bestonden bij BWL in het verleden. BWL zou zo'n
tijdelijke periode kunnen benutten om bestuursleden in te werken voor de
VvE. Daar hoort dan ook bij dat deze mensen in de flat ook op steun
kunnen rekenen: Men zal door de vergadering gekozen en benoemd moeten
worden.
Kortom: Het verkoopidee kan m.i. wel, mits aan een aantal
voorwaarden wordt voldaan. Voor gemeentelijke ideologische bezwaren
m.b.t. 'evenwichtige bevolkingsopbouw' is echter geen plaats en
kennelijk denkt BWL daar ook zo over: Anders waren ze nooit gekomen met
dit verkoopverhaal, maar waren braaf achter Bilker aangehobbeld en
hadden de flat gesloopt...
Tenslotte: Het PEL is tegen 'uitverkoop' van
huurwoningen en Remkes zit veel te hoog in de boom qua aantal te
verkopen woningen. Maar als je het houdt bij een beperkt aantal blokjes
in de stad, dan zou dat moeten kunnen, mits uiteraard geen 'gepush'
plaats vindt van huurders: Ook huren hoort een zaak te blijven van vrije
keuze.]
Einde 1e LC-bericht. Commentaar tussen [].
Een tweede bericht dat er op wijst dat m.b.t. de stedelijke vernieuwing met name BWL niet meegaat met het gemeentelijke sloopbeleid komt uit de Leeuwarder Courant van 28-7-2001:
LEEUWARDEN - De honderd woningen in de zevenhoogflat aan De Kei in
Leeuwarden worden komende winter opgeknapt. De bewoners klagen al jaren
over uitgesteld onderhoud. Woningcorporatie BWL wachtte met renovatie,
omdat nog onbekend was welke woonblokken in het noorden van de stad
afgebroken zouden worden. Inmiddels staat vast dat Bilgaard voorlopig
gespaard blijft voor sloop.
[Er staat niet bij waarop de krant dat baseert. Bilker toch
gecapituleerd voor de harde cijfers die aangeven dat de druk op de
woningmarkt in het segment sociale huurwoningen hoog is? Of houdt BWL de
kop ervoor m.b.t. gemeentelijke megalomane sloopplannen in Bilgaard?
Bilker beweerde enige maanden terug in de Commissie Stadsontwikkeling
dat in Lekkumerend Nieuw Wonen Friesland de sloopkar trok, maar dat dat
in Bilgaard komende herfst Corporatieholding Friesland zou zijn. Naar
verluidt was hij daarover na afloop van die vergadering aangesproken
door Henk Deinum van het bestuur van de Holding in die zin dat Bilker
hiermee een onjuiste uitspraak had gedaan. Kortom: Het was gemeentelijk
'wishful thinking' van Bilker...]
"De bewoners mogen zelf aangeven welk onderhoud ze het belangrijkst
vinden", zegt Marein Boekhoudt van BWL. "In ieder geval zijn de keukens
gedateerd en aan het schilderwerk moet veel gebeuren."
[Ik vraag me toch enige dingen af. Het is mooi dat althans op korte
termijn de aanvankelijke sloopdreiging - m.n. dat Ee-eiland verhaal - is
geweken, maar ik noem dit geen renovatie. Reden: De keukenblokken zijn
m.i. na pakweg 30 jaar gewoon toe aan vervanging en schilderwerk hoort
gewoon bij het reguliere planmatige onderhoud. Ik vind niet dat BWL
hiervoor geld zou moeten krijgen vanuit de pot met geld voor 'stedelijke
vernieuwing'. Ik vind dat BWL wel uit die pot geld zou moeten krijgen
als ze overgaan tot een drastische renovatie voor tenminste 25 tot 30
jaar. Dat een forse renovatie ook onder Stedelijke Vernieuwing valt
volgens het Rijksbeleid, is iets wat hier voortdurend door de gemeente
wordt vergeten. Zo mis ik b.v. in dit verhaal: Eindelijk eens vervanging
van die rottige blokCV, het aanbrengen van dak- en zijmuurisolatie, het
vervangen van de kozijnen door hetzij hardhout, hetzij kunststof, het
vervangen van alle ramen door HR++ glas (subsidie op mogelijk) enz.
Kortom: Het zo aanpakken dat het gebouw weer 25 tot 30 jaar vooruit kan.
Verkoop: Eventueel. Ik zou een keuze maken tussen doorverhuren, verkopen
of specifiek renoveren voor ouderen en aan hen verhuren.]
De 173 woningen in de laagbouw aan de Meenthe zijn inmiddels al
opgeknapt. Deze buurt stond op de nominatie voor sloop, maar mocht
uiteindelijk toch blijven staan.
[Weer doet de krant hier alsof hogere
machten beslissen over sloop of geen sloop. De gemeente kan van alles
willen maar uiteindelijk is het formeel gesproken zo, dat als de
eigenaar geen sloopvergunning aanvraagt, er niet wordt gesloopt, zo
simpel is dat!]
"Alle graffiti is verwijderd, de muren zien er weer mooi
uit en de bewoners zijn heel tevreden", aldus Boekhoudt.
Op dit moment krijgen de woningen in de Robinsonstraat een grote beurt.
Het betreft hier de 135 corporatiewoningen, de overige 101 huizen zijn
de afgelopen jaren verkocht aan particulieren. "We reinigen de gevels en
repareren de kozijnen op de plekken waar houtrot zit. Daarna worden ze
geschilderd. Het binnenschilderwerk kan de hele winter nog duren. Verder
hebben de huizen een nieuw soort dubbel glas gekregen."
[Alweer: Leuk, maar dit is voor het grootste deel geen renovatie, maar
gewoon onderhoud. Voor wat betreft die reparatie aan de kozijnen: Het
kan wel met bv. een systeem dat 'window-care' heet, maar vaak komt de
houtrot elders in het kozijn gewoon terug. Geheel vervangen door
hardhout of kunststof zou mijn voorkeur zijn geweest, mede met het ook
op het nieuwe glas: Niks vervelender dan dat het dure HR++ glas er weer
uit moet omdat het hele kozijn vervangen moet worden...
Wat ik me moet
voorstellen bij binnenschilderwerk? Ik dacht dat dat nu juist voor
rekening was van de huurder, hoewel het uiteraard wel prettig is als bij
reparatie van een kozijn ook door BWL bv. de binnenkant even opnieuw
geschilderd wordt.
Ook hier mis ik: Is CV toe aan vervanging?
Dakisolatie? Keukenblokken? Op verzoek iets extra's, bv. een serre aan
de kamer?
Kortom: Afgaande op de krant denk ik dat het wel wat
drastischer had gemogen. Of is dit bedoeld om met deze huizen nog tien
tot 15 jaar vooruit te kunnen en dan ze toch te slopen? Ook de
opknapbeurt in de laagbouw in de Meenthe is maar bedoeld voor 5 jaar.
Dan staat alles weer ter discussie, inclusief sloop.]
De bewoners waren dit voorjaar kwaad op BWL, omdat de beloofde renovatie
steeds op zich liet wachten. "Dat kwam doordat we tegen een onverwacht
probleem aanliepen. In de kit bij de ramen bleek een kleine hoeveelheid
asbest te zitten. Daar hadden we nog nooit van gehoord. We moesten het
eerst laten onderzoeken. We hebben die kit op een speciale manier laten
aftapen bij de verwijdering."
[De verwijten aan het adres van BWL werden gemaakt op de hoorzitting in
de Adelaarkerk over Lekkumerend. Toen repte Boekhoudt niet over dat
asbest-verhaal. Vreemd, want dat had een plausibele verklaring gegeven
voor de vraag waarom het zo lang duurde met de start van de beloofde
opknapbeurt.]
Uiteindelijk zal BWL nog veel ingrijpender renoveren in de
Robinsonstraat. Een aantal woningen wordt gesloopt, andere worden
samengevoegd.
[Aantallen heb ik nog nergens gezien. Wel waren er al
eerdere plannen om woningen uit de rij weg te halen zodat er
twee-onder-een-kap huizen zouden ontstaan. Dat zou toch forse sloop
betekenen want van elke 5 huizen in een rij wordt er dan 1 gesloopt.]
"We hebben al telefoontjes gehad van particuliere woningeigenaren die
ook willen meedoen, bijvoorbeeld in woningsamenvoeging. Dat juichen wij
toe."
[Even lachen: Als je ervan uitgaat dat die particulier precies 1
huis bezit, zou het wel aardig zijn als zijn buurman/buurvrouw die ook 1
huis bezit, dit ook weet...
Makkelijk om over een ander z'n huis te
bellen. Want 1 van de 2 huishoudens moet dan weg en wie gaat dan? Sam of
Moos?!
Kortom: Dit zie ik niet zitten, tenzij de een al weg wilde en
zijn huis verkoopt aan de buren. Of: BWL koopt dat huis en verkoopt het
door aan de buren.]
Einde 2e LC-bericht. Commentaar tussen [].