Meer over 2e rechtszaak tegen laatste huurster S8-flat

LEEUWARDEN - 9-4-2001

Nadat we op 7-2-2001 hadden bericht over het feit dat woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland (NWF) opnieuw een rechtszaak was begonnen tegen de laatste huurster van de S8-flat aan de Jan Evenhuisstraat, hierbij aan de vooravond van het vonnis, dat op 10 april wordt verwacht, even wat nadere info over de rechtszaak. Hierbij wat punten uit de 'Conclusie van Antwoord' van de advocaat van de huurster, mr. A.Z. van Braam.

NWF had gesteld haar flat dringend nodig te hebben voor eigen gebruik, omdat ze het flatgebouw wil slopen. Haar advocaat stelt dat NWF dit punt hard zal moeten maken en dat de belangen van NWF zwaarder wegen dan die van de huurster.
Mr. van Braam is van mening dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik, omdat uit een arrest van de Hoge Raad van 3-5-96 zou volgen, dat wil er sprake zijn van dringend eigen gebruik, eiseres NWF aannemelijk zal moeten maken dat het woonbestand zodanige exploitatietekorten vertoont, dat het voortzetten van de huur redelijkerwijs niet gevergd kan worden. Toen NWF in het voorjaar van 2000 meedeelde dat ze het gebouw wilde slopen, kon van exploitatietekorten geen sprake zijn omdat het woonbestand nauwelijks leegstand kende. Daarna heeft NWF met de meeste huurders een regeling getroffen (de verhuis- en herinrichtingskosten) waarna dezen verhuisd zijn en de flats niet meer verhuurd werden. M.a.w.: NWF zorgde zelf voor de leegstand en daarmee voor de exploitatietekorten.
Opgemerkt wordt ook dat de sloop van de flat ook nooit door NWF werd gemotiveerd met ernstige tekorten qua exploitatie maar uitsluitend met de wens van eiseres om de wijk te "upgraden".

Over de vraag of het gewenste eigen gebruik door NWF ook dringend van karakter is (de huuropzeggingsgrond spreekt over 'dringend eigen gebruik') zegt mr. Van Braam het volgende:

"Eiseres heeft aan haar vordering niet alleen ten grondslag gelegd dat zij de flatgebouwen wenst te slopen in het kader van het gemeentelijke project Stedelijke Vernieuwing, maar ook duurdere huurwoningen daarvoor in de plaats wil bouwen. Gelet op de grootscheepse belangen, betrokken bij dit project, is eiseres afhankelijk van (mede)financiering c.q. subsidiëring door de Rijksoverheid en de gemeentelijke overheid.
Aangezien de onderhandelingen ter zake niet openbaar zijn, en Nieuw Wonen Friesland zich ook overigens in stilzwijgen hieromtrent hult, kan gedaagde uitsluitend aanhalen hetgeen ter zake in de plaatselijke media naar voren komt."

Hierna wordt een bericht uit de krant aangehaald van 30-10-2000 waarin wethouder Bilker wesiswaar nuanceert maar onmiskenbaar bevestigt dat er nog geen financieel sluitend plan voorhanden is voor de stedelijke vernieuwing. Ook de aanvraag voor de sloopvergunning ingediend door NWF gaf aan dat er geen nieuwbouwplannen aanwezig waren. De conclusie wordt getrokken dat de voorgenomen sloop en ontruiming van het flatgebouw geheel prematuur is. (Ofwel voorbarig)

Hij stelt dat weliswaar NWF belang heeft bij het slopen van de flat, maar dat zij nimmer kenbaar maakte welke belangen daar dan mee gemoeid zijn.
Dat financiële belang, los van de niet hard gemaakte nieuwbouwplannen, kan echter niet doorslaggevend zijn. Hij stelt: "In de eerste plaats heeft eiseres deze situatie zelf veroorzaakt door de leegstand te creëren, zonder dat duidelijk was of het project Stedelijke Vernieuwing, financieel haalbaar was. In de tweede plaats neemt eiseres blijkbaar zonder meer genoegen met uitstel van sloop c.q. huuropzegging met een half jaar."

Die laatste is leuk, maar m.i. niet juist: Omdat huurster daar al heel lang woont was de huuropzeggingstermijn domweg een half jaar, terwijl NWF eerder wilde ontruimen, maar dat verloor ze...

Over de vraag of huurster passende vervangende woonruimte kreeg aangeboden stelt hij, dat tot op heden geen passend aanbod werd gedaan in de zin van passend qua grootte en huurprijs en hij wijst op art. 7:1623e lid 3 BW waarin staat dat eventueel te verkrijgen huursubsidie bij de beantwoording van die vraag niet mee mag tellen.
Huurster moet reeds geruime tijd op bijstandsniveau functioneren, heeft daarom geen enkele financiële armslag en betaalt nog af aan eerdere schulden. Gelet op de combinatie van en hogere huren en veel hogere energielasten zou dit wederom een verslechtering betekenen van haar inkomenspositie, stelt Van Braam.

Hij stelt ook dat er schaarste heerst m.b.t. de goedkopere woonruimte waarbij inmiddels weer wachtlijsten ontstaan en hij voegt een krantebericht bij waarin directeur Zwart van NWF stelt dat de wachttijd weer is opgelopen tot 9 maanden voor een goedkope woning. Was dt niet zo, dan had NWF de huurster allang veel goedkopere woonruimte kunnen aanbieden dan de woonruimte die zij aanbood zodat dan geen beroep behoeft te worden gedaan op grote bedragen aan individuele huursubsidie.

Tot zover een samenvatting van het verweer van de advocaat van de huurster.
Zoals gezegd: Vonnis op 10-4-2001.

Vanuit 'de buurt' zef wordt gemeld dat de a-so 'burgerwacht' die door NWF was ingehuurd en waarover we al eerder berichtten, haar biezen heeft gepakt, nadat de laatste overige huurders ook verhuisd waren.
M.a.w.: Huurster woont nu alleen in een enorm flatgebouw met 98 flats en professionele bewaking inhuren is er kennelijk niet bij bij NWF. Al zou het alleen maar zijn om het gevaar van brandstichting te verkleinen.
Of het nu toeval is of niet: De straatlantaarns langs de weg die langs de flat loopt zijn 'uit' zodat het geheel een spookachtige indruk maakt.
Huurster ziet bovenstaande twee dingen als poging tot intimidatie; ofwel: Ze moet bang worden. Deze mogelijkheid sluit ik niet uit; in de nadagen van de 2 7-hoog flats aan Hooidollen en Jokse gebeurden er soms ook vreemde dingen.

Huurster had ook via mr. Van Braam ook een bezwaarschrift ingediend tegen de door de gemeente afgegeven sloopvergunning aan NWF. We hadden wel verwacht dat dit zou worden afgewezen, maar erger nog: Zij werd niet-ontvankelijk verklaard en kreeg daarom ook de gevraagde hoorzitting niet!
Dat heeft ze dus te danken aan de uiteraard strikt onafhankelijke door B&W benoemde personen in de Commissie voor de Bezwaar- en Beroepschriften.
Deze stelt dat om als belanghebbende te kunnen worden aangemerkt, verzoekster (op grond van art. 1:2 van de Algemene Wet Bestuursrecht) een rechtstreeks belang moet hebben, d.w.z.: een persoonlijk en individueel belang. Dat is niet zo, beweert de bezwaarschriftencommissie want er ligt jurisprudentie. Voor de liefhebbers: Ze noemen de uitspraak van de voorzitter van de Raad van State van 25/3/99, nr. HO1.99.02221/P90 en KO1.99.0015 en ze noemen de uitspraak van de President van de Arrondissementsrechtbank Leeuwarden van 21/7/2000, reg. nr. 00/775 GEMWT.
Wij kunnen dit niet zonder meer nazien omdat we wegens geldgebrek ons geen dure abo's kunnen veroorloven, maar wellicht is via bibliotheek of internet e.e.a. te achterhalen. In elk geval zou mr. Van Braam, die hierdoor ook onaangenaam was verrast, deze jurisprudentie nazien.

Naar aanleiding daarvan stelt de bezwaarschriftencommissie dat het belang van verzoekster - het voorkomen van een gedwongen verhuizing - een belang is dat verzoekster ontleent aan haar huurovereenkomst. Dat belang vormt volgens deze commissie echter geen belang als bedoeld in art. 1:2, eerste lid van de Awb, maar moet worden aangemerkt als een afgeleid belang. Want het heet: "Genoemd besluit brengt immers voor verzoekster slechts gevolgen met zich mee via de rechtsverhouding (in dit geval de huurovereenkomst) tussen haar en de woningstichting."
De commissie komt dan tot de conclusie: "Niet-ontvankelijk" en dus ook geen hoorzitting.

Ten eerste is echter dit belang geredeneerd vanuit haar positie als huurster niet door haar advocaat naar voren gebracht, dus daaraan lag het niet. De commissie heeft zelf een belang gereconstrueerd, waarbij mijn bezwaar is, dat ook een huurster behalve huurbelangen in het kader van een sloopvergunning ook best andere belangen kan hebben om bezwaar te maken tegen de sloopvergunning. Die mogelijke andere belangen zijn niet meegewogen door de commissie. In elk geval leidt de aangevoerde jurisprudentie tot het idiote gevolg, dat een bewoner van een gebouw dat gesloopt dreigt te worden, plotseling geen belanghebbende meer kan zijn bij de afgifte van een sloopvergunning. Lekker makkelijk voor B&W, nadat ze ook al de sloopverordening zodanig hadden dichtgespijkerd dat per definitie elk bezwaarschrift zou worden afgewezen...
En zo bediende de rechterlijke macht de belangen van woningcorporaties, projectontwikkelaars, gemeenten en andere kapitaalbezitters op haar wenken, hierbij uiteraard de belangen van een bewoner achteloos terzijde schuivend...

Ik vraag me nog af of een omwonende die het bv. zonde vindt dat de architectuur van buro Van den Broek en Bakema gesloopt wordt, nog belanghebbende is. Ik vermoed van niet: Daar is vast wel andere jurisprudentie tegen gemaakt...

Inmiddels is het door het PEL ingediende bezwaarschrift WEL ontvankelijk verklaard, maar zoals verwacht, als 'ongegrond' afgewezen. Omdat het PEL een rechtspersoon is met o.a. volkshuisvestingsdoelstellingen waaraan ook daadwerkelijk iets wordt gedaan, vallen wij onder artikel 1:2 derde lid van de Awb, simpel gezegd: Het artikel dat gaat over een afgeleid derden-belang op grond van onze doelstellingen.
We willen binnenkort nog even terugkomen op de afwijzing in een apart berichtje.

secretaris Ver. PEL