Nadat B&W van Leeuwarden in december jl. naar buiten waren gekomen met hun definitieve sloopverhaal voor Achter de Hoven/Vegelin waarbij met name flinke stukken van de Vegelinbuurt plat gingen plus (opvallend detail) ook de flat aan de Fruitstraat, kwamen begin januari wat meer details hierover naar buiten.
Uit de Leeuwarder Courant van 8-1-2001:
LEEUWARDEN - De Leeuwarder Vegelinbuurt hongert naar informatie over de grootscheepse ombouwplannen voor de wijk. Op het stadskantoor komen dagelijks vele vragen binnen: eigenaren bieden hun voor sloop genomineerde huis te koop aan, huurders informeren naar huurbescherming of een vertrekpremie en de ruilmogelijkheden worden afgetast.
[De eigenaren slaan dus meteen op de vlucht; van de verhalen over advocaat Gina Kamsma die zou procederen, hoor ik niks meer. Van eigenaren-verhuurders had ik niet anders verwacht dan dat ze wel willen verkopen, als ze maar flink geld vangen, de eigenaar-bewoners hadden m.i. beter de kop ervoor kunnen houden: Wie al te gretig naar het stadhuis holt, wordt met een fooi afgescheept.
Op dinsdag 16 januari 2001 komt in de Commissie Stadsontwikkeling het uitgewerkte sloopvoorstel aan de orde.
Bij dat voorstel hoort nog een rapportage van de Stichting Stadsvernieuwingskorporatie (SVK) en een rapportage van stedebouwkundig bureau Studio Skets. De bouwkundige inventarisatie van de SVK geeft o.a. kaartjes met de WOZ-waarden van de woningen erop. Het grootste deel van de Vegelinbuurt zou een WOZ-waarde hebben lager dan ¦25.000,- Deze gegevens kunnen meteen de prullebak in, omdat het oude waarden zijn op de peildatum 1-1-94. (De peildatum landelijk was 1-1-95 maar omdat Leeuwarden z.g. 'wetsfictie gemeente' was en er net op 1-1-94 een waardepeiling had plaatsgevonden, mocht indertijd de datum 1-1-94 worden gebruikt). Intussen zitten de nieuwe WOZ-waarden er aan te komen die vooral voor de goedkopere woningen fors hoger liggen, soms wel 112% hoger...
M.a.w.: Deze cijfers kunnen we niks mee. De gemeente heeft echter de woningen ook laten taxeren op 'marktwaarde', maar ook daar zit een forse adder onder het gras: Het gaat alleen maar om een 'geveltaxatie', uitgevoerd door makelaardij Faber van de Stationsweg te Leeuwarden. Dat houdt in: "Bij een geveltaxatie is de opname uitgevoerd aan de buitenzijde/straatzijde van de objecten. Ondergetekenden hebben de objecten intern niet opgenomen en er is geen rekening gehouden met eventuele bijgebouwen. De feitelijke situatie, kadastrale aanduiding, stand, ligging, buitenonderhoud aan de voorzijde en woonomgeving zijn o.a. meegewogen in de waardering."
Resultaat: Betrekkelijk lage marktwaarden en vrij onnauwkeurig. In feite geef ik geen cent voor 'geveltaxatie' ofwel: Loop er langs en steek een natte vinger in de lucht...
Uiteraard zal Faber rekening hebben gehouden met de wensen van de opdrachtgever: "Zo laag mogelijk taxeren"...
Per slot van rekening moet de gemeente de woningen opkopen, nietwaar? Maar een beetje eerlijk is uiteraard anders. Woningeigenaren daar doen er m.i. goed aan om nu met spoed een eigen taxatierapport te laten maken zoals het hoort: Een complete woningopname zowel binnen als buiten, uitgaande van vrije
verkoop en vrij te aanvaarden; dus een waardebepaling uitgaande van de normale standaard-situatie.
Huurders en vertrekpremie: Bedoeld zal zijn: Verhuis- en herinrichtingskosten. Hiervoor is doodleuk nog niks geregeld...
In het Commissiestuk staat dat niet kan worden teruggevallen op het 'Sociaal
Plan' (met de V&H-regeling die ¦8500,- geeft voor vertrek uit een eengezinswoning, ¦6500,- voor vertrek uit een 4-kamer flat, ¦4500,- voor vertrek uit een flat met minder dan 4 kamers en ¦2000,- voor vertrek uit een kamer) omdat dit enkel betrekking heeft op corporatiewoningen. Het stuk stelt dat er een beperkte financiële regeling uitgewerkt moet worden 'die het beste kan aansluiten bij de regeling die tot voor kort gold'.
Maar dat zou echter betekenen dat de bedragen lager zijn...
Heel sluw dus. M.i. moet in dit geval worden uitgegaan van de nieuwe regeling zoals de corporaties hanteren, zoals hierboven genoemd. Uiteraard hebben en
hadden we weliswaar hiertegen bezwaren (Tegen het principe dat het criterium is: De grootte van de woning en het type woning dat je achterlaat; alsof het niet eerder gaat om de nieuwe woning) maar in dit geval had die regeling redelijk uitgepakt: Bij de Vegelin gaat het om eengezinswoningen en dus zou men met de 'corporatieregeling' ¦8500,- V&H-kosten hebben gehad. Maar ja, kennelijk omdat er veel alleenstaanden in deze woningen zitten, moet het nu anders en slechter...
Overigens blijkt uit jurisprudentie dat 10 tot 12 mille qua V&H-kosten geen onredelijk bedrag is, dus feitelijk zou dat een realistischer bedrag zijn.
Eigenaar-bewoners en vertrekpremie: Het Commissiestuk stelt doodleuk:
"Bij normale afhandeling van zaken zal de woning van de desbetreffende eigenaar-bewoner gekocht worden tegen de af te spreken marktprijs, waarin er van uitgegaan wordt dat de eigenaar-bewoner het nodige ongemak en kosten verdisconteert in de vraagprijs. Aanvullende maatregelen lijken daarbij op dit moment niet nodig. Wanneer geen overeenstemming over de prijs ontstaat zullen de daarvoor geëigende wegen bewandeld worden."
M.a.w.: Met dat laatste wordt een onteigeningsprocedure bedoeld.
Kortom: Geen V&H-kosten voor de eigenaar-bewoner: Die 'moet' dat maar betalen uit het geld dat hij overhoudt aan de verkoop na aftrek van de hypotheek...
De stelling van de gemeente dat de eigenaar-bewoner 'het nodige ongemak en kosten' wel verdisconteert in zijn vraagprijs levert niks op voor betrokkene, want: De vraagprijs zal uiteraard door de gemeente van de hand worden gewezen als 'onrealistisch', terwijl tevens de 'geveltaxaties' dan van stal worden gehaald. Kortom: De gemeente zal proberen zo weinig mogelijk te betalen voor de aankoop en de eigenaar-bewoner zelf zijn verhuis- en herinrichtingskosten te laten betalen. M.i. kan betrokkene het volgende doen:
"Geen twee gevallen zijn hetzelfde", zegt Douwe Beimin, die door de gemeente wordt betaald om voor de belangen van de bewoners op te komen.
Hij ving de telefoontjes deze week op voor de afwezige gemeentelijke projectleider Jan Michorius.
[Door de gemeente betaald worden en opkomen voor de bewonersbelangen? Wat een onzin: Het gaat hier gewoon om de betaalde 'goog' van de HWL die de bewoners hun hun uit moet kletsen, verder niks. En als geschermd wordt met V&H-kosten: Daar heb je de 'goog' niet voor nodig die het toch meestal doet voorkomen alsof hij dat dan even persoonlijk voor je versierd heeft...
Bovendien: Als hij de telefoontjes gaat beantwoorden voor de gemeente weet je wel hoe laat het is...
Beimin zit naar mijn smaak toch al wat te vaak aan de verkeerde kant van de tafel bij de gemeente. (Hoe ex-commies later op het verkeerde pad raken..)]
"Sommige huurders melden dat ze er uit moeten van hun huisbaas, omdat die de huizen leeg wil verkopen. Andere huurders zien hun kans schoon en hopen snel te kunnen vertrekken met een verhuiskostenvergoeding van ¦5000 of ¦6000."
Die moet hij teleurstellen. "Dat speelt pas als de laatste huurder gedwongen weg moet."
[En wat doet Beimin nu als z.g behartiger van de bewonersbelangen? Wijst hij de huurders die z.g. weg moeten van hun huisbaas er op dat koop geen huur breekt? M.a.w.: Dat je als huurder niet weg hoeft omdat de verhuurder het huis wil verkopen? Niets daarover uiteraard. En wijst Beimin de huurders die V&H-geld willen er op dat de corporatieregeling in hun geval ¦8500,- is (eengezinswoning!) en dat zij het beste kunnen blijven zitten en om dat bedrag vragen? Daarover lees ik ook niks.]
Beimin liep ook tegen nieuwe ideeën aan. "In de Berhardus Bumastraat vroeg een bewoner wiens huis gerenoveerd moet worden, of hij voorkeursrecht kan krijgen voor een nieuw koophuis in een van de Vegelindwarsstraten. Je kunt je voorstellen dat een huurder uit een sloophuis uit die buurt juist belangstelling heeft voor een renovatiehuis in de Bumastraat. Zo zou je een stoelendans binnen de wijk op gang kunnen brengen."
[Dan moet die huurder ook maar willen kopen en wil hij dat, dan moet hij ook kunnen kopen, al dan niet m.b.v. de nieuwe koopsubsidie. Ook de verkoopprijs na renovatie speelt een rol: Als de oude eigenaar de renovatie heeft betaald, wil hij meestal dat geld weer terugverdienen middels de verkoopprijs, hoewel elke verbetering maar voor een bepaald percentage blijft 'hangen' in de waarde van de woning. M.a.w.: De vraagprijs kon wel eens te hoog worden in vergelijking met een realistische marktprijs. Ofwel: Ik zie dit scenario nog niet vlot lopen.]
Verwondering oogst het plan ook volop. "Mensen vragen zich af waarom het blok tussen de Van Sytzamastraat en de Ypeystraat gesloopt moet worden, terwijl uit de bouwkundige inventarisatie blijkt dat juist dit blok vrij goed is."
[Het is onduidelijk welk blok hiermee wordt bedoeld: Tussen deze straten lopen zowel een stukje van de 3e Vegelindwarsstraat als de 1e Vegelindwarsstraat. Wellicht gaat het om het blok dat wordt begrensd door bovenbedoelde vier straten?
In het Commissiestuk wordt wel gesproken over sloop van 9 woningen in de Bernhardus Bumastraat en vervangende nieuwbouw op die plaats, maar daar lijkt deze opmerking geen betrekking op te hebben. Voorzover de Van Sytzamastraat en Ypeystraat zijn vermeld in de lijst van 'geveltaxaties' staan deze woningen getaxeerd op waarden tussen de ¦85000,- en ¦90000,- met een uitschieter tot ¦140000,- voor Ypeystraat nr. 2. Mijn indruk qua keuze sloop of renovatie is dat dit niet bouwkundig is bepaald, maar op basis van oneigenlijke argumenten zoals sociale wenselijkheid van de bewoners (in de ogen van de gemeente dan) en huishoudenssamenstelling (gezinnen über alles).]
Omgekeerd is er ook verbazing over het overeind houden van de Tweede Vegelindwarsstraat en delen van de Eerste en de Derde: "Die staan algemeen bekend als slecht."
[Dit is niet waar: Het beeld is heel wisselend zo blijkt uit het SVK-rapport: Vooral de woningen van eigenaar-bewoners worden aangeduid als 'goed' of 'redelijk' (in totaal worden 41 woningen als 'goed' aangeduid en 85 woningen als 'redelijk') en die van eigenaar-verhuurders veelal als 'matig' (105 woningen in totaal waren 'matig' en 11 woningen 'in slechte staat'. De 'slechte' woningen zitten vrij gelijkmatig verspreid door de hele Vegelinbuurt en concentreren zich niet in enige bepaalde straten. Kortom: Zijn opmerking slaat nergens op.]
Bij de balie van de dienst stadsontwikkeling in het stadskantoor is menig buurtbewoner al wezen neuzen in het rapport van de Stadsvernieuwings Korporatie. Daarin staat een overzicht van de marktwaarden van de huizen op basis van geveltaxaties.
De opgegeven waarden liggen beduidend lager dan de vraagprijzen waarvoor een aanzienlijk aantal woningen te koop staat. Zo wordt op de internetsite van de NVM voor de Zevende Vegelindwarsstraat no. 1 ¦125.000 gevraagd, terwijl de SVK ¦90.000 als marktwaarde opgeeft. Voor nummer 18 van de Achtste gelden respectievelijk ¦129.000 (NVM) en ¦105.000 (SVK). Bernhardus Bumastraat 66 is volgens de NVM ¦149.500 waard, volgens de SVK ¦120.000
[Over die 'geveltaxaties' heb ik al het nodige gezegd: Over het algemeen onnauwkeurig en te laag. De NVM-prijzen zijn vraagprijzen voor de woning en per definitie te hoog. N.B.: Ik heb het nu alleen over de vraagprijs, niet over verhuiskostenvergoeding bij de prijs optellen of immateriële schadevergoeding ed. M.a.w.: De normale marktwaarde zit ergens in tussen de 'geveltaxatie' en de NVM-vraagprijs.]
Voor de bewoners is er op de donderdagavond 18 januari een inspraakavond in het FEC. De raadscommissie stadsontwikkeling buigt zich twee dagen eerder in het stadskantoor over het plan.
Einde 1e LC-bericht. Commentaar tussen [].
Over de besluitvormingsprocedure het volgende:
De eerste reacties op het sloopplan zijn inmiddels ook bekend.
Uit de Leeuwarder Courant van 10-1-2001:
Door Irene Overduin
LEEUWARDEN - De krappe, deels verpauperde Vegelinbuurt in Leeuwarden wacht sloop. Maar ook herbouw. Ideeën hiervoor vroeg de gemeente Leeuwarden aan het Groninger architectenbureau Skets. Over de uitkomst is de werkgroep Vegelin slecht te spreken.
Het gekke van dit plan is dat het nauwelijks toont waarom de Vegelinbuurt zo'n ingrijpende operatie wacht, oordeelt de werkgroep. "Er moest licht, lucht en ruimte in de wijk komen", vat werkgroeplid Tine Sietsma de oorspronkelijke gedachte samen. "Dat uitgangspunt vinden we niet terug."
In de opzet van Skets blijft de structuur van de Vegelinbuurt grotendeels intact. Van de acht parallel lopende Vegelindwarsstraten vervallen er slechts twee. De Vegelinstraat, die nu nog als slagader door de buurt loopt, verdwijnt. Het stratenplan lijkt nog net zo krap, luidt de kritiek van de werkgroep.
[Dat is geen wonder: In de Vegelin wil men 129 woningen slopen en 102 (model 1) of 109 (model 2) woningen terugbouwen. Dat heet in het commissiestuk: "Een heldere ruimtelijke opbouw". Maar duidelijk is, dat de verhalen over 'lucht, licht en ruimte' sloop-gelegenheids-argumenten zijn geweest.]
Dan de huizen zelf. Hoewel de werkgroep de precieze grootte moeilijk kan inschatten, ogen ze nauwelijks groter. Veel groter dan de huidige arbeiderswoningen zullen ze niet uitvallen. "Want ga maar na: er worden 129 huizen gesloopt, en er komen er 109 voor terug."
[Dus: Op zelfde grond als waar die 129 huizen nu nog op staan komen dan 109 woningen. Dan kun je inderdaad zo redeneren en terecht de conclusie trekken dat de nieuwbouw qua inhoud weinig groter zal zijn. En zo gaat het m.i. vaak bij sloop en vervangende nieuwbouw: Elk huis is een 'kostendrager'; er zijn altijd tekorten qua geld op een plan en dus geldt: Hoe meer koopwoningen retour, hoe meer winst om de tekorten te dekken. Waarmee een eerdere stelling van ons weer wordt bewezen: De vervangende woningen zijn niet zoveel beter (dan de bestaande woningen na een opknapbeurt) maar... wel veel duurder!
Doel bereikt: Laagstbetaalden verjaagd en mensen met meer geld de wijk in. Om te bereiken dat de huizen toch worden verkocht, wordt er vaak tevens flink uitbezuinigd op zo'n bouwplan, zodat het in feite niet meer zijn dan wat duroxblokken hokken die m.b.t. de kitspuit bij elkaar worden gehouden...
Tel uit je winst...
En dan maar leuteren over 'kwaliteitssprong', duurzaam bouwen, toekomstgericht werken bla bla enz. Niet veel beter, wel veel duurder, zou een eerlijker verhaal zijn geweest.]
Slechts de helft van de woningen is een parkeerplaats toegedacht. Veel te weinig, luidt de kritiek. In het eerder uitgebrachte eigen plan, Vegelin Vitaal, pleitte de groep voor de bouw van een soort teletubby-heuvel, met binnenin parkeerplaatsen en bovenop speelruimte. "Met onze suggestie is niks gedaan." Zoals ook het idee voor ondergrondse vuilcontainers niet is
terug te vinden. "Teleurstellend. Er was overleg beloofd."
[Overleg? Beloofd? Wat onnozel om dat te menen...
De gemeente zal als overheid altijd proberen koste wat het kost haar zin te krijgen en houdt niet van suggesties vanuit de bevolking. Dat zou men daar nu toch gezien de eerdere ervaringen moeten weten.]
Vraagtekens plaatst de werkgroep ook bij de samenstelling van de wijkbevolking. "De bedoeling was een gemêleerde wijk. Maar voor de huidige bewoners, waaronder veel mensen met een minimuminkomen, zijn de huizen te duur. We zijn bang dat gezinnen die nu nog een eigen huis hebben, niet terugkeren als ze voor een nieuwe woning ¦250.000 of meer moeten betalen. Voor ouderen geldt hetzelfde. Worden we straks vooral een starterswijk?"
[Dat laatste denk ik niet: Bekend is dat 'starters' op de woningmarkt nu al nauwelijks meer een huis kunnen kopen. De werkgroep heeft het over gezinnen die nu eigenaar-bewoner zijn maar vergeet de alleenstaande eigenaar-bewoner.
Het gaat er echter om dat velen die nu daar nog zelf eigenaar-bewoner zijn vaak nooit meer iets kunnen kopen, omdat huizen in deze prijsklasse er niet meer zijn! Zij kunnen de rest van hun leven weer duur gaan huren, want de goedkopere huurwoningen beginnen ook erg schaars te worden, afgaande op de gegevens in Woonwijzer, het blad van de Centrale Registratie Woningzoekenden.
Maar de koopsubsidie dan? Die geldt alleen als iemand in de drie jaar voorafgaande aan de aanvraag geen eigenaar-bewoner was, zodat ze daar ook niets aan hebben.]
Een sociaal plan had oplossingen voor dit soort problemen moeten aandragen.
[In plaats daarvan stuurde de gemeente de lokale 'goog' de buurt in met wat vage praatjes, zodat het er op neer komt dat je als eigenaar-bewoner of huurder er gewoon net als altijd weer alleen voor staat met je problemen...]
"Maar dit ontbreekt, zoals ook de komst van een wijkontwikkelingsmaatschappij op de lange baan is geschoven." De werkgroep is, al met al, allerminst overtuigd van het welslagen van de operatie. Sietsma: "Je haalt de wijk compleet over de kop, maar zoals het nu lijkt, schieten we er niks mee op."
[Nee, dat laatste klopt ook wel, omdat de Stedelijke Vernieuwing helemaal niet is gericht op de belangen van eigenaar-bewoners, huurders en woningzoekenden, maar op de belangen van de projectontwikkelaars, aannemers, mensen met geld en de gezins-ideologen die alles met weinig geld en ook nog niet levend in gezinsverband als 'minderwaardig' zien en ongewenst voor hun 'evenwichtige bevolkingsopbouw'.
Kortom: Het gaat om een 'win/win' situatie voor alle belanghebbende partijen, behalve voor de hierdoor getroffen bevolking]
Einde 2e LC-bericht. Commentaar tussen [].